刘巍：山东房地产势头旺盛

    中国工商银行山东省分行住房金融业务部总经理刘巍观点：

　　实际上房地产金融应该附属于当地的房地产企业的发展，我们只是在为当地的房地产企业发展而服务。

　　从当前形势上讲，作为金融机构也是依托于中央政府的宏观调控政策，在这个平台上，我们也是附属于这个平台的一个产物。就是说我们银行的金融房地产所有的投入、投向，都是围绕着政府的平台而产生的。

　　我从我们工商银行做金融谈三个方面的感受，供大家参考，也是我个人的一些想法，

　　我是1996年从事房地产金融专业，也是经历了我们国家房地产三次宏观调控，我从中也是经历过来的，走过来的，谈几点感受。总的来看，从我从事山东省房地产金融到今天，我们虽然每次调控，但是我们看了看，我们十年，2000年到现在，12年走过的路子，山东这个地方确实具备很特殊的一个地理位置，就是说这十年过程中，我们看到三次调控对山东的房地产的价格的影响，我们山东12年没有拐点。不信大家回忆回忆，2000年到现在，山东省每一个城市房地产价格，只是在调控期间，它的增幅下降了，价格没有到了下跌，没有拐点。我觉得山东这个地方很怪，我讲的是什么概念?就是山东这个地方，它是一个非常刚性的需求，炒作的东西很少。

　　我看了看去年我们的年底报表，整个的按揭贷款，94%是一手房，我只能说数字，我不判断。就是说通过数字看，山东它是刚需。只能说在这两年宏观调控，比前两年增幅可能下降了，但是和同期比可能少了，但是它的价格没有上涨或者下跌。我觉得山对这个地方，从现在的房价看，在全国和我们同等的经济发展相同的情况下，两句话，热的时候山东不热，冷的时候山东还不是太冷。就是没有很大的起伏。我做房地产按揭也好，开发贷也好，我觉得山东整个的价格还是比较平稳的。你像到现在来说，济南市的价格，平均起来均价在八九千，和浙江、江苏来比，我们和人家的一些县城差不多。

　　基于这些现实情况，我们这十来年，我们工商银行也是按照国家宏观调控的政策，按照当地经济、地产业的发展状况，我们也是有比例的、有投向的、有重点的进行了投入。截止到9月末，我们现在在房地产贷款的余额，现在是1205亿，这里头开发贷300多亿，个贷按揭890亿，合900亿。这个数字表明什么概念?就是我们这十年有几十亿的余额发展到今天的上千亿的余额，也表明了山东的刚性需求发展是比较平稳的。

　　经过十年，回头看这么大量的，像我们开发贷款的投入，每年平均都在七十八个亿，近百亿的规模上。我们真正的违约贷款，开发商还不上贷款的，也就三两个亿左右，这不是说死帐了。就是说从现在看，通过这十年的过程，山东开发企业第一讲信用;第二也是价格适度，也符合山东的实际情况。我觉得从这里看，还是比较安全。在全国来讲，我们山东按揭贷款的不良率才0.2%多，说白了，这些不良贷款，违约情况是好多人出国了或者忘记了，大部分是这种情况。所以山东这个地方基本还是刚性需求，老百姓确实不是炒房子。

　　所以我讲，虽然近两年，特别是2010年以后，国家实行了宏观调控。这个调控我觉得是在三次调控中最严厉的，时间也最长。我觉得房地产市场现在已经走到一个非常漫长的年终。从现在的形势看，能持续到什么时间，我们也很难看到到底什么时候是个头，很难看到，这东西现在感到比较渺茫。

　　在这种情况下，我们从山东的工商银行的角度，我们觉得还是要符合当地经济发展，按照需求来看。

　　虽然现在宏观调控我们在重点、在区位上做一些调整。原来2000年以前，山东房地产的发展，比别的省还有差距，还有区别，我觉得和华东六省一市还有区别，山东这个地方有个特点，2000年以前、2000年以后，这十年山东这地方的房地产开发，基本上城乡差距不太大。我的余额看了看，40%多在县级城市，50%多在中心城市。这是个什么概念?为什么山东的风险小、平稳?山东的贫富差距比较小，就是城镇之间的贫富差距。所以好多开发商都到了一些县级城市开发，他们也是很赚钱，也是卖得很好。所以在现在的宏观调控情况下，我们重点在今年，这两年重点在中心城市、省会城市，刚性需求大的地方，沿海地区我们就投入相对比较少一些，因为这些地方外地人来购房。外地人购房我们就不好办了，也适度的做了一下调整。

　　总体看，这两年我们投入房地产，基本上90%以上，我们开发商的还款率、速度，都能按时，而且基本上都提前还。因为现在我们是按销售进度比例还款，说明山东的市场还是比较平稳的，关键是它的价格要平稳。特别是这两年在宏观调控下，我们工商银行也是实事求是，一个是认真贯彻国家的宏观调控政策，这是必须的，认真贯彻银监局对我们的规定，在此基础上，我们在重点区域、重点部位结合实际情况，我们也重点支持一些项目的开发。今年以来，我们将近在89个项目上累计投资在84.5亿，这是截止到现在为止。这是在宏观调控的情况下，我们比往年、比头两年投入肯定要大大的压缩。我们现在的开发下降了将近四五十亿，农行可能下降七八个亿，我们下降了四五十个亿。

　　再一个，我们也是结合特别是省会城市、中心城市，我们也是在分析一些问题。我们总体上价位不是太高，老百姓还是刚性需求。在这种情况下，稳健的发展房地产的金融业务，基本上主体思路就是这样。

　　第二个方面我想讲的是借今天的讨论机会，我个人对当前的一些形势的看法。总体我想，近两年宏观调控作为一个特殊的历史阶段，特别是当前面临着新老政府的交接、交替，房地产市场下一步看，存在着一个十分不确定的概念。基本上我个人觉得在短期内国家调整和规范房地产市场的政策的决心和信心，目前看没有什么大的变化。从现在看，我们分析的情况，特别是新老政府交替，特别是十八大以后，马上要改变这种现状，我觉得可能不是太乐观。继续遏制房价上涨、巩固调控成果，仍然是今后一段时期的主题，一个基本基调。加大保障性住房，实行限购、限贷、限价的政策，实施差别化信贷政策和税收政策等一些具体措施也将继续保持，不可能有大的改观。

　　我觉得关键在于，会不会下一步会出台一些新的调控政策也很难确定，比如说房地产税会不会在全国范围和重点区域进行推行?住房用地供应管理会不会进一步严格?住房预售制度会不会取消?等等这些问题，我觉得对房地产业是一个致命的、也是一个很关键的因素。由于房地产行业与国民经济诸多行业息息相关，在国家宏观政策不明朗的情况下，导致房地产的市场也很难预测。
    我个人觉得，从长远看，山东的房价经过这十来年看，包括现在看，我个人觉得山东的房地产市场需求依然能够保持一个旺盛的势头。因为它房价不高，肯定还是有需求。自住刚性需求和改善性需求，我觉得这是下一步不管政策怎么样，仍然是占主导地位的。因为这个价格老百姓还是需求的。这是我个人也比较乐观。
    另外山东的资源，除了中心城市以外，环渤海、蓝色经济带还尚未开发，下一步的潜力应该是很乐观的。我想这是当前我个人对形势的一种判断，我来了以后也讲讲个人的看法。
    最后，我想借西部开发的论坛，我对西部地区作为济南市拓展城市发展空间的三大新区域之一，它承接着京沪两大城市圈，具有其他区域不可比拟的优势。不仅是在济南市区的城市规划的指导点上，也是未来省会城市的一个新的名片。西部这地方确实发展空间相当大，也备受各界人士的高度关注。济南西区也是我们银行重点关注和发展的区域，我们工商银行也将与西区政府相关部门，与我们在西区开发的开发商相互沟通、相互联系，以更大的力度服务于济南西区的经济建设，为建设美丽泉城提供我们优质的服务和金融服务，和主动做贡献。