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经过２００４年的一系列政策调整和引导，业内普遍认为２００５年的京城整体房地产市场发展会更加稳定、健康。那么，由于交易量不断攀升而备受购房者关注的二手房市场又将呈现怎样的热点和走势？昨天，链家、中大恒基、我爱我家以及顺驰等房产经纪公司的专业人士在接受记者采访时，对２００５年京城二手房交易市场进行了七大预测。
预测一：成交量有望翻一番
２００５年，北京二手房成交量较２００４年的约４万套总量将有大幅增加，其中链家预测为６．２万套左右，而中大恒基更是给出了８万套的惊人数字。
同时，二手房成交价格将会继续保持平稳走势。链家的解释是，一方面２００５年的供求关系不会出现严重的失衡，将会在２００４年的基础上有所缓解。另一方面，在国家继续加强和改善宏观调控措施的前提下，房地产行业依旧是重点监控对象，商品房价格的高速上涨已经有所放缓，这也就会影响到二手房市场的价格不会有明显的波动。
我爱我家认为，２００５年二手房均价将基本保持在３３００元／平方米左右。
预测二：远郊区交易潜力凸显
根据中大恒基统计，２００４年朝阳区和海淀区的二手房交易量占到５０％以上的市场份额，而东城区和西城区则在价格方面位居前列，这四个城区构成了京城二手房交易的核心区域。但是随着城市规划和交通环境的进一步完善，以通州、昌平、大兴、顺义、门头沟为代表的远郊区县，将会显示出巨大的交易潜力。总体看来，２００５年二手房交易的热点区域分布将呈向外扩张的趋势，我爱我家预测京城八区与远郊区县的二手房交易比重会在６４左右。
预测三：二手经济适用房上市
政府在２００４年４月３０日和５月９日先后出台了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》和《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，明确规定只有年满５年的经济适用房才允许上市交易，这就在很大程度上限制了经济适用房的成交。但随着２００５年众多经济适用房已经年满５年，从而使得在法律层面上突破了上市交易的限制，其成交量将会在今年显著增加。我爱我家预测，２００５年二手经济适用房将占交易总量的１３％左右。
预测四：老龄房开始不好卖
２００５年，随着人们置业观念的改变、居住条件的更加关注以及金融政策的不同倾向，次新房以其设计新、配置齐、功能完善以及自身风险较低等优势将会逐渐受到人们的欢迎，而那些房龄较长、配套比较落后的老龄房由于其各项风险加剧，将会逐渐淡出人们的视野。
预测五：首付比例将提高
２００４年１０月２９日的央行加息，在一定程度上会增加众多房产置业者的置业成本，但是再次提高利率的心理预期要明显大于加息本身。为了减少置业成本和购房风险，２００５年房产投资置业者将会适当提高首付款的比例，以减少利息支出。同时，贷款年限也将会适当延长来对冲利率风险。
预测六：公寓出租价持续下降
２００４年京城公寓出租价格与出售价格形成了明显的“剪刀差”，出租价格逐月下滑，出售价格却呈现逐月上涨态势。这主要是因为受到城区公寓项目供给量的减少，而投资者对公寓的需求仍然比较强劲，导致价格上涨。但是由于公寓出租数量相对比较充裕，而且公寓的承租者一般都是中外企业的中层以上管理者，２００４年以来他们的住房津贴普遍有所下调，从而使得承租时变得更加理性，租金也就相对下跌。２００５年，这种趋势仍然还将延续，公寓出租价格将会继续下降。
预测七：产权转移将立等可取
随着２００４年海淀区实现产权过户立等可取试运行成功，一方面积极推进了京城二手房市场的发展，另一方面又降低了二手房交易过程中存在的一些交易风险。在北京二手房市场的活跃交易下，势必会促进市建委加速该项工作的发展步伐，２００５年半数区县将有望实现产权转移立等可取。（记者 务名扬） |
