一家地产商给记者算了这样一笔账:2003年全国主要大城市人均居住面积不过16.6平方米，大大低于世界同等城市平均水平。到2010年，住房需求还有1亿平方米建筑面积的增长空间。

　　需求持续增长，房地产的价格以及投资回报空间仍然很大，这成为房产表象下最直线的推导。尽管“泡沫论”的阴影无时不在。“我坚信，只有在一个良好需求的基础之上，它的供应才能得 到有效的分配。”仲量联行副董事张红的看法代表了多数人的立场。眼下这场全民投资运动看上去正方兴未艾。

　　到底谁在投资房子？这是一个和“谁是有钱人”差不多不容易回答的问题

　　那个一下子买断50套房子的人

　　5月20日，张羽冲给了妻子一张有101万元存款的折子后，两个人吃了一顿特别的烛光晚餐。“一百零一次求婚，够浪漫了吧。”这个从中央音乐学院毕业的钢琴老师一点不掩饰财富给他带来的快乐和成就感。一切精神的满足无不基于物质，这点张向来深信不疑。张羽冲的另一个身份是房产投资客。几天前，一个由朋友介绍的外地人从张羽冲手里囤积的富力城楼盘50多个房型中盘走了两套一居室，直接把101万房款打到了他的账上。这笔没有费太多口舌就达成的生意里，张羽冲净赚了16万元。35岁的张羽冲是这个时代的典型产物，80年代初的开放热情、乐观精神很容易感染每一个当时身处大学中的年轻人，“投资、赚钱，然后有更好的生活，你才可以去帮助别人。”微卷的头发、年轻俊朗的面孔使他看上去很有感染力。张羽冲说这是他赚钱的“基本面”，“做生意，我容易让人信任”。

　　“投资房产不是所有人都能去做。”谈起近十年的炒房生涯，已经声名在外的张羽冲说，“这里不是仅仅指人的智慧与脑力，还有一种就是生活的态度。如果你是一个冲着70年使用权去的人，最好还是别做房地产投资。”他一直认为，北京有两种对自己特别有利的投资模式可以去考虑，一是靠市场整体价格的提升，二通过差价获取收益，“因为北京在2007年以前，有大量的城市开发建设和投资，城市整个的地域结构模式会有明显变化。”他说，相对这个情况，即使没有第一种机会，后一种机会也是存在的。在他看来，投资房产至少在几年内是胜多输少的生意，“我不赞同买一套房子住到老的那种生活态度，我的居住理念是5年升一级。比如我以前买的是劲松桥边一处叫‘华腾园’的楼盘，住了5年，华腾园的房价从每平方米4900元涨到了8000元。我判断这个房子以后升值空间不大，今年就把它卖掉了。一是刨去装修和利息成本，这个房子已经让我净收益近30万元，二是我可以再买更好地段、品质更高的住宅。”张说，投资意味着挣钱，也意味着人对生活永不满足的信心，“住得好，也要赚得多”。

　　张羽冲开始从房屋这种不动产中嗅到利润的气味是在90年代中期，那也是一个各地土地批租泥沙俱下的时候，他在玉泉路附近租了100多亩地，盖了房子出租，一年收益有20多万元，“两年间，钱就翻着番地赚”。但后来这块土地被国家征用，让他的地产投资暂时划了个逗号。1999年，他购置真正意义上的第一处房产，到“华腾园”看房，当时北京还没有CBD概念，他并没有投资房产这个想法，只是华腾园一套25层主卧、客卧、客厅、书房全部朝南的174平方米大户型吸引了他。之后不久，张羽冲不断接到中介公司打来的电话，询问他是否有出租的打算，并且都开出了不菲的租金。“既然租金都这么高，我没有道理就此罢手。”张羽冲于是意识到这是笔好生意，又在华腾园订了4套，2套两居、2套一居。10个月之后，他以每平方米高于原价800多元的价格分别卖掉两居、一居各一套，获利十余万元，剩余的两套都作为出租，目前的租赁价格分别为4800元/月和3200元/月，用来还银行的月供绰绰有余。

　　“我发现小业主原来也可以这么玩。”张羽冲说他的钱是慢慢滚多的，投资的初期阶段，身边不留很多钱，凑两三个月够一个首付，就把钱花出去。张羽冲说，他的投资理念是，资金一定要滚动起来，同时要有一条完整的链条，静止不动的资本是增不了值的，只有在流动中资本才有增值的能力。“我不赞同把钱都存在银行里，去吃那么一点点可怜的利息。如果手里有100万现钱，半年时间还没花出去，我就要心慌了。遇上有好项目，但手里没有现钱，就要靠融资。我的朋友圈子很广，别人也愿意把钱借给我。”张羽冲判断多数人没有办法做得像他这么大，是因为“动辄几十万的房产，别说上百套，你就是两三套、三四套积在手里，许多人就睡不着觉了。脑子里整天盘算那些利息、支出和收益率。可我不一样，分文没有甚至背着债的日子我照样睡到自来醒。”

　　与许多有钱人相比，张羽冲似乎不太介意露富。他说，他和妻子的钢琴班有300来号人，每人每小时收费300元，光这笔收入一年下来就有将近百万，这些收入分配在房产里，长线和短线的投资都可以兼顾到，“我和爱人都是学音乐的，收入都不错，手上有钱，又不想放弃音乐这一行，在尝试过很多种投资后，房产投资是最适合我们这样的自由职业者了。”张羽冲很热衷于谈论他的第一桶金以及在90年代用第一个百万购置的一辆尼桑风度和别克公务舱，他甚至不回避自己的一些投资的确打了政策的擦边球。某些方面，他的坦率多少令人好奇。

　　投资“富力城”的成功让张羽冲有了更充分的底气。去年“非典”期间，富力城一期以6000多元的价格开盘时，张羽冲一下子拿下了50多套，几乎几栋楼朝南的最好户型都被下了订单。“一张接一张，售楼小姐都快忙不过来了，那天以后，富力城上上下下没几个不认识我了。”张羽冲看好这个项目主要基于地段，“选房首先是选址，地段绝对是投资抗风险的核心因素，好的地段占房产价值的六成以上。三环以内109万平方米地，我认为这个是不具可复制性的，住宅本身的价值在投资甚至可以忽略掉，因为住宅的建筑形式、新科技的应用、园林规划等等完全是可以复制的，而且还会有更好的、更实用的、更便宜的东西出来。现在看着很好的住宅可能几年后就不稀奇了，甚至可能贬值。”

　　张羽冲认为，投资一定要有绝对前瞻的眼光，这里的前瞻性不仅是对所投资房产的判断，更多的是对经济形势、国家政策的理解。比如对二手房上市交易限制的估计、交易程序是否会简化、转按揭手续的放开与否等等，这些因素都是投资变现、出口的制约。如果其中一个环节有问题，将会使你的房产砸在手里，也就是“投资客成了房东”。“房地产上市公司提供的数据表明，房地产开发企业的平均利润由1994年的32.4%降低到1997年的12.45%，即使平均利润为10%，也是泡沫多多。随着房市愈加成熟和规范，未来市场的投机机会越来越少，投机成本越来越接近国际平均的利润率，即6%～8%之间。我买房子之前一定要测算住宅的综合成本，特别是土地成本，然后看看开发商的利润有多少，如果根据成本测算出开发商的利润高于20%，那就要谨慎一些。很多项目的价格都高出成本一倍多，这里的成本不仅是土地、建工，还包括了销售成本、工资、管理、广告宣传等运营费用在内。这样的价格你能指望它给你带来利润吗？以这样的价格拿下的房子，看着贵，却是纸上富贵，并不真正值钱。”

　　从“华腾园”到“富力城”的投资变化，张羽冲形容是“战略性的”，“由散户变成了庄家”，他说自己是大庄家，下面又有一堆跟进的“散户”，好处很明显:他开始具备了和开发商谈判的能力，“我下一步打算跟开发商谈，每套优惠多少，我一次购进一百套，我的角色就由一般买主变成了一个优良产品的中间批发商”。“什么时候抛，没有人比我更清楚，因为我手里有房源，我还知道谁手里还有多少房，庄家永远比散户更具备抗风险能力。”张羽冲的延伸产业是替人代销房子，每笔交易从中抽取2%的代理费。

　　“很多投资者都觉得只要看中了地段，投资收益就有了保障，但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价，势必会影响投资价值。”所以张羽冲买房各个户型都会涉及，他非常看中一处房产在它的小区中的地位，包括户型、朝向、采光以及楼层等等，就是投资的房产在资源上的独占性。“我买的华腾园174平方米户型在华腾园二期以后就绝无仅有，因为开发商觉得这样朝向的户型完全可以一分为二利润还会更高，因为它是独占的，我不愁它脱不了手。”

　　“投资回报率不是坐在家里想出来的，也不能完全被动地等市场去决定你的投资回报率。在投资之前要有一个仔细的测算。测算将来的升值可能、出租的客户群是什么人，这部分的收入怎样、能承受的居住成本（租房价格）是多少，未来的拆迁状况、土地供应量等。以我的经验，小户型的回报率比大户型要高，但升值空间比大户型要小，而12个楼以上的大盘社区一般都选择低开高走，升值空间要比独栋和小社区大。”现在经常有人打电话给张羽冲询问某楼盘是否划算，能不能升值，张羽冲说他打算搞个咨询公司，不过，专业和业余就大不相同了，他坦言这里的风险并非谁都能胜券在握，“房地产与股票、共同基金确实有所不同，你不会在某个清晨打开报纸，突然发现自己的产业贬值了20%。但房地产的信息流量小也会给你带来不利。房产的价值可能波动得非常剧烈，也可能它的价值比你想象中的少很多，除非你卖掉它，否则无从知道它到底值多少钱。”

　　以160万元买房为例。张羽冲给一个朋友大致的房产增值计划建议是:看准一个楼盘后，用这些钱购买10套50万元的一居室，每套首付90000元，交完购置税和维修基金一共17500，再加上配置家电20000。按每月租金3500计算，一年9个月（刨去一个月中介费、两个月空置期），年租金31500，减去还银行款，一年平均26400，按每套房每年租金收益5000算，10套年收入就是5万元，在这10套不增值的情况下，20年贷款还清后出售，收回资金500万元，20年租金收益100万元，一共收入600万元。

　　别墅的租客和投资者

　　1989年便从台湾来大陆的周元驹先生，在北京附近的燕郊做了一个项目——“和安花园别墅”。

　　“我们雅马哈以制造业为主，在国外其他任何一个地方都没做过房地产，惟独在北京做了一个房地产项目，原来想叫国际使馆村，后来叫做‘和安花园’，在燕郊附近。”周元驹说起这个投资的初衷，“为什么会单单选择在北京做一个房地产项目？因为我们是以生产乐器、摩托车为主的跨国企业，在北京、天津、上海以及呼和浩特都有很多厂。早期来了很多外籍员工，他们的住处如何解决，成了一个问题。”

　　“那是十年前左右，当时我们看了很多项目，觉得租金都贵得吓死人。以我自己为例，我1995年租了亮马河附近的一间公寓，只有45平方米，每月的租金是3000美元，这个租金跟当时这边的生活水准相比，不成比例。”但我后来做了个统计，高档别墅投资，这个市场空间太大了，“我们有一个数据，在北京的外国使馆和机构达数百家，外资公司两万多家，外国雇员共有十几万人，这些人的房租补贴从每月1000多美元至CEO级的上万美元不等。目前，租用别墅的客户70%是国外及港台地区的用户，其中90%以上的租用用户集中在别墅区”。“我的一个朋友在CBD上班，在一个外企工作，他买完房子第二周，公司做这个决定，让他去美国开拓市场五年，他当时就找到我们来，考虑到房子还到底要不要做的问题。后来经过论证聊天，最后走的时候，他说在北京买别墅买错了都没有关系，为什么呢？像我现在要走，买完房子以后，这五年可以出租，它的租金回报，足够还他的贷款，同时还有零余，够首付款的回报。但是，粗略了一下，五年之后他回来以后，这五年之内他不用交一分钱，甚至首付款都已经回了一大部分。”“在别墅集中区，别墅肯定是一个高回报率的项目。”

　　“再一推敲，与其购房投资，不如盖房投资。”1996年左右，周元驹批到了850亩地，“我们的想法是建一个理想的居住环境，希望环境能漂亮些、居住者的素质能高一些。现在已经盖好了90多幢，以半租半住为主。”

　　“虽然说当时建房的目的是满足在中国工作的那部分外籍员工，但随着这么多年发展，现在我们的客户群体也发生了变化。外籍居住者占60%左右，国内占30%～40%左右。国内这些购买者有些是医生，有的是演艺圈或IT业人士。”周元驹说，“我感觉最大的变化是消费市场的变化。人们的生活越来越好，对居住的需要也越来越高。我1989年就到了北京，属于比较早到的那一类。十几年，北京的变化相当大，这些进步我们当然感觉得到。国内有很多开发商和建筑师，我感觉早期可能出国不是很方便，很多设计理念和风格与国外相比，显得有些落后。那时的人们也是，有房分配就很满足了，对居住的外观、功能、结构等要求不太高。近年来，很多开发商在房间的空间安排、材料、质量等细节方面，进步很大，当然这也是市场的因素使他们不得不变化。”

　　郊区住宅在周看来同样具有保值品质，“以我个人的看法，将来北京的房产要往郊区发展，这也是趋势。很多中产阶级把郊区的房子作为第一居所。在国外，在城里住的人，要么是最有钱的，要么是最穷的穷光蛋。国内早期因为交通不方便，个人交通方式也很少，很多人都集中在城里居住。现在私人购车越来越多，观念相应也发生了变化。另外，在工业化社会里，一个人在城里呆久了，会心生厌烦，发展到一个阶段后，自然会希望得到能接近自然的住所。”他说，“在美国和欧洲，现在已经是这种生活方式。在美国，上、下班用去一个小时是很正常的事。一天24个小时，除了上班之外，一个人在家停留的时间很长，所以在郊外挑选一个环境好的地方作为第一住所。”

　　别墅有没有升值空间？周元驹坚信，不可复制性是房产升值的前提。“我们有200多套别墅，每一套都是不同的设计，房价也从每平方米900～2000美元不等。为什么？因为高所得的人对房子的需要各不相同，有的希望厨房大一些，有的希望卫生间大一些，所以我们也有量身定做的味道。为了打造一个适宜的、人性化的人居环境，基于这种出发点，我们的容积率非常低。另外，这里还有自己的马场。以前看电影或小说，孩子过生日或获得什么奖励，家长经常会送孩子一匹马，慢慢地我们的客户也是这种生活方式。无论在眼下还是将来，购买房产作为投资我想也会成为趋势。我是在境外出生、成长的，看到很多例子，拿国际化大都市来讲，无论是纽约、巴黎还是东京，它们的房价都比北京高了一大截。即便拿台北的房价来说，也比北京高出一块。以北京目前发展来看，20年后，北京也肯定成为一个国际化大都市，所以投资房地产，这个空间还是很大的。”“现在我们那里投资客占的比例，基本上在30%左右。我相信，在人均所得越来越高的情况下，投资性买房也会越来越多。”