英国《经济学家》最近的一份调查报告显示，今年七月，美国房价的平均涨幅为7%，比去年同期低2%，但依然保持5%以上的增幅。从1997年至今的房价涨幅实际上超过了1945年以来的任何一个5年阶段。根据全美房地产经纪人协会提供的数据，纽约、华盛顿地区和洛杉矶等地今年二季度涨声一片，房价上涨速度较去年同期上扬了18%至22%。在英国，房价正扮演着空中飞人的角色，一年前投资的房产现在已升值了20%。目前，整个欧美有至少40万亿美元投资在房产上，相反只有23万亿美元滞留在共同基金上。
房地产成为投资新宠

　　英国最大的房屋协会Nationwide今年4月提供的数据表明，英国房价年内将保持10%左右的升幅。今年3月，英国地产价格上升了0.9%，房屋平均成本在6792英镑上下波动。1月份，英国首次购房的人数激增50%，截至7月底，英国房价增长了20%，比去年同期增长了一倍。早在2000年初，精明的英国投资者预见到股市将不利，迅速抛掉手中所有股票转而投资房地产，如今他们的房产已升值40%，而那些在股市中套牢的人却损失了超过35%的资金。

　　据统计，英国自己拥有房产的人接近80%。少数豪门望族不仅在城市最好地段有华屋豪宅，乡间亦有别墅供度假休憩。大多数中产阶级家庭在城市黄金地段也拥有自己的小楼或高级公寓。

　　从20世纪90年代初开始，英国房产价格年均升幅均超过8%。尤其是伦敦市区中心的房价，过去8年内升值了180%。据英国抵押贷款机构全国建筑协会的统计，去年房地产价格月升幅最大的9月份达到2.8%，全国年价格升幅在10%左右。

　　房地产同时也成为德国人首选的投资项目。目前大约有半数以上的德国人拥有私人住房、商用房或投资于房地产的投资基金。

　　德国德累斯顿银行房地产分部今年对全国1005户家庭投资行为进行了统计调查，德国人拥有的房地产中约20%是继承的家族财产，80%是自己购买的；有48.5%的公民将积蓄直接或间接地投资于房地产中，按价值计算，德国人目前拥有的房地产总额是历史上最高的。

　　调查中多数被访者表示，如果条件允许，1/4的德国人愿意购买一个家庭独立使用的住宅，7.6%的人想购买多户住宅，只有6.1%的人愿意购买单元房。

房价上涨由来已久

　　作为世界上最强大的经济体，美国的房地产市场一直风生水起。20世纪90年代正是美国经济繁荣时期，房价也搭乘经济快车一路翻飞。十年好日子过后，经济步伐开始放缓，2001年3月美国经济陷入衰退，“9·11”之后走入谷底，但房地产业依然创造了难以想象的历史最高纪录。新屋销售去年12月上涨了5.7%，旧宅竟卖出了525万套，并且旧宅的平均房价达到15.14万美元，比2000年攀高了8.4%。2001年，美国房价平均增长9%，是历年来住房实际价格上涨最快的一年。据统计大约有三分之二的美国人拥有自己的住房。在美国人的个人资产中，住房价值占的比例最大，超过了证券和其他财产。

　　持续两年的熊市为房产投资提供了最好的注解。道·琼斯指数和纳斯达克指数一路狂跌，美国消费者4万亿美元的资金在不到两年的时间里就全部玩完，出于对将来退休生计的担忧，投资房产成为人们投资养老的首选。尤其是美国住宅价格的一路高涨，吸引了更多投资者涉身房地产业。2001年，除了硅谷等少数地区的房价出现大幅下挫外，多数地区的房价都是以两位数的速度攀升。尝到了甜头的投资者立刻将股市中的资金调向了房产市场。

　　诱发美国购房热的一个重要原因是购房可以合理避税。因按揭支付的利息和（住房）财产税，可以百分之百的抵扣自己的所得税。比如每年在按揭利息和（住房）财产税上面的支出是一万美元，而个人的纳税类别为30%，那么应税所得就会降低一万美元，一年可以少付3000美元，每月口袋里凭空多了250多美元岂不是件美事。

　　房价上升的另一个因素与利率处于40年来最低点不无关系。美联储在2001年连续十一次降息，从6.5%降到1.75%。一个直接后果就是住房按揭利率的明显下调。30年期的按揭利率降到6.4%，15年期的降到6%以下。这样就给了按揭购房者借鸡生蛋的机会，即以新的低利率去借钱，用借来的钱偿还以前高利率欠下的债，依此类推。每月可以少付数量不等的欠款，相当于凭空捡了一笔钱。

　　美联储主席格斯潘就曾表示，房地产的升值看上去至少在相当程度上弥补了股票缩水带来的损失。传统上股价与房价都是联袂走高或一起下跌的，但过去两年来股票全线溃败，房价却一枝独秀。以股市和房市投资为例，假设有2万美金投资在股市上，五年之后，包括红利在内增值为4万美元，这意味着年收益为15%。如果以2万美元做抵押购买一套10万美元的住宅，即使是每年7%的收益，五年后，扣除贷款利息和维修费用后，房产价值将达14万，相当于25%的年收益。投资房产的收益是股市收益的1.67倍，这么诱人的买卖谁愿意错过呢？

危机隐现

　　大部分人对目前房市的火爆表示乐观，人们认为，在低利率政策的带动下，特别是新移民对住宅的强劲需求，今年居民住宅市场仍将继续走旺。占美国经济总体1/3的住宅建筑业也会因旺盛的住宅业带动美国经济走出衰退。房市真的能担此重任吗？

　　非也，根据最新统计数据表明，去年的美国办公楼房闲置率高达13.6%，比2000年上升了5．7%。有专业机构估计，在今后半年到12个月的时间内，商业楼房闲置率增长的趋势不但将持续下去，且可能不时出现急剧恶化。

　　商业楼房闲置率的增加，很可能导致建筑业萧条，最终造成大量建筑业工人失业。其次，为商业房地产商提供贷款的银行将面临更多呆账或死账的风险，这是目前脆弱的美国金融业极为担心的。10多年前的美国经济危机，就是从房地产企业破产开始的。

　　尽管目前的房地产业呆账比例只有2%左右，远远低于20世纪90年代的7%，但问题的严重性是房地产企业的财政形势会继续恶化下去，专业机构估算，到今年年底，呆账比例将上升到4%左右。

　　通常的经验是，只要房地产价格持续攀升，面临财务困境的置业者就可以随时出售抵押品，以避免被查封。但如果房地产价格下跌，有困难的置业者通常会付不出房贷。

　　目前，美国所有投资房产的首付款不到总贷款的10%，占整体房贷市场的1/4，而上世纪80年代和90年代初，这类贷款的比率分别只有5%和10%。

　　然而，经济学家认为，价格和收入之间的比例已经严重失衡。在正常情况下，房屋价格和收入的比率一般为1∶2，而现在这一比率已经上升到1∶6，相当于上一次房地产价格持续下降开始的1989年。现在，房屋的高成本被低利率所掩盖，极低的分期付款利率降低了消费者的债务负担，使他们住上了超过他们购买力的房屋，而一旦经济恢复利率上涨，住宅市场就可能崩溃。

　　还有经济学家分析，美国目前的经济态势与1989年前后的日本非常相似，当时，日本的房地产也是随着股市不断飙升，但在股市崩溃后一年左右也跟着崩溃。现在美国的股市崩溃已经过去一年多，今后随着经济的恢复和股市的回升，美国的房地产业也将面临越来越大的考验，正像摩根斯坦利的分析师所说的那样：“今日美国房市的繁荣很可能是昔日股市泡沫的再现。如果听任这一状况继续蔓延，在不久的将来，美国房市泡沫将像股市泡沫一样重演。”