我们特地走访了上房置换和中原地产两大机构中具有丰富实践操作经验的“老法师”，为读者逐一细数购房中可能招致损失的细节。

　　细节一：预售许可证损失估算：10万元或更多财智支招：销售许可证调查“购买房屋时，合同是至关重要的，购房者所有的经济利益到最后都在合同中得到体现”，中原地产上海中原物业代理有限公司的法律部高级经理罗亚东如是说。他告诉记者：从合同来看，购房者需要注意的主要有面积、违约责任等几方面的细节问题。但是其中最重要的、影响最大的一个细节是预售许可证。由于前一段时间，楼市涨幅惊人，一房难求，很多购房者忽视了这一点，以致最后遭受损失却无可奈何。

　　罗亚东强调：预售许可证的有无决定合同的基本效力。如果开发商在没有取得预售许可证的时候就和购房者签订预售合同的话，这个合同其实是无效的。一旦房价上涨开发商很有可能不愿再以之前的定价销售，而故意违约。这样做即使产生官司其最终的结果也只是：权利义务恢复原状，开发商退钱。这其中，购房者损失的是时间以及此时再另购房需付出的比原来更多的钱款，少则十多万元，多则几十万元。而开发商则可以高价出售房屋以获利，即使必须付出罚款，但与其获利相比，只是小意思。

　　另一种情况是，在没有取得预售许可证的情况下，开发商恶意圈钱。购房者将面临的损失更大，房财两空。

　　这种损失并非不能避免。房屋合法销售前必须取得5证：土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证。其中，正常情况下，前4证取得后才能拿到预售许可证，因此购房者只需识别预售许可证就可以了。一般预售许可证上都写明这个楼盘的可售楼房信息，购房者只需与合同附件中的设计平面图和小区平面图对照起来看就可以明了自己所购房产是否能合法销售。必须提醒消费者的是，开发商放在售楼处的一般只是预售许可证的复印件，而复印件是很容易造假的，因此，签合同前，购房者最好到房产交易中心做个调查，以确认其预售许可证的真实性。

　　细节二：面积误差损失估算：0.5万－2万元财智支招：将正负3％的误差细节到套内、公摊

　　预售合同的第5条是对暂测面积与实测面积误差范围的规定。目前的行规是正负3％（含3）以内，多退少补。面积误差大于3％，多出部分算开发商白送，误差小于负3％的，购房者有权退房。在楼盘好卖的情况下，有些楼盘的开发商会将这个值提高到正负4％或正负5％，如果楼盘不好卖，购房者可与开发商谈判将面积误差值定得低些，正负2％或更低。

　　不过罗亚东告诉记者，在楼市火暴的情况下，开发商一般不会让步。其实关于面积误差的另一种现象，更值得购房者关注，即开发商在套内和公摊面积上做文章。或增大公摊面积而套内面积不变，或增大公摊面积同时缩小套内面积，其结果都是面积误差保持在3％以内，购房者还是要补差额，可是实际套内面积不变或缩小。别小看这些误差，按一套100平方米的房子，单价5000元，误差为1％的，代价就是5000元。因此，购房者可以在附加条款中与开发商对面积误差作出更细化的规定，如套内误差和分摊面积误差各在多少范围内。

　　细节三：违约责任损失估算：上万元财智支招：提高违约责任的百分比预售合同的第7条是对买卖双方违约责任进行约定，一般是对等的，目前普遍约定在房屋总价的1％－3％。罗亚东建议：购房者可以将违约责任约定得高些。因为，一般而言，购房者违约的可能性比开发商要低得多。购房者的责任只是付款，而开发商要造房、搞配套，责任较多，违约的可能性更大。因此，购房者在对自己付款有把握的情况下，大可以将此违约责任的百分比约定高点，一方面增强对开发商的约束，一方面可以得到更多的违约赔付。

　　细节四：交房时间点损失估算：0.5万－1万元财智支招：咬定“3个月”不放松预售合同的第10条、11条分别对交房时间和大产证获得的时间作出规定。一般而言开发商会在合同中与购房者约定，交房3个月后拿出大产证，也有约定半年，甚至9个月的。其实按正常工期，交房后，开发商的主要工作是绿化和环境建设，一般3个月就可以完工了。如果不能，说明其中有问题（诸如配套不到位等），因此开发商说3个月是最正常的，说6个月其实已经为自己留了很大余地了，至于9个月则很“过分”了。别小看几个月的差别，这将决定你拿违约金的时间起点，也是一笔不小的钱。

　　细节一：产权状况财智支招：产权调查与新房交易不同，二手房交易中，如何看产证大有讲究。上海房屋置换股份有限公司权

　　证代理部副经理胡依望凭多年经验告诉记者：二手房交易中的很多问题，其实通过产证都能反映出来。这些隐藏在产证里的问题，或者关系到交易的成功与否，或者决定买家必须支付多少费用，除非有相当经验，一般人不易看出。而所有这些损失其实只需支付31元，到交易中心做个产权调查都可避免。从这个角度看，产权调查是一本万“利”的。如果，是无中介交易，那么这一步是极为重要的。

　　〈细节一A：产权人〉损失估算：全部房款＋诉讼费用＋时间＋精力胡依望告诉记者，房地产交易的形式与其他商品不同，根据《房地产登记条例》，只有房产的权利人发出的交易承诺才是有效的。现实中往往发生这样的情况，即卖房的人不是产权人或者卖房的人不是唯一产权人。这时如果买家与卖家签订协议并交款，然后到交易中心去登记的话，则会有很大的风险，因为交易中心初审需要7天，7天后交易中心发现产权人与卖方不符合或产权人不唯一的话会拒绝登记。而产权人可以申请司法介入。例如，虽然法律规定房产属于夫妻双方共有财产，但如果房产证上没有另一方的名字，则其无权要求停止出售该房产。反之，如果房产证上有另一方名字，则其有权利。夫妻对共有房产的处置中一旦发生问题，可申请司法介入。买方不仅没了房子，还暂时无法拿回房款，而且惹来一身麻烦。

　　〈细节一B：产权性质〉损失估算：多缴税，少则几千多则三四万元胡依望提醒购房者：不同的产权性质决定了不同的纳税方式。目前，居住房是按售后房价的1.5％缴纳契税，非居住房则是按3％缴纳。而商业用房除了交纳契税外还要交纳4种其他税。由于历史原因，现在有些二手房卖的时候是作为住宅卖的，可是当初建造时是商业用房性质，1996、1997年这类房产接入水电煤作为住宅使用，但是其产权性质没有变过，还是商业用房，现在购买这类“住宅”后，要交的契税是3％，而且以后还有许多其他税要交。买家如果事先不知道这一点的话，注定吃亏。以一套50万元的房子算起码多缴7500元，还不包括后续费用。

　　〈细节一C：产权年限〉损失估算：房价被斩，上万元翻开产证向左看向右看，房产证上的信息对购房者了解房产状况很有帮助。左页上具有土地、划拨、出让、年限等资料，右页上具有结构、面积等房屋状况。另外，在后页的备注栏里，也要看清是否具有抵押、商业贷款、司法冻结等其他情况。一本产证在手，我们可以了解容积率、小区规划等大致情况。一般70年年限的是居住房，40年的是商娱房，其他工业房产是50年年限。二手房由于已经使用过较多年，因此购买时剩余的使用年限直接关系到房屋的价格，知道了年限大可讨价还价，免得花了冤枉钱。

　　细节二：购房手续损失估算：视房价涨幅而定，20％－50％财智支招：到交易中心做一下预告登记二手房买卖合同不能对抗第三方，也就是说，如果买卖双方签合同之后，卖家仍有权决定把房子卖给第三方。在房价上涨的过程中，这种情况很多见，很多人对此感觉无能为力。但胡依望告诉记者，只要在交易中心做了预告登记，就在法律上确立了双方的买卖意愿，成交单方不能撤销。如果卖方要撤销，买方完全有权利要求司法介入，在打官司期间可冻结此套房产，使房主无法另卖给他人。 来源：劳动报 

　　细节三：合同财智支招：规定越细好不要相信口头承诺，装修、水电煤、家具，所有说好赠送的东西都要写下来。二手房买卖中，往往是签合同前，卖方什么都答应你，签完了，想想不划算，于是就反悔。这时就需要合同来约束了。

　　〈细节三A：逃税〉损失估算：几千到上万元不要搬起石头砸自己的脚！通常逃税的做法是，在正式合同上把房价写低，比如实际买卖价格是70万元，而在合同上写50万元，这样买家可以逃掉差价部分20万元的契税。看似卖家做了好人，买家占了便宜，其实这样的做法对买卖双方的利益都无法保障。对买进方来说，一旦国家恢复了营业税、土地增值税、个调税等其他税收，当他再以高于50万元的价格出售这套房子时，那么他必须多付高出部分的税款。对卖出方来说，一旦买进方不承认协议价格，只肯按合同价格付款，那么卖出方只能打落牙齿肚里吞，因为合同可抵抗协议，对于两种价格法律只以合同为证。

　　〈细节三B：水电煤电话费用〉损失估算：几百元到上万元这类费用如何结算，在合同上应该说明。

　　最好以房屋交割日为准，交割日双方一同去看表具确定数字。如果是以合同签订日为准，那很有可能发生这种情况：房主仍未搬出时，猛打电话用水电煤，产生巨大费用而让下家承受。

　　〈细节三C：装修、设备、户口等〉损失估算：数千元双方的意愿要充分地表示在合同上，尽可能不要省略，以免出现不必要的纠纷。卖家赠送买家的设备应一一写明。另外，如果有户口未迁出已成交的房产，将来有可能产生动拆迁和使用权等方面的问题，所以买家可在交付房款之前，请卖家到派出所出具户口迁移证明。