空置面积与房价“双高” 北京商品房有价无市？
2006-03-07 08:34:00 作者: 来源:SRC-138 |
《中国青年报》今日载文说，在北京，很多人发现，夜幕降临以后，越来越多已经建成销售的楼盘，只星星点点地亮着灯光，说明空置的房子在增加。本来应该高兴的北京市民，却怎么也乐不起来，因为，即使越来越多的房子没人买，当地的房价依然持续坚挺。
2月，国家统计局发布的数据验证了大家的感受。2005年前11个月，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比上年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。而北京市统计局的数据表明：2005年末，北京市全市空置商品房面积达到1374.2万平方米，其中商品住宅空置799.7万平方米，比年初分别上升31.0%和10.5%。
空置的房子越来越多，是否导致了房价的下挫？从北京市统计局给出的数据看，答案是否定的。2005年，北京市全年商品住宅期房平均价格为6725元／平方米，比上年增长19.2%。而同年上海商品住宅平均销售价格为6698元／平方米，涨幅仅为4.9%。
近日，在国家统计局对70个大中城市今年1月住房价格的监测中，北京更以8.4%的增幅成为当月价格上涨最快的特大型城市。这些数据表明，北京空置面积与房价的双高，使越来越多的房子面临着有价无市的尴尬。应该如何看待？“从规模上看，房屋的空置率是上升了。”建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴介绍说，2004年之前，全国房地产市场的空置问题就很突出，那时候就有差不多9000万平方米左右的房子处于空置状态。国家统计局的数据是，如果再加上2005年12月的情况，估计房屋空置的数字比1.14亿平方米还要高。
但赵路兴认为，看待房屋空置问题要区分空置年限。一般来讲，空置3年以上的称之为积压，一年以下的，“那是处于待售状态的房子，处于正常销售期”。1年至3年之间没有售出的房子则是通常意义上的空置房屋。
赵路兴认为，这几年中国开发建造的房屋，从技术含量、环境、户型、结构等方面来说比以前都进步很大，好房子不可能没有市场，“位置好、户型现代、环境好的房子空置情况并不明显”。1.14亿平方米空置的房子更多的是分布在大城市的郊县、户型落后的房子，“这些房子已经不适应市场的需求。”
北京市统计局的数据表明，2005年北京市空置的商品房中，空置一年以上的占了近三成，达到27.7%，77.3%的空置面积在三环路以外。“我国目前的房地产市场仍是供小于求。”赵路兴说，2004年之前，中国房地产市场供给略大于需求，但从2004年下半年开始，房地产进入新阶段，供给小于需求。
他分析，造成这一转变的原因包括：从1998年开始的刺激住房消费的政策开始显现效应，人们开始改善自己的生活，购买更大更好的房子；股市不景气，大量股市资金退出来进入房地产市场；中国城市化进程加快，2004年全国城市拆迁改造的面积就达8000万平方米。人们的住房需求空前高涨，但由于银行信贷资金管理更加严格等因素的影响，房地产的供应并没有同比上升，从而造成了房地产供不应求的局面。
而此前，有媒体报道，央行金融报告曾提及北京房地产业运行中的三大阶段性矛盾———
一是宏观调控与房地产价格上升。价格上涨主要原因在于北京房地产价格补涨，域外购房及全额付款购房比重较高，土地定价模式、租金收益支持等多种因素促使房价上涨。二是房地产开发投资增速大幅回落。土地管理模式改变使分散开发变成了统一开发和供给，开发资金筹集渠道受到了限制。三是普通住房空置与居民需求的结构性矛盾。北京居民收入呈现出分层走势，开发商迎合高收入需求并拉高普通住房价格，造成房地产供求矛盾，导致空置率上升。
就北京房地产市场的“双高”现象，中国社科院财贸所副研究员况大伟也给出了解释。
况大伟认为，尽管目前房地产的空置面积在增长，但商品房的供给仍然小于需求。正是因为这个原因，房地产开发商们对自己开发的楼盘很有信心，觉得肯定有人买，所以尽管空置面积在增加，也绝不肯降价出售。“土地既有生产要素的属性，同时还有资产的属性。”况大伟说，当市场供小于求的时候，土地的生产要素属性降低，人们将其作为资产进行保有。目前中国的房屋空置应该是结构性的，距离远的房子出现空置的更多，尤其北京这样一个单一中心的城市尤为明显。
但况大伟认为，中国目前的房地产市场垄断程度很高，价格不合理。经过研究，中国目前房地产的价格偏离其边际成本的程度很高，“以北京为例，房地产价格的60%都是非成本的因素，这说明这个市场垄断程度很高，价格很不合理，房地产业的利润很高。”
况大伟反对房地产的成片开发，反对大盘，建议对房地产业实施价格管制，计算出开发商开发楼盘的边际成本，由政府给出一个限价，接受不了的开发商自行淘汰。同时鼓励更多的开发商竞争，把大项目化成小项目分给更多的开发商来做，以防开发商相互勾结形成价格同盟。 |
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