郭松海：明年房价不会大涨

全国政协委员 山东财经大学房地产研究所所长郭松海

    我们房地产调控从2003年开始到现在已经十年了，始终存在着调控和反调控的博弈。这个博弈可以概括这样一句话：目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈。这是一位专家在一个论文里的一句话，这句话的半前段我是比较赞同的，对后半段的提法我有一些看法。
    为什么这样？因为房地产市场的复杂性和利益相关诉求的矛盾与国家的宏观经济环境、收入分配，我们收入分配制度的改革，已经延续了八年，到今年年底才出台。贫富差距巨大，我们的基尼系数已经超过了世界的警戒线。这样一个管理下，对房地产市场的调控影响都是非常大的。最近我到三亚去，三亚亚龙湾严格来讲，它连续的排开，我们看一个最高级的，中粮集团花了40亿投资的一个宾馆，这个宾馆住一晚上就十几万，一般的客房是六千到八千至一万五，这样高档的宾馆都是封闭的，外面人是进不去的。这样的公共资源为少数人、少部分人占有。我们到亚龙湾去，还有一部分是公共的，那部分人非常拥挤，环境给人非常不好的感觉。所以因为收入分配的差距、贫富差距，在公共资源的占有上也存在非常不合理。
    再就是资本流动、税收制度，我们为什么保障性住房这么困难？一个很重要的原因就是我们实行分税制。中央和地方的财权和事权的不匹配。90年代初，分税制改革以后，中央拿了大头，地方拿小头，地方的财政收入偏紧，而住房保障、各种保障和基础设施的建设任务非常重。所以税收制度存在这个问题。住房保障问题、土地供应的方式，过去是划拨，现在是招拍挂，是谁出价最高谁中标。这种土地供应的方式也存在一定的问题。所以这些和房地产的宏观调控有着密切关系。利益集团的一些阻碍等等。所以我们在宏观调控当中，既要考虑到市场机制的作用，也要考虑到各个利益相关方的协调。
    当前我们国家总体的房地产市场，总体来讲，从全国来看，是高房价和居民收入的巨大反差。我们举一个数据，2011年全年城镇居民人均可支配收入是21810元，比上年增长14.1%，扣除价格因素，实际增长8.4%。这一年城镇居民的食品消费支出占消费总支出的比重为36.3%。去年我们的食品消费价格比较高，人们支出比较大。相对的，全国各地每平方米的数万人民币不等的房价，居民收入的高低和房价存在着巨大反差。
    衡量房价的高低，居民购买住房的消费能力，一个重要的指标是房价收入比。今年4月份，我参加了国家发改委价格司的一个会议，在会议上有一些数据，这是国家计委委托的研究院做的项目。我们看一下，2011年，北京、上海、广州这些一线城市，它的房价收入比都在10倍以上，像北京达到25倍，二线城市相比是比较偏低的。

    房价收入比偏高，作为我们这两年实行了住房保障，到“十二五”最后一年，我们总体规划里保障性住房就覆盖到最低收入的整个人群，但是作为“夹心层”，既享受不到住房保障的优惠政策，而又没有能力购买商品房的“夹心层”，他们需要的功能户型、价格适中的住房，但由于当前房屋供给结构不合理，这种小户型、中低价位的住房是供给不足的。像2011年，全国90平方米以下的住房开发投资占住房总投资的比重只有30%多一点。所以存在住房供应结构和消费结构的错位。
    但与此同时，住房短缺和住房消费过度同时存在。我们不说那些高端，一揭发的这十几套、几十套的住房。我们不说贪官、大老板，就是我们一般的中高收入的群众，有第二套住房的面也比较多，有三套五套住房的也不是少数。所以存在着过度消费和中低收入家庭的住房短缺的并存。
    在这种背景下，我们今年在宏观调控3月份以来，地方政策的微调、央行的降息、银行房贷优惠、继续集中得到释放，成交量一路攀高。到了“金九银十”这个传统旺季，购房者的观望情绪比较浓厚，再加上不少房企收回的投资比较多，所以一些优惠政策如何微调，房价有所调高。所以九月、十月楼市成交并没有呈现旺季的本色。全国九月的楼市成交环比下跌了5.4%。跟踪的33个主要城市，月度成交量环比下跌5.4%。楼市成交总体比较平淡，显示旺季不旺的特点。
    对我们济南市的情况，数据显示和全国的情况是相反的。9月份，普通住宅成交表现为量升价跌，成交量同上月相比有所上涨，成交面积53.53万平方米，环比上涨了17.62%成交均价7126元/平方米，环比上月下跌了2.16%。所以从今年3月份以来济南总体房市有回暖的趋势，成交量稳中有上升的状态。
    看一下济南市住房公积金的使用状况，这说明我们的房市需求还是比较旺盛的。这里面谈到今年前8个月已发放的个人住房公积金贷款是37.6亿元，至8月末，住房公积金中心本部，住房公积金余额达到171.4亿元，住房公积金可用额度仅为24亿元。这个额度包括贷款的日常提取使用的。住房公积金贷款的发放率达到88%，比住房公积金成立前的15.5%提高了72.5个百分点，超过了商业银行规定的存贷比75%的警戒线，也超过了各地公积金设定的发放率80%。而且这个发放率有继续提高的趋势，预计到今年年底，住房公积金贷款将超过90%。这说明我们购房人适用住房公积金贷款的热情非常高。
    最近我们开会的时候谈到，过去青岛和济南这两个城市可以互贷，青岛人在济南买房子，可以利用住房公积金贷款，济南到青岛买也是可以，这是可以互换的。但现在，这次开会的时候我们提到，要取消省内异地缴存住房公积金的贷款业务。后来我们考虑，觉得青岛人到济南来买房子毕竟是极少数，反而济南人到青岛买房的多一些，所以就没有通过这个政策的调整。所以我们公积金的贷款能够提供的数额，当前是比较紧张的，这从侧面说明我们当前济南市住房的情况。
    成交的面积和成交的价格，在济南金九银十的背景下，市场刚需旺盛，小户型畅销，改善型需求也持续释放。80-100平方米面积段的户型成交量最高，成交面积是16.16万平方米，占比是30.19%。120-144平方米的改善型成交面积占到26.35%。100-120平方米的区间，成交面积占21.78%。这里面，小户型的特别受到欢迎。
    再就是成交单价，6000-8000区间的成交量最大，多为在售主力项目。9月份6000-8000元区段价格的房屋住房成交量占40.79%，4000-6000的占24.68%，8000-10000的是18.35%。
    作为我们西客站这个地方，聚集了恒大雅苑、绿地国际花都、绿地爱丽舍公馆、中建锦绣苑、绿地泉景园等项目，这些项目总价是偏低的，房源是80-120平米，面对的是刚需客群。9月、10月以绿地爱丽舍公馆、恒大雅苑一个月共出售了1300套，销售金额10.8亿。这说明我们通过这些年的调控，市场价格比较稳定，和人的消费能力，该需和改善的需求是比较吻合的。所以当前在今年和全国其他城市的状况有所区别，呈现了量大价跌、交易比较旺盛的情况。
    我们展望一下明年的房地产市场。我认为有这么几点：一个是明年房价不会大涨，也不会大跌，不会有大的波动。我们全国的情况和济南的情况可能有所区别，我们刚才讲到房价收入比，我在北京开会的时候，中国指数设计原把济南的房价设在合理区间，它有红色、绿色、黄色，济南的房价就在绿色区间中，总体讲，济南房价进入合理区间，我觉得是大致在这个附近。所以在现在的刚需需求很旺盛。从全国来讲，房价还是偏高的。所以我们在楼市的调控政策还要继续延续下去。这是大概率的事件。
    住房对群众来讲，十几年前住建部的老部长也谈到，小康不小康，就看住房。我觉得十八大也是这么提的，全面小康社会还是要实现的。北京、上海、深圳、浙江调查来讲，幸福指数是最低的，四川、重庆幸福指数靠前，说明他们这些地方的住房价格偏地，和城镇居民的消费能力是比较适应的。偏高的地方，很多家庭感到痛苦，觉得住房是一种很奢侈的事情。我们面对这种情况，国家的宏观调控政策是不动摇的。
    作为限购的问题，我们是不是要取消限购、限贷？我觉得限购、限贷可能是一个行政性的限购措施，它早晚要退出来，退的时机在什么地方？一个是我们税制的改革，一个是市场的长效机制的建立。作为国家来推动房产税，这是国家税务所一直明确表态的，财政部提出来的。要推房产税，一个是弥补地方土地财政，解决这个问题；再就是抑制过度的投资投机，整个的设计方案都有很多问题在里面。所以税制的改革，再说我们二套房、三套房的交易，他的个人所得税、营业税的税率设计，这些制度的建设如果比较配套，我觉得限贷、限购就可以退出去了。
    房价不会大涨，任志强最近的发言说要暴涨不是上涨30%到40%，后来他又有一个解释，说当前房地产的价格指数是高于收入增长指数30%到40%。任志强他的背后有一批学者、博士专门给他做房地产的研究，所以他说的东西都是有一定的数据和理论根据的。当然这个地方，他也把房价的上涨和收入的增长是挂钩在一起。上涨30%到40%，收入增长，我这么理解。最近这几年经济发展，GDP增长降到8%、7%了，我们居民收入的增长，前几年10%多，今年是跌到10%以下。它增长30%到40%，能不能理解房价增长了3%、4%？反正总的它不可能上涨30%到40%。
    再就是目前部分龙头企业，像万科、保利，一是城市高价拿地，出现了单价、总价的“地王”，对这个现象怎么看？总体来讲，我们虽然在部分城市和部分地区出现了新的项目“地王”。但是总的来讲，今年全国住宅用地的出让计划，各地所确立的年度土地出让计划，都没有达到预期效果，就是不会大涨。
    当然也不会大跌。因为我们的地价在房价里边占的比例，做了全国的监测城市，房价比指数，住宅用地达到了像天津、上海、南京、宁波都超过了40%。刚才我们几位领导讲了，在西客站的边上进行了大量的基础设施建设，这是一个大的筹备，它必然是地价来提高。地价高了，房价也跟着高。再就是我们城市化人口的增加。总体来讲，我们的收入也在增加。所以房价在这些方面的考虑，房价它也不会大跌。特别我们济南市的房价进入比较合理的区间，它更不可能大跌。
    第二是调控住房市场过度投资的需求，支持自住需求主导方向不会变动。因为是差别化的信贷政策。我们对刚性需求降低首付款，进行优惠利率。最近很多银行业有打五折。我们的最终目的还是拉动宏观需求，所以差别化的利率对低收入家庭、中等收入家庭，购买一套住房、二套住房都应该差别化利率政策。
    马鞍山对自住性住房需求的补贴，常州、南京、吉林等城市放宽公积金使用政策，上调贷款额度等，中央政府则没有表态。但并不排斥住房资源的投资属性。把适度的房地产投资与过度投资房地产区别开来。适度的房地产投资调节了房地产市场的供求，起到活跃房地产市场的作用。未来我觉得政策的调整，对合理的投资，我觉得应该是提倡的。现在早提出了我们有第二套住房，叫二套住房在当前的投资渠道特别狭窄的情况下，不能不说是一个比较好的投资渠道。问题在于我们的土地房产的增值分配，应该国家、集体、个人三者合理分配。我们房产的增值主要是土地增值，政府大量的投入，其次是开发商和个人。这在税制的设立上要做很多文章。
    第三是限购政策会走向普通商品住房市场的限购，而放开非普通商品住房市场。这是针对刚才这一条来的。对非普通商品住房，应该发挥其消费属性与投资属性的双重功能，由居民自行选择。
    作为投资的属性，高档的商品房，在“两会”期间我也提到这个提案很多媒体也转载，就是高档的商品房，或者120、144以上的高端商品住房不再限价。在高端商品住房开发土地供应限制的大环境下，由市场条且，实行市场定价，由开发商依据市场需求自主决策和组织建设。市场严格按照相关的法律法规及制度管理，不再执行临时性、试点性监管措施，以后可通过房产税改革，抑制住房的过度投资投机，对高端住房虚高价格进行调节。这样，就可以缓解因目前土地出让金和房地产业税减收造成对地方财政的压力，便于市场实行软着陆，反夜来也有助于普通商品住房市场的发展。
    我们现在房价的统计也是比较乱的，我们国家统计局有个数字，国家发改委有一套数字，各个建委又有一套数字，这些数字往往对应不起来，你房价高与低、面向哪个群体都是比较混乱的。所以我觉得我们的房价的设计，也就是这个统计，应该把住房保障这一块，和高端住房这块区别对待，这样把高档这一块更多的市场化。
    第四，住房价格回到合理区间后，房价还会增长。十八大开了以后，新的领导上任以后，我觉得宏观调控只要达不大合理区间，还要继续下去。因为日本、西班牙房地产崩溃给了我们太大的教训。我们需要政府通过税收、金融手段进行调控，防止金融风险。
    居民收入在增长，即便我们房价现在波动，房价每年居民收入《政府工作报告》，我们省长的报告是10%，城镇居民收入每年按10%增加，当然这与我们实际的感受有较大的反差，但这写到政府工作报告中去了。你今年的房价，居民收入增长10%，房价增长了3%、5%，房价收入比还会回落。再就是公共设施的配套，所以它的真实价格在上涨。住房总体来讲，还是新的开发还会不断涌现，对大量的农村人口转移城市人口，大量的新增人口，这个刚需相对还是比较短缺的。
    基于这几个原因，我们即便宏观调控以后，进入合理区间以后，房价还继续有上涨的趋势。