在现行贷款利率和贷款期限相同的情况下,各家银行住房按揭贷款服务的差别主要体现在还款方式和售后服务的不同上。那么,购房者如何选择适合自己的住房按揭贷款呢?

　　两种基本还款方式

　
　    目前最普遍、最基本的还款方式是等额本息还款法和等额本金还款法。

　　等额本息还款法既是各商业银行普遍采用的,也是借款人比较喜欢的还款方式。借款人每期的还款金额相同,还入的本金或利息却不一定相同。

　　等额本金还款法是借款人每期偿还等额本金,同时付清本期应付的贷款利息的还款方式。其特点是,在还款初期,借款人负担较重,但随着时间的推移,每期还款金额会逐渐减少。

　　三种辅助按揭法

　　加按揭 加按揭目前有2种解释,一种是在原有贷款基础上增加贷款金额；另一种是在原有贷款基础上延长还款期限。前者能增加客户可支配的流动资金,后者可减少每月还款额。办理加按揭需要具备一些条件,如已办妥房产证、客户不能有违约记录、按揭总额不能超过总房价的8成等。

　　减按揭 减按揭主要有2种方法,一种是在原有贷款基础上减少贷款金额,也就是常说的提前还贷；另一种是在提前归还部分贷款的同时缩短还款期限。

　　目前许多有实力的贷款者不想多付银行利息,纷纷取出储蓄存款或卖掉股票、外汇来还贷。其实,仔细算一下,提前还贷虽然少付了银行利息,却也少挣了炒股炒汇的钱。消费者如果能很好地控制风险,一般20%至30%的收益率是可以预见的,远高于银行5.04%的贷款率。

　　转按揭 对于那些办理了按揭贷款又想卖掉房子的客户,或者想贷款购买已经办理了按揭贷款房子的客户来说,转按揭是一种不错的选择。由于转按揭手续复杂、风险大,所以相应的中介费用也较高。

　　由于公积金贷款的利率低于商业贷款,一些客户把公积金贷款作为首选,但公积金贷款的最高额度只有20万,所以在额度不够的情况下,多数客户会选择组合贷款,即公积金贷款＋商业贷款。想办理组合贷款的客户,必须选择等额本息还款法,因为商业贷款要和公积金贷款的还款方式保持一致,而目前公积金贷款只有等额本息还款法一种。

　　根据个人定位确定贷款法

　　拆迁户 大部分拆迁户会在拿到拆迁补偿后提前部分还款,以减少利息支出。对他们来说,等额本息＋提前部分还款的组合还款法是个可行的办法。

　　投资客 他们大多希望借助银行的力量腾出更多的可支配资金用于投资经营。建议他们若有闲置资金,可提前归还部分贷款,以减少利息支出。如果后期出现支付困难,可申请加按揭,延长还款期限,减少每月还款额,以增加流动资金。

　　工薪族 收入来源单一稳定,选择等额本金还款法较适合。如公务员、教师等虽然收入稳定,但收入绝对额不大,因此如何巧选还贷方式减少利息支出至关重要。一是可以增加首付比例,减少贷款金额；二是当收入呈递增趋势时,可以使用减按揭。

　　根据年龄确定还款法

　　20至29岁的消费者是年轻的创业一族,买房的首付款主要来源于工资积蓄,或向父母、亲戚借款。这些处于起步阶段的年轻人,每月资金比较紧张,应尽量选择较长的还款期限,减少每月的还款额。经常跳槽、收入不稳的消费者,应充分考虑自己的还款能力,否则一旦逾期还款,其信用不良记录将永远被载入银行档案,对以后申请其他贷款或信用卡都将造成影响。

　　30至50岁的消费者是房贷市场的主力军,正处在事业和收入的高峰,同时面临着子女教育、购房、购车等大额支出,是最需要理财的客户群。由于大部分人每月的各项开支较大,所以每月的还款额不宜超过家庭总收入的50%,等额本息还款法是比较合适的方式。当然,有些消费者为了节省利息开支,更愿意选择等额本金还款法。

　　51至60岁的购房者已处于半退休状态,首要考虑的应是利息。房贷理财的关键就在于尽量减少利息支出。这部分人的购买力是逐渐降低的,可采用等额本金还款法。

　　总的来说,消费者无论选择哪一种贷款,都是围绕着"一个前提、两个目的"的:在保证不影响基本生活的前提下,尽量减少利息支出,增加可支配的流动资金。来源:上海证券报 俞晓莉