荒唐的“居住用地70年”
2005-08-04 09:07:59 作者:谢光飞 来源:SRC-196 |
当《物权法（草案）》因为广泛征求意见而把它关于建设用地使用权需要申请、约定续期并与该土地上的建筑物等一并处分的规定（第155、152、153条）宣传开来的时候，一些巨资购买房产的人才如梦方醒：原来自己的房产并非拥有真正的所有权，享有永久性的占有、处分权利，而是依附于土地使用权的期限性，其所有权可能随之灭失，因此为子孙后代留下了必须重新购买或者被“充公”的难题。
于是细究，又发现他们房产的“寿命”已在15年前被一部“暂行条例”做了如下“判决”：
居住用地70年；工业、科教、综合用地50年；商业用地40年。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
这个1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》分别在第12条、40条的规定一直被沿用至今，直到被照搬进《物权法（草案）》。
然而对于这样一个涉及亿万家庭和民事主体重大财产权利的行政法规——为他们的房地产设定使用年限的政策，15年来从没有人出来做过任何解释——为什么一定是70年、50年和40年?有什么科学和法理的依据?当然也没有人指出这是不严肃和不负责的。
特别是2000年出台的《立法法》第8条在立法权限上明确规定关于民事基本制度及对非国有财产的征收必须由全国人大制定法律，宪法第62条也有此类规定，而对民事基本制度即民事基本财产权利和基本民事权利行政法规根本无权调整。但“暂行条例”有关民事主体房地产权利的规定并没有依照宪法和基本法律的要求废止、修改，而且被顽固地执行至今，不知还会被执行多长时间。
尤其不幸的是，这个行政法规有关土地使用年限的基本精神被面向未来、着力于私人财产保护的《物权法（草案）》继承下来。
最近才有被记者追问的官员和专家出来谈自己对“70年”的理解：一、可能是考虑中国人的平均寿命70岁，从他成年比如25岁以后开始购买住宅，可以够两代人居住；二、可能是考虑住宅的使用寿命70年折旧为零。据称，这也是当时借鉴香港的经验。
但是香港之所以实行批租制度，即在一定期限内（不超过99年）转让土地使用权，主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界（期限99年）得来，土地并非港英当局所有。
而在英、美等市场经济发达国家土地是多级所有，可以归自然人、法人所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。在这种土地所有制格局下，也准许不同所有者出让、转让有一定期限的土地使用权，当然，你也可以一次性地买断某地块的土地所有权，条件之一是你的经济实力可以达到，并且提前若干年报批规划。
有的专家总是把“国外也有土地使用权制度”作为我们实行这种土地使用权制度的论据，其实，两者在土地管理的宗旨上大不一样，国外主要体现在对土地资源的优化配置与合理利用，我们则体现在土地权属的归属与变更上。
在强调土地权属至上的土地使用权制度下，对于土地使用年限的政策设定呈现出破绽百出的矛盾：
1、既然《物权法（草案）》等法律法规确认了土地使用年限的规定，但在实际操作中一般又不发给业主土地使用权证，到70年、50年或40年的时候，业主凭什么去办理申请延期使用土地的法律手续?有关部门如果象今天拆迁时那样翻脸不承认公民可以享有土地使用权怎么办?
2、既然规定了土地使用年限制度，为什么不解决以下问题?第一，确定每一户分享土地使用权的比例（包括分摊的公共使用土地面积）是多少，否则土地到期续展缴费充值就没有依据，或者“以旧换新”拆迁时由于土地上建筑面积总量可能增加使原来土地使用权拥有者所占份额减少，他们的经济利益可能受到很大的损害。
第二、建立土地使用期限公示和土地使用费年限分摊制度。现在广泛存在的土地使用年限“缩水”现象被熟视无睹，由于审批建设、项目变更等原因，业主享有的土地使用权一般都差几年甚至十几年、几十年，土地使用年限非常不透明，作为影响房屋评估价值的一个重要因素，它没有被考虑到商品房价格中，特别是对于40年期的商铺，房产年限更为重要。业主的土地使用期限到底是多少，一是应公示，二是要将“缩水”部分扣除或者由开发商、购房者按各自实际占用的使用年限分摊房价款。
3、既然把土地使用期限作为一种法律制度，那么以划拨方式取得土地使用权并可以上市交易的公房却“没有使用期限的限制” （《城市房地产管理法》第21条）， 而且没有按照规定补交土地出让金，这是否意味着公有制准许有一个特殊阶层因为土地的无限期使用而实际拥有土地所有权?由于土地使用期限管的不是所有公民，造成国有资产流失和分配不公的巨大。
4、既然《物权法（草案）》严肃地把土地使用期限问题写进去，但却没有对到期后业主续租的地价问题作出原则规定，如果价格谈不拢，国家就可以不再租给业主土地使用，或者业主拒绝缴纳土地续期费用，这些都会意味着其房屋所有权的丧失。
70年的房屋折旧率已经相当高，让业主为旧房一次性地缴纳土地续期费用，是否有些苛严，违反了民法关于平等、自愿、公平的交易原则?如果协议不成，而以强制力没收数亿家庭的房产是否会引起社会秩序的动荡?政府到时有没有能力在短时间内投入大笔维修和管理旧房的费用? |
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