房贷固定利率的风险与收益
2005-09-01 09:31:11 作者:易宪容 来源:SRC-366 |
在市场体系中，利率是什么？是银行的风险定价，银行就是通过这种风险定价得以生存。但在目前转轨经济时期，利率被严加管制，导致金融市场的资金不能完全反映市场供求关系的变化，无法适应变化了的经济形势。针对这种情况，央行在《2004年房地产金融报告》（下文简称《报告》）中明确指出，加强利率风险管理是国内房地产市场得以持续稳定发展的重要一环。
在个人住房消费信贷中，由于近几年一直处于低利率时期，而且银行个人住房按揭利率品种单一，因此民众的利率风险意识十分薄弱，其中有相当一部分人甚至不知道贷款利率是浮动的。所以，央行只要调整利率，民众很快就会产生非常强烈的反应。这正说明国内商业银行没有为大众提供多样化的住房信贷产品，没有一个多层次的住房贷款利率体系，来满足民众住房消费信贷规避利率风险的需要。
在发达的市场体系下，民众到商业银行进行个人住房消费贷款，可以根据自己的风险偏好、财务状况、收入预期选择不同的利率产品。而且，无论是固定利率还是浮动利率，如果期限不同，利率水平也是千差万别的。由此，民众不仅能够选择最适合个人自身的信贷产品，也增加了对个人信贷产品选择的责任承担。
所以，《报告》要求商业银行提供多元化的住房信贷产品，以满足民众规避利率风险的需要；要求商业银行提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种，并允许商业银行发放固定利率个人住房贷款等政策，符合银行商业化的大趋势，对于提高银行产品风险定价能力十分重要。
《报告》公布伊始，中国工商银行即计划推出固定利率房屋贷款，很有可能率先推出国内首个固定利率房贷产品。对购房者而言，又到了抉择利弊的时候了。
事实上，银行固定利率房贷产品的推出，只是增加了一些房屋贷款的信贷产品，让购房者多一些选择，并不会取消现行的浮动利率。至于选择哪些信贷产品，首先要看固定利率与浮动利率在水平和期限方面的差异性，这取决于金融市场环境，比如市场是处于利率上升周期还是下降周期，取决于财务状况及对利率负担的计算，这样才能预算出两种利率水平的成本高低。这没有一个固定的模式。
同时，购房者还应该关注两种利率的银行约束条款，比如个人还款方式，个人提前还款违约金如何收取及费用高低等。尽管由于银行业内部的激烈竞争，银行将会为消费者提供更多的信贷产品；但固定利率一旦推出，表明以往消费者承担的利率风险将会转移到银行身上。因此，银行将会采取各种方式规避风险，而风险规避的方式往往会隐藏在银行所制定的种种贷款条款中。
而且，个人选择哪一种贷款方式，与个人财务状况、风险偏好及未来收益预期关系密切。因此，个人在进行住房信贷利率选择时，把这些因素计算进去也是十分必要的。
总之，无论哪一种银行信贷产品，其风险与收益都是对等的，银行都会把预期成本转移到这种信贷产品上去。民众必须要对约束条件有一个清晰的了解，才能正确地选择信贷产品风险与收益。因此，银行推出固定利率信贷产品，并不一定适合每一个人。关键在于，每一个人应该在明确的约束条件下，作出最优化的选择。 |
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