“以房养房”谨防风险
2005-04-11 15:02:58 作者:曹西京 来源:SRC-215 |
目前本市“以房养房”的市民越来越多。所谓“以房养房”，有两种情况，一是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房；二是投资性购房，出租还贷。不少市民买一套新房自住，再买一套租价高、升值潜力大的房子出租，用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。这种“以房养房”的理财方式，在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，风险究竟有多大呢？
观点一 做长线仍可看好
有投资者认为，房价可能短期会波动，但长远看，调整周期过后价格仍将呈刚性，在目前4%通货膨胀预期下，只要负担得起，房产仍是一项不错的投资。他们认为，即使利率提高，还贷金额实际增加并不多，何况现在一年内次新房停止转按揭，想出手也不容易，不如继续持房出租。还有人表示，现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在当前租房者众多的情况下，仍可选择“以房养房”。在外贸公司上班的黄女士说，趁在职时养几套小房型，强迫自己每月还贷，将来年纪大了就不怕下岗退休了。
观点二 还贷额占比须控制
既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。理财师认为，正常情况下，租金收入＋家庭其他收入（如工资、存款利息等）应大于还贷额＋家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。
由于房贷政策的变化，显然，“以房养房”者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例，目前首付多为三成，要贷款21万元，20年还清。在等额还款方式下，加息后取下限利率5.51%计算，每月还贷将增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险，银行放贷时，一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例，一旦家里出现什么意外情况，资金周转发生困难，造成逾期还贷，则房子就有被银行收走的风险。
观点三 谨防物业贬值风险
除了还贷额上升的风险，“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。
一位房产从业人员表示，房产也有“保鲜期”，要提折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，租金和价值有下降风险。
此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时，开发商将大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的的投资者，“以房养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。
观点四 谨慎投资不宜“满仓”
综上所述，“以房养房”风险主要在于：银行贷款利率调整，还贷额上升；房子老化或房产空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的还贷风险。分析人士认为，作为不动产，毕竟房产流动性不高，现在投资产品日见丰富，房产可纳入投资组合，但现在“满仓”恐怕不合适。同时在投资房产时，也要全面评估投资回报率，对以租养房的房产，应对其周边租金行情有充分了解，包括是否有稳定承租人，周围市政规划等。同时，按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源。并结合自身收入情况，选择适宜的还款方式。
读者声音
“以房养房”长线投资
张田田（公司职员） 目前沪上房价过高，政府正在逐步加大力度，抑制房价过度炒作,这已是不争的事实。但是，若考虑到上海较高的城市定位及其强劲发展势头等长期利好，或许可以这样的观点来看待房价的高低：对于长期投资者来说，目前已到高位的房价仍可接受，升值是必然的，只是空间的大小有不同。因此，若以富余的自有资金进行房产投资保值增值，在还贷负担并不重的情况下，以房养房仍不失一种可取的投资理财途径。但对于短线炒房者，则宜适时了结。当然“以房养房”进行投资时，选房一定要注重房屋的环境、交通及商业配套等因素，宜选小区品位较高、交通便利、配套成熟及人气旺盛之房屋，因为这些因素好坏对租金影响很大。区域租金的差异往往决定“以房养房”回报之高低。另外，利率又往往是制约“以房养房”成功与否的有效杠杆，所以“以房养房”者又要时常关注利率变化及经济宏观走势，保持投资应有的敏感性，该出手时就出手，及时防范和化解风险。
通过综合理财降风险
孙健（IT高级经理） 从1998年起，笔者就是“以房养房”的快乐一族。原先单位里分配到的2房1厅老式公房，出租给了“房屋银行”，每月2500元的租金，再加上我和太太两人的公积金和补充公积金2000多元，到手的金额，足以还掉每月3200多元的房贷，剩下的余钱被累积到女儿的教育基金中了。这些年，全家人“轻轻松松”地住进了那套靠近虹口公园附近的公寓。今年年初的房贷利息调整，我家的月供只增加了40多元，对小家的生活质量几乎没有什么影响。
记得早年在德国留学时，就开始了解“以房养房”的理财观念，几套房子“串联”式地运作。回国后经过这些年的实际操作，才逐步摸索出一些抵御风险的做法。例如，租房一般通过较正规的中介公司和房屋银行进行操作，出租合同一般不会超过2年，而且通过明确的合同条款规定，如果遇到租金大幅变化时，出租人有权“终止”合同或重新商定出租金额，以及寻找资深的房产方面的理财顾问等。
近期房产政策有较大变化，多少还是让我感到有点紧张。因为房贷利息1年才调整1次，新政策对我的投资影响，要到明年年初才会体现出来，10月底我与“房屋银行”的出租合同将到期。眼下只能根据房产市场的起伏而应变，通过综合理财，将“以房养房”风险降到最低！
评估租金稳定性
陈健（注册会计师） 近年来，上海市民中有不少人是靠“以房养房”理财积累财富的。“以房养房”通常的做法，就是原先购买过一套面积较小的住房，后来为了改善居住条件而另外贷款，购买了一套大面积的住房，然后将先前的住房出租，用获取的租金来偿还银行房贷，如果每月的租金大于每月偿还的房贷，则还能获取一定的收益。
应该说，上海市民的理财意识是领先于全国的，许多购房者由于无法承受高房价而暂时选择租赁房屋。“以房养房”一族正是看到了这一点而从中获益不少。但是由于近来市政府出台了一系列调控楼市的政策，这些政策的出台肯定会对楼市产生影响。如果房价下降，那么房租也将下降。到那时，“以房养房”一族的风险将会有所增加。“以房养房”的最大风险就在于租金收入的不确定性。
我认为，“以房养房”一族要评估租金收入的稳定性，如果出租房配套设施齐全，并且地段较好，即使房产政策趋紧，也不会对租金收入的稳定性产生大的影响，这就可以继续采用以房养房。如果房租收入有下降可能，并且已不足以用于偿还每月的房贷支出，那么应考虑将这套出租房出售，将出售收入用于提前偿还房贷。偿还房贷后还有结余，可存入银行或购买国债以获取稳定的利息收入。
以房养房靠眼光
刘小可（自由职业者） “以房养房”是否可行，要视实际情况而定。以笔者的经验，在控制风险的前提下，以房养房不失为一种较好的理财方式。
以房养房是针对拥有一套以上物业者而言如何“理房”。这里又可分为两种情况：一是物业为全额付款，按目前一般住宅平均回报水平，税后收益可达2-5％，还是高于银行存款，这样的以房养房几乎无风险可言。不过这对资金实力的要求高，好处是远比实业经营和炒股轻松及安全；第二种情况是，以物业的租金冲抵银行按揭款，这里情况较复杂，涉及到按揭成数和物业的品质，不能一概而论。正因为情况不一，风险程度也会不同。我的物业为第二种情况，我是这样来处理的。
笔者以前是股市投资者，3年前基本退出股市，以储蓄的心态买有多处住宅房，1年之前有感于住宅房的房价偏高而脱手了3套，事后虽然错失了超过30％的涨幅，但毕竟已有翻番利润。当手中握有几百万元现金，又碰上低利率时代的烦恼，于是经过研究，又将资金转移———投资于商业用房，实行“以房养房”。
我将资金一切三，一份买进带有租约的办公房，年租金回报为总房价的7％(税后)，虽然包租期10年偏长，但现金流稳定，每月去银行拉卡即可，省却了常人当房东的烦恼。另外，将三分之二的资金买进正宗街铺，按我的测算，如果以10年为一周期，正宗街铺的回报当在8％(税后)左右，不少可超10％(税后)。
我的“以房养房”是取长线策略，暂可抗衡按揭利率的压力，如果另有物业升值的意外收获，当是双份满足。
不为眼前利益所左右
高明辉（公司职员） 这次政府对房产市场的一系列调控措施，影响最大的是房产投资客，特别是靠贷款通过买进卖出获取差价者。对以房养房者来说，由于升息使还贷额增加，租金又不断走低，一般讲这笔账当然也肯定算不过来。但我想，还是应该将此放在一个相对长远的角度来考虑。
我在2003年购买了一套150平方米的商品房，贷了约50万元，起初考虑不等入住新房，先将旧房卖掉提前还清房贷，对旧房的心理价位约40万元，但当时经中介评估却不到此数，故而作罢。一波房价涨势之后，此房价已翻番，现在即将入住新房，对旧房怎样处理？是出租还是卖掉？如出售，则可“一枪头”还清贷款还有结余，如出租则所得无几，仍是“入不抵贷”。
我是这样想的：现在要降温的，是无所顾忌的炒房热。长远看，房产业还是将趋于稳定发展，我不寄希望于手中的房子在短期内大幅升值，但留下它，心里似乎更加踏实些，租金么，也不想有太高的期望值，以此充贷，聊胜于无，就算是我以我贷款的资金，在房产上作个长线投资吧。
■专家观点
以房养房风险全控制
近期，国家对房产短期投机行为进行了严控。越来越多的房产投资者将目光转向了长期投资，即通常所说的“以房养房”。然而，这一投资模式中也存有种种风险，投资者必须引起足够重视。
租房要看市场环境
不同地区和类型的房产，回报率有较大区别，在进行投资之前，要深入了解市场环境。一般来说，生活设施齐备、交通方便地区的租赁市场较活跃。特殊环境地区也会形成固定的租客群，如高校附近的学生群体、古北金汇等高尚社区的外籍人士群体等。应通过考察，了解目标房产所处地区的租金及房价水平，从而得出一般的投资回报率以供参考。
以房养房回报率低
简单的计算方法主要有两种，一是（月租金-物业管理费）×12/（房产购买价格+其他初始投资）；二是（月租金-物业管理费-月还利息额）×12/（首付款（即本金）+其他初始现金投资）。对贷款买房的投资者来说，第二种计算方法更为科学。国外一般租金回报率在3%左右，而在中国，由于住宅仅有70年的使用权，因此这一比率的合理水平应该在5%-6%左右。但据抽样调查显示，上海目前租金回报率的平均水平在3.7%左右。
此外，房地产市场的未来走势，包括未来租金水平、房价及房贷利率变化等，也是影响投资风险的重要因素。房贷利率的上升预期越大，投资者所要求的当前回报率就越高。在目前房贷利率处于上升通道、房价租金未来走势不明朗的环境下，“以房养房”的风险更易扩大，投资者要更加谨慎。
谨防租客道德风险
在寻找租客时，要防范租客的道德风险。第一要通过检查身份证、与租客交谈等方式，尽可能多地对其进行了解，然后签订规范的房屋租赁合同，尤其对物管费支付、租期内房屋设施损害赔偿等容易引起纠纷的内容，要商讨后加以确认。此外要到相关部门进行合同备案，这样万一发生纠纷，房东可以得到应有的法律保护。
最后，在房屋出租期间，房东最好定期进行检查，一旦发现问题可尽早处理，从而避免或减少损失。在合同到期前应与租客及时沟通，确认续租问题，如租客无续租意向，要尽快寻找新的租客，以减少空置损失。 |
|
|
大众网版权与免责声明：
1、大众网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。未经大众网的书面许可，任何其他个人或组织均不得以任何形式将大众网的各项资源转载、复制、编辑或发布使用于其他任何场合；不得把其中任何形式的资讯散发给其他方，不可把这些信息在其他的服务器或文档中作镜像复制或保存；不得修改或再使用大众网的任何资源。若有意转载本站信息资料，必需取得大众网书面授权。
2、已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：大众网”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。
3、凡本网注明“来源：XXX（非大众网）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请30日内进行。 |
|
|
|
