看看哪个房地产开发商跑得快
2005-08-24 16:09:03 作者:刘杉 来源:SRC-181 |
跨栏王刘翔的影响将会在房地产开发商中扩大，也许哪天早晨醒来，大家会看到开发商赛跑的景象，只不过这个比赛不是在运动场，而是在市场。
央行关于取消期房销售的建议引起开发商的强烈反弹，反对的理由之一就是取消期房销售会提高房价。
有开发商认为，取消房屋预售制度，可能会造成房价上涨。因为在他们看来，预售制度取消，将导致开发周期延长住房供应量减少，进而引起房价上涨。
这是开发商的逻辑。他的逻辑前提是，需求不变，供应量减少，因而价格上涨。
这个理由看起来很有说服力，但如果放在动态均衡的框架下进行分析，开发商的逻辑就站不住脚了。
价格是市场供求均衡的结果，供大于求，价格就会下降，供小于求，价格就会上涨，这是市场的一般原理。但市场是变化的，供求关系也会随时调整，最终均衡价格的形成，是供求双方动态变化的结果。
试想一下，假使住房供给下降了，但需求也跟着下降了，而且是同比例的下降，那么价格显然会保持稳定不变。
而事实上影响住房供需变化的因素是多方面的。
先从供给角度看，如果在某一时点取消期房销售，那么开发商要开工新的项目就要自己筹集资金。对于该开发商来说，有两种选择，一种是到市场筹集开发资金，同时保持在售住房的销售价格和销售进度。但由于开发商都在市场寻找资金，因而市场资金紧缺，不仅资金价格提高，而且不容易找到。但开发商手中的土地有开发时间期限，到期不开发的话，面临被政府收回的可能。
面对市场成本和政策风险，开发商可以做出第二种选择。
第二种选择是，继续在资金市场寻找资金，同时降价销售手中的住房，尽快回收成本，并将资金投入新的开发项目。虽然开发商降价销售了住房，但由于增加了现金流，其不仅可以投资新的项目，也因为减少了从市场上筹集资金的数量，从而可以整体降低新项目的资金成本。
是否选择第二种方案，取决于开发商的资金实力，也取决于开发商对市场的判断。
开发商对市场的判断着眼于两个主要因素，一个是，其他开发商是否会率先降价；另一个是，购买者是否会持币待购，等待房价继续下跌。
基于这两点判断，开发商的最优选择其实就是降价。
博弈论的“囚徒困境”理论可以证明，开发商在面对市场出现巨大政策变化时，不会继续采取“价格同盟”的对策，而是每个
人都选择“利己”的战略。在目前的房地产政策下，开发商的“利己”选择就是率先降价，特别是在取消期房后，“利己”的最优战略就是降价销售，看谁跑得快。
再从需求角度看，购房者包括两部分人，一部分是自住者，一部分是投资者。对投资者来说，其基本的投资心态是买涨不买跌。由于取消期房，导致开发商面临洗牌，一大批没有实力的开发商将消失。而这些开发商在死之前必然是先抛售手中的住房，以获取尽可能大的利益。因而，取消期房的结果就是开发商降价抛售。如果投资者有了这个判断，那么他就会采取观望态度，其结果就是促成房价继续下跌。对于自住者来说，购买一套住房的花费，将倾其一生的积蓄。对于他，价格是一个问题，质量更是一个问题。在政策已经打击投机行为，规范房地产开发的情形下，自住者就会观望，一是盼价格继续下跌，一是慢慢选择最适合自己的住房。
无论是投资者还是自住者，心理预期的变化反应到市场上，就是需求量的下降。
所以，从住房市场的供求关系看，取消期房不仅不会导致房价升高，很可能造成房价大幅回调，其结果就是一般均衡的产生，即房地产业的利润率与其他产业拉平。
房地产暴利时代就要结束了，先跑的人，兜里才可能落下更多的银子。
看看谁先跑！ |
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