■办理二手房贷款需要哪些材料

　　借款人申请二手房商业贷款，应该向贷款银行提交下列材料：

　　1.身份证、户口簿、学历证明和婚姻状况证明；

　　2.经济收入证明，也可提供存款证明、外汇、股票、汽车等财产证明；

　　3.买卖双方签订的购房协议书；

　　4.同意以所购房屋做抵押的证明；

　　5.有不低于购房价款30%的自有资金；

　　6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。

　　房主也需提供一些材料，由银行指定的律师事务所或指定的房地产中介企业审核。这些材料包括：

　　1.身份证及其复印件、婚姻证明（离婚者，需提供财产分割的证明；丧偶者，需提供继承情况的证明）；

　　2.房屋共有人同意出售的书面文件；

　　3.所售房屋的房屋所有权有效证件及其复印件；

　　4.如果房屋已经出租，需要提供承租户同意出售的证明文件；

　　5.所售房屋符合上市条件的证明。

    ■办理二手房贷款经过哪些程序

　　1.买卖双方欲交易的房屋，已经通过房地产交易管理部门的上市审批。

　　2.银行指定的评估机构对房屋的价值进行评估。

　　3.借款人到银行填写借款申请表。

　　4.到银行指定的律师事务所填写二手房贷款申请表，由律师把所有证明材料交送银行进行审批，对借款人和售房人提供的材料进行审查，指导借款人办理各项手续。

　　5.借款人同贷款银行签订借款合同。

　　6.办理抵押、保险、阶段性担保等相关手续。

    ■办理二手房贷款需要交哪些费用

　　以农行为例，办理抵押贷款要交的费用有：

　　评估费：50万元以下的，按评估价的0.4%收取；50万元以上的，超出部分加收0.3%。

　　律师费：按贷款额收取，贷款25万元以下的收1500元，25万元以上的部分，加收0.5%。

　　保险费：评估值X保险费率X年限，保险费要看银行合作的是哪家保险公司，各个保险公司的保险计算方式有所不同，有的保险费率固定，年限有折扣系数，有的是费率分段。

　　抵押登记费：按房地局的有关规定，每建筑平方米0.3元。

    ■办理二手房贷款要委托银行指定的事务所办理手续

　　据了解，建行要求二手房贷款的申请人必须通过与银行签订贷款协议的房地产中介企业办理该业务。建行西四支行的一位工作人员告诉记者，与建行签订二手房贷款协议的有置业家园房地产经纪公司、精品家园房地产经纪公司、我爱我家公司、北京市房地产交易中心和各个区县房地局开办的交易市场。

　　农行和工行的有关负责人都表示，可以接待二手房贷款的“散户”。比如，农行的二手房贷款的“散户”由广盛律师事务所协助农行解释相关法律问题，对借款人的材料进行审查，指导借款人同评估机构、保险公司和房地产交易管理部门打交道。当然，也有一些房地产中介企业与农行签订了二手房贷款协议，如首都房地产市场、万德成房地产经纪公司、21世纪不动产。二手房的购房人同样可以通过房地产中介企业到农行办理贷款。

    ■阶段性担保是怎么回事

　　银行通常要在二手房的买方签了《买卖契约》、并拿到新的房产证，又做了抵押登记后，才放贷。但是，房地产中介公司做了阶段性担保，银行就可以缩短放款的时间，保证在见到《买卖契约》后，就放款。房地产中介公司提供从银行放款到购房人取得《房屋所有权证》，并向银行设定抵押这一阶段的担保。据记者了解，建行要求每一笔二手房贷款业务都要做阶段性担保。农行还为二手房贷款的“散户”，指定了几家担保机构——与农行签订了合作协议的房地产中介企业。其他房地产中介要贷款的客户，也可以通过这几家房地产中介公司做担保。

    ■二手房贷款最多贷多少钱

　　农行北京市分行目前开办的二手房贷款金额最高可达评估值的七成，贷款年限最长可达20年。建行北京市分行的二手房贷款金额可达评估值的七成，贷款年限最长为20年。工行北京市分行的二手房贷款金额最高可达评估值的八成，贷款年限最长为30年。当然，银行一般不会批到最高限额，银行根据房屋的年限、房屋的基本状况、申请人工作的稳定性，确定每一笔贷款业务的成数和年限。

    ■借款人如何还款

　　据了解，还款方式有两种，一种是等额还款法，即每月还给银行的钱都是一样多，但是其中的本金和利息的比例不断变化；另一种是等本金还款法，即每月偿还的本金相同，但利息不同，所以，第一个月的利息会多一些，越往后，还的利息越少。两种还款方式可由借款人任选。人们对等额还款法了解多一些，认为这种还款方式方便些，于是，人们通常选择等额还款法。（黄兰）