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报网直播室开讲：代表委员支招楼市说房价
宋传杰：“隐形成本”已经占到总房价的10%
邹景泉：政策调控“落地有声”
编者按：两会直播室是 齐鲁晚报、大众网两会期间联合打造的一档报网互动栏目。将就诸多热点民生问题问计代表委员。齐鲁晚报读者可拨打96706，网友可登陆大众网大众论坛留言提问。
第一期嘉宾：省政协委员、山东省农业银行科技部总经理宋传杰
省人大代表、山东平安建设集团董事长邹景泉
省人大代表邹景泉（右）、省政协委员宋传杰两位嘉宾做客齐鲁晚报、大众网“两会直播室”接听市民热线，解答住房问题。
济南的楼价到底还会不会涨？如此高的房价到底是怎么形成的？开发商在高楼价中到底扮演了什么样的角色？今天，齐鲁晚报、大众网“两会直播室”展开首期访谈，省人大代表、山东平安建设集团董事长邹景泉，省政协委员、山东省农业银行科技部总经理宋传杰来到现场，与读者、网友谈论房市，用代表、委员的触角揭开百姓关注的问题。
宋传杰分析高房价成因
“隐形成本”已经占到总房价的10%
今天上午，省政协委员宋传杰来到齐鲁晚报、大众网“两会直播室”，回答网友提问畅谈老百姓关心的房地产话题 。宋委员认为济南房价上涨过快，政府在保证经适房、廉租房和保障房的前提下，应该让商品房的价格高上去，以“商品房”哺“保障房”。
“公关费用”占到房价的10%
宋传杰认为房价是几个方面因素确定的 。“因素一是成本，因素二是供求关系。而政府则是影响房价的第三个确定性因素。”现在单纯依靠市场，还不能完全解决一些通过市场自己来调节的过程。
宋传杰说，现在房子成本包括建设成本、地价、税费以及部分隐性成本。建设成本即盖房子的水泥、钢筋、人工等成本。根据房子的层数以及建筑类型不同，建筑成本每平方大约在1200元到2000元。地价是房价成本中最大的部分，也是上涨最快的一部分，地价从前几年占整个房价的20%—30%，现在已经上涨到占总房价的40%—60%，有些楼盘的低价成本甚至能达到50%到70%的比例。
房价的第三个组成部分是税和费。目前建设楼盘的税费项目繁多，能达到近五十项，大约占房价的20%。而房价的第四个组成部分则不能不说，行业内 部称之为“隐性成本”，那就是“对于政府、行业进行公关部分的费用，这些费用竟占到了总房价的10%。宋传杰认为，这部分费用已经列入到楼盘的规划预算中，是“明摆着”的一部分钱。
购房人群应该分开，大款才是真正要购买商品房的人
宋传杰认为政府出台新政策调房价不是目的，政策归根到底是应该让买不起房的老百姓有房住。他认为，商品房价格就应该随行就市，高一点也没关系。政府可以通过在商品房高房价基础上的税收多建设安居房、保障房。城市的经适房、保障房、廉租房的数量增大了，那么刚毕业的大学生、二十几岁的年轻人也就不会挤在买房大军中，刺激本已经高涨的房价，老百姓也不用把未来30年，甚至40年的预期收入都支出来去买商品房。
目前的现状是，无论收入高低大家都挤着去买商品房。解决这个问题的途径就是，“把购房人群分开，让大学生先去享受公租房，让没有钱的人去享受廉租房，让有收入但又买不起商品房的老百姓去享受国家的经济适用房政策。最后真正要买商品房的人是大款。”房子是一万块钱一平米，还是两万块钱一平米，对他们来说差别不大。
开发商只用一点钱就可以盖起很大的房子，就像“蚂蚁吃大象”
宋传杰认为，正是国家的商品房预售政策给了开发商可乘之机。“现在没有一个开发商把房子盖起来才开始卖。”所谓预售，就是可以把提前买房子人的钱拿来，用这部分钱盖房子。环顾周遭楼市，几乎没有现房，全是期房。宋传杰解释说，开发商在第一次拿土地的时候，可以用一部分资金先去做这个土地的招拍挂，然后拿着这个土地，去银行申请开发贷款。楼盘设计出来，通过审批了，拿到预售证了，他通过购房者自己的钱和银行的按揭贷款把楼盖起来。“所以现在开发商只用很少一点钱，就可以盖起很大的房子，像极了蚂蚁吃大象。”
政府出资建保障房任重而道远
政府怎么会出资建设保障房？建设多少保障房才能让老百姓有房可住？ 对于很多老百姓的疑问，宋传杰认为，实际上政府也想造保障房。社会需要保障房，而政府资源又不足，在这样的矛盾下，就需要政府加大商品房的开发力度，让商品房房价涨上去。商品房房价涨上去了，地卖的钱多了，收入才多。政府再让这些收入分流，去建设经济适用房、廉租房。通过这样不断的良性反馈机制，让大家都有房可住，社会也就更加稳定和谐了。
邹景泉：政府政策调控房价“落地有声”
人大代表邹景泉是山东平安建设集团董事长，作为房子的建设方，谈话刚一开始，他就表示“济南楼价在全国还是不算偏太高的，只是涨价比较快。”2004年的时候，济南二环以内，每平方不到3000，而现在二环之内的房子每平方已经没有低于5000的了，像泺源大街附近已经卖到了每平米12000元。
高房价归因成本变高
邹景泉表示，楼价的飙升最主要的原因就是成本价格和市场导向。虽然目前济南楼市利润空间可能大一些，但单就建筑成本来讲，建筑市场的直接成本还是比较透明度的。他认为从事建筑业的公司，利润都很微薄。
邹景泉刚刚接完读者热线，有市民反映鲁能领袖城原来房价4000多元，现在涨到了7000多元，大概涨了3000多元，消费者的心理就有点难以承受。邹景泉认为，市民关注的住房价格问题，对社会的稳定和和谐已经带来了一些不利因素。政府应当更多关注民生，政府就应当公开开发商在这一个在建的楼盘里到底挣了多少钱，给开发商一个合理的利润空间，还社会一个和谐。
政府应加强监管 狠治开发商囤地
“国家有规定，拿到的土地两年不用即收回。但是一般情况，到了一年半的时候，有的开发商拿的地过多，政府会给他多两年时间。所以很多项目，三年五年也建不完。”邹景泉认为政府应当统一规划，特别大的项目应该由多家开发商参与。这样就不会出现一块地一个开发商拿去了，三年五年仍未建完，楼市就形成高抬。邹景泉说，“如果五个开发商一起来搞，可能两年之内就建完了。这样就能节约土地和遏制楼价的暴涨。”
邹景泉还表示，目前济南的房地产市场也有开发商囤地的现象。“特别是一些精明的开发商，买了1000亩地，相当于开了个银行。”土地买的时候价值70万，到了五年后，地皮已经涨到了150万。“这比做什么生意都赚钱！”所以政府应加强监管，狠治开发商囤地。
济南房价还会涨！
谈到济南房价的一个走势，邹景泉认为，虽然济南房价暴涨的可能性很小，但是涨的因素还是存在。他拿海南、广东、深圳等省份和地市举例，“他们房价的上涨都不是短时间内发生的，持续的稳定的增长，这个因素还是有的。”
政府政策调控房价“落地有声”
“政府从去年年底开始先后出台了一些调控政策，用来抑制房价节节攀升的情况。”邹景泉说，中央政策出台后，很多市民已经由购房的迫切心理改为了观望的状态。很多的市民现在已经开始思考“现在买好还是等等再买”。大家心态的变化已经表明，国家的相关政策对于房地产过热的抑制起到了效果。新政策的对房地产业的影响在短时间内体现的还不能算是明显，不过根据市场的变化，政府可能还会有进一步的举措出台。（大众网记者 吴哲 赵洪栋）
