水保泽:与有识开发商经常合作 共同发展

    中国农业银行山东省分行房地产金融部副总经理水保泽观点：

    山东农行的房地产业务经过一个波动的发展时期，前期2009年以前发展应该说比较慢，2009年和2010年经过高速发展，但是紧接着，受到宏观调控的影响，业务有所萎缩。所以说面临这种情况，我们最近也做了一个调研和思考。第一个，我们对房地产市场以及房地产信贷业务做了一个展望。第一就是从业务发展特性看，房地产业在国民经济发展中具有重要地位没有改变。房地产作为第三产业，对国民经济影响比较大，产业链条高度密集，带动上下游50多个行业、1000多个产品，是国民经济体系中基础性、先导性、自主性强的一个产业。所以这就决定了该行业在较长时间内将保持稳定、持续发展。
    从历史来看，房地产业对经济拉动作用越来越明显。住房制度改革后，作为新的经济增长点，房地产业得到了较快发展，对经济增长的贡献度迅速提高。拿山东为例，2001到2011年十年间，房地产投资由291亿元发展到4108亿元，增加14倍，占固定投资比重的10.5%增加到15.35%。建筑业增产由876亿元发展到6500亿元，增长7.4倍，占GDP比重由9.29%上升到14.29%。
    第三个，从宏观政策看，房地产调控不会影响长期发展。本轮调控从根本上看，第一就是住宅的占比过高；第二是房价上涨过快。因此可以预见，随着房价合理回归，投资结构改善和居民收入的增加，市场发展将会走向常态。从山东看，2011年房价收入比回落到6.1，在全国排第20位，低于经济发展相近的江苏9.8，广东是9.6，江苏是6.7。住房销竣比由2009年的1.5扩大到1.85，供给依然偏紧。总体看，房地产发展的前景良好。
    从经济发展看，房地产仍然有较大的发展潜力和机遇。“十二五”规划把稳定增长放到了突出位置，要求完善符合国情的住房体制和机制，以及政策体系，加强保障性住房建设的力度，促进房地产平稳发展。可以预见，房地产业仍将作为经济发展的重点领域之一。山东“十二五”规划固定资产年均增长15%，这就为房地产整体保持快速增长提供了较大的空间。
    再一个，据预测，城市化率的进程每提高一个百分点，将转移农村人口1300万，带动投资6.5万亿。所以说国家和山东规划，“十二五”期间城市化率要达到51.5%和55%，分别提高四到六个百分点，城市化与房地产关系密切，必将为房地产带来巨大的机遇。
 
    第五，从银行业的综合回报看，房地产业是一个创造价值比较强的行业。一是发展潜力大。在发达国家如美国，房地产业贷款占比从1973年的25%提高到目前的40%。中国人民银行发布的贷款投向统计报告显示，9月末，我国金融机构房地产贷款余额11.74亿元，占比19%。其中，开发贷款3.81万亿元，占比增长11%，占比也达到了6.19%，高于我行2.82个百分点。之所以要这样说，就是我行的房地产开发贷款余额比工行和离农行相近的几个分行都较低。第二个，房地产质量保障性强，因为房地产贷款99%都是作为抵押贷款。所以说有效地缓释了信用风险。第三个就是经济资本债，资本回报水平高。近年来，房地产行业的平均利润达到了30%，房地产的溢价空间较大。四是零售业务拉动作用明显。通过开发贷款，拉动按揭，以开发贷款为抓手，不断促进按揭贷款的发展，也同时带动电子银行、银行卡业务的发展。
    我行的开发贷款，到9月末是135亿元，按揭贷款630亿元，加到一块，总共是760多亿元，占比不算高。所以说我们在研究这个背景的同时，主要就是要加大对房地产信贷业务的发展。总体就是在国家宏观调控的基础上，在严格执行国家宏观政策的前提下，有效地发展房地产信贷业务。一是选择优质客户，改善资产结构。在大城市选择我们的百强的房地产开发公司，以及百强在省内、市内开发的分子公司。第二要支持当地大的房地产开发集团企业。第三是对其他行业的介入房地产行业的开发商，要在合规的前提下，有资源优势、定价优势的情况下，对他们进行重点支持。对于现有的房地产公司，我们可以选择一大两个资质高、消费者权益高、地价低、房屋销售对象明确的开发商，作为重点支持。
 
    作为支持领域上，在省会城市和二级市，重点支持住宅的同时，要注重支持商业地产，以及城市基础设施建设和经营性物业等业务。对二线城市，以支持中小型住房为主，同时选择好的商业项目进行支持。对于县域，重点支持的是以住宅为主的刚性需求强的中小户型。这是我们的一个思路。
    同时，结合这次济南西区开发高峰论坛，我也同时讲讲我们对西区的看法。济南的西区是济南新的文化产业区，也是济南的一张新的名片。所以说我们通过这次西部开发高峰论坛，同时可以选择一些好的客户，一些好的项目进行重点支持，促进西部开发有更好的发展。同时我们坚信，和有识的开发商经常合作，达到互利双赢、共同发展的目标。