青荣城铁沿线或成新城市功能区 商业项目崛起

　　莱西梦想望城楼盘。

　　即墨服装市场。

　　位于荣成的中韩边贸城。

　　A 住宅地产

　　“火车一响，黄金万两”“决定房产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”……青荣城铁年底开通济南方向后，青烟威纳入一小时经济圈，正式进入同城时代，会对楼市有什么影响？岛城地产界专家分析认为，交通的快捷便利，将给沿线的住宅楼盘带来更多人气，城铁车站周边的楼盘销量会有所增加，具有一定的升值潜力，但能否升值还要看大环境、持续投资和配套设施等。另外，由于城际铁路车站具有强大的凝聚力，周边可能形成新的城市功能区，部分城市可借此进行新的城市布局。

　　城铁开到哪，人气跟到哪

　　“今年的三四月份平淡一些，从9月份到现在，房子越卖越好。”10月13日下午，即墨鼎泰丰置业顾问纪明霞说，这得益于周边的学校等配套设施日益完善，也得益于交通设施的更加方便。

　　城际铁路给楼盘带来的推动能有多大？纪明霞说，不光体现在销量增加上，价格也明显上涨。“鼎泰丰”月底准备推出5个楼盘，小高层的均价5500元，多层的均价6800元，与去年同期相比每平米增加了800元。

　　同样作为城铁板块，随着青荣城际铁路开通的日益临近，到即墨佳源都市、高迪墨香郡、莱西梦想望城、香阁丽苑、岸芷汀兰等处看房、购房的人近期也明显增多。

　　“青荣城际开通对于青烟威沿线都是好事，有了人流就会有钱流”，青岛科威国际不动产总经理孙杰认为，对于青岛的楼市而言，这种城际间的人口流动，直接受益的是即墨和莱西。

　　太近稍吃亏，适中更受益

　　在即墨一家售楼处，工作人员表示，紧靠青荣城际站点的房子，会比较难卖，好在前期该楼盘的那几栋楼已经卖完。“前一段时间试车时发现有点吵，在家里都能听得见”，一位业主也表示，尽管城铁开通后，去青岛和烟台、威海、济南都比较便利，但担心有噪音，再加上开通后车站周边可能会比较乱，因此即墨当地人对紧邻车站的楼盘并不特别“感冒”。

　　同样，在威海房产交易中心，几名营销人员也表示当地居民不愿意距离城际铁路太近，更喜欢在靠近市中心的地方置业。

　　“青岛东，买得起的海滩房”“青荣城际、免费高速——享45分钟青岛经济圈，约1小时直达山东及中部核心城市。”这些都是海阳碧桂园十里金滩的宣传语。

　　碧桂园十里金滩有关工作人员介绍说，该项目距城际铁路海阳站车程是半个小时，距即墨北站车程在45分钟左右，城际铁路增加了交通的便利性，距离也比较合适，因而比较受外地买房者的青睐。

　　城际铁路开通之后，淄博、潍坊、济南、北京等地的客户，来往会更方便，也会带来更多的预期客户。碧桂园十里金滩工作人员表示，青荣城际铁路将改变沿线居民的时空观，拉近人们的心理距离。以前不少人会觉得海阳属于烟台，而城铁开通之后，会真正强化“青岛东”的概念。

　　工作在此处，生活在别处？

　　青岛房价相对较高，而即墨、莱西、烟台、威海等地，不仅房价比较低，生活成本也很低。随着青荣城际铁路的开通，是否会出现在青岛工作，在即墨、莱西等郊区置业，工作在此处，生活在别处的状况呢？

　　青岛世联怡高总经理陈耀华及其团队，做过青荣城际对沿线楼市影响的专门研究。他认为，因为存在“坡地效应”，交通更方便之后，购房者会向烟台、威海等地汇聚。但是本地工作、异地购房的可能性不太大，因为会考虑通勤的时间成本和交通费用。顶多是交通更方便之后，人员的交流会加快，来往的频次会增大。

　　市工商联房地产行业联盟秘书长龙江认为，就半岛地区目前的情况而言，很难出现“生活在别处”的情况。龙江说，国外城际铁路和高速公路都非常发达，尤其是多国高速不收费不限速，因而在这个城市工作，却在另一城市居住的情况比较常见。而国内受制于交通的影响，大家还没有形成这种思维。

　　反而青岛是山东的经济龙头，对周边城市有比较大的吸引力和号召力，城际铁路开通后会有更多人到青岛市区来置业。

　　青岛科威国际不动产总经理孙杰说，能不能实现“生活在别处”，取决于很多因素。比如说，城铁的频次有多大，到底会有多方便，在途的成本会有多高等。

　　更多城里人有望下乡养老

　　2012年之前，东北各地到莱西置业的人比较多，像岸芷汀兰等楼盘都有几十人、上百人组团来投资买房。2012年之后，受银行信贷政策的影响，投资性住房基本没有了。

　　莱西市房产局副局长胡云涛介绍，与青岛市区相比，莱西楼市价格上存在“洼地”现象。此前受制于交通的不便，外地人特别是青岛人只能对莱西高品质房屋望洋兴叹。青荣城际铁路开通后，必将成为吸引外地人到莱西购房置业、度假养老的重要因素。

　　“有的人可能会在青岛、烟台工作，而买房之后把父母安置在即墨、莱西，这样房价不贵可以接受，也便于一家人团聚”，胡云涛表示，目前在莱西就有很多买房安置老人，或者暂时买个婚房作为过渡的情况。

　　在碧桂园等大型地产落户之前，传统房地产开发以普通住宅为主，面向的对象大多是当地居民，目的是满足当地人的住房需求。海阳市住房保障和交易中心有关负责人表示，随着更多的大型地产商进入，房地产的开发类型，将由原来的以普通住宅为主，倾向于商业住宅和花园别墅，楼盘的设计风格也会更加时尚，更加符合大城市人群的审美，从而吸引更多城里人下乡养老。

　　能不能升值，要看综合配套

　　烟台市房产协会工作人员介绍说，“柏林春天”距离城际铁路出站口不远。前两年的时候，单价4000多元都卖不动，现在卖到了6000多元。

　　10月14日，莱西梦想望城附近，一溜排开了几十辆轿车，不断有人到销售中心考察咨询。当期推出的700套房子，尽管还没有开盘，已经有三分之二的交了意向金，莱西梦想望城的销售经理李灵伟，对楼盘售卖状况情况还算满意。

　　开发商拿地的时候，重点考虑的就是地脚在城际铁路沿线，可以开发成类似于济南的高铁新城。李灵伟说，梦想望城将配建两条商业街、规划有幼儿园、小学和中学等，再加上交通比较便利，尤其是青荣城际铁路开通在即，最近特别抢手。

　　是不是城铁车站附近的房子都会升值呢？龙江认为，尽管城铁附近的个别楼盘可能会出现涨价的情况，但是更大范围来讲，还是要受整个大环境和行业的影响更重。交通更便捷之后能够对当地的市场活跃度有帮助，但是对沿线的房价，很难产生大幅的带动。

　　青岛世联怡高总经理陈耀华认为，城铁车站附近的房产 ，确实会有一定的升值预期，但是不应该太理想化。一个地产项目要得到消费者的认可，需要周边配套、需要持续投入才能见效。

　　“比如说投资之后，要能出手才能赚到钱，但是对于一些房产项目而言，买了未必能卖出去”，陈耀华介绍说，地产商容易围绕热点地段进行高强度开发，但是个别区域增量太大会导致升值难。另外，城际铁路、地铁也不是万能的，市场大环境好的时候，可以锦上添花；大环境不好，作用会大打折扣。

　　在放开限购之前，在信贷政策放松之前，也曾有人认为会带火楼市，从目前来看，基本都没有起到多大作用。陈耀华认为，就目前来看，楼市存量过多，观望气氛浓厚，对升值空间的判断尤其需要理性。

　　借城铁东风，城市改变格局

　　青荣城际铁路在莱西、烟台、威海等地设立的主要站点，相对于中心城区来说，处于相对偏远地带，而借助于青荣城际铁路，沿线各城市也将进行城市功能的重新布局。

　　作为老城区的一部分，与突飞猛进的北部相比，包括望城街道在内，莱西南部处于相对落后状态。而随着青荣城际的开通和城市改造的加快，这一切都将发生改变。

　　正在建设中的莱西“梦想望城”地产项目占地4300亩，将与莱西北站将融为一体 ，将莱西城区南大门向南大范围扩充。将该区域建成后，将集综合交通枢纽、商务办公、文教体育、休闲娱乐、生态居住等功能于一体的现代化城市综合体。

　　“青荣城际铁路通车，将提升本地的房地产行业水平，提升房产业的服务和质量，莱西市房产局副局长胡云涛认为，城际铁路开通之后，可以引入更多的大型、知名的地产企业。不仅仅在房屋户型方面会有改变，包括建筑质量、配套设施、物业服务业也会得到提升。

　　莱西市商务局有关负责人表示，莱西居青岛、烟台、威海3个开放城市之间，处在青岛北部的边缘地带，是在“夹缝中”求生存，但随着城际铁路的开通，莱西变成北靠烟台、威海腹地，南临青岛沿海，原本的劣势转化为独特的地理优势，使招商引资环境进一步优化，从而带动南部老城的发展。

　　“目前来说，海阳北部相对于南部来说，还不是这么发达，但是目前我们根据海阳北站所处的位置以及当地经济的发展情况制定了小城镇聚集区的发展规划，主要设想以徐家店镇、郭城镇、山前店镇等几个镇为重点发展区域经济，抱团向城镇圈的方向发展。”海阳市城建部门相关负责人介绍说，当地将围绕城际铁路发展高铁新城。

　　“中心城区基本已经没有土地可以开发，市区的整体方向一是往东走，比如说牟平、开发区，另外就是往南走”，烟台市房产协会的有关负责人表示，城际铁路烟台南站、官庄站投入使用后，将吸引一大批开发企业落子，有力地促进烟台南部的地产开发。

　　而威海市受地形限制，土地资源较为匮乏，集约式城市发展模式是实现城市可持续发展的关键。而城际铁路的南北两站作为未来城市交通枢纽，成为城市的重点开发地段和经济发展重心，能有效吸引原本流向中心区的人口和资本，既有利于中心区“有机疏散”，同时抑制了城市向外围无序蔓延的现象，最终从整体上影响城市向紧凑型的城市发展模式转变。

　　“青烟威荣城际铁路的建设开通，将实现青烟威三市的城市资源，特别是消费资源的共享，提升威海的商贸、旅游、服务业水平。”威海市规划局有关负责人介绍说，城际铁路开通还可以实现兄弟城市的资源共享，分工协作、优势互补，实现共同发展，进而加快蓝色经济区和高端产业聚集区建设。