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探访京城豪宅 5%的大市场

来源:     2009-08-03

    在如今京城房地产市场上,几乎绝大多数的楼盘的上市,开发商都会在各种媒体上投下巨大的资金,让广大市民们感受到营销的魅力。在北京市场上现在大多数人还不知道楼价超过每平方米2万元以上的项目。
    可确确实实在京城地产市场上还有一类鲜为人知的地产项目,它们很少在媒体上做各种广告宣传,开发商也保持着十分低调的状态,它们的样板间也从不向外开外、供外人参观,除非是老总特许或贵宾身份是例外。这就是专供京城一些极少数成功顶级人士消费的另类楼盘一一豪宅。

贡院六号引起业界震动

    贡院,是我国封建时代科举考试的场所,可现今有人把这名称用开了物业项目上。在北京的长安街边上最近突然出现了一所新的“贡院”——贡院六号,马上引起了京城房地产业界的不小震动。

    颇有些神秘的贡院六号以每平方米4到6万元的天价突然在地产市场出现,令海内外人士格外注目。因为目前北京市场上很少有价格每平方米超过2万元以上的房子,上海最贵的豪宅价格也在2万元上下,香港大约7万元。有些在上海购房的港商惊呼:“北京的豪宅已经达到香港豪宅的中档价位了!”。因为同样的房子在北京卖100万,到了香港会卖300至500万元。

    位于长安街上长安大戏院旁、建国公寓对面的贡院六号,楼盘名称朴素、外表没有特别之处。可一进入这个贡院,给你的感觉就非常不一般。贡院六号内,300多平方米的一套宅,就要1000万元,在整个内设没有低于500万元的一套宅子。清一色的德国guggenau厨具、意大利B&D浴室设备、美国andoevr楼字自控等等,建材和家具清一色用进口的。而每一套宅子,都是用“规模订制”的方式打造,按一个设计师的理念贯彻到底,其中一套住宅,为上海金茂大厦设计师主笔,为了让设计方案不走样,这套居室的装修工程也是由金茂大厦施工人员完成,装修装饰全部采用珍贵的真材实料,水晶、金箔、水牛皮等等,每件饰品都有不俗的来头。

    在贡院六号让人大开眼界的同时,在不到一年半的时间里,京城地产界的大小老板们相继看到了一个又一个的豪宅项目在北京发育成长。

    在北京的昌平区,本人目睹过的碧水庄园内数十幢独立别墅,每幢的最低销价都在千万元以上,而华彬国际高尔夫球俱乐部数百亩区域内正在兴建的上百幢大面积别墅,最贵的一幢竟卖到近二千万元!在北京顺义的香江花园别墅里住上十年,租金的数额将会超过100万美元。银湖别墅已卖出的不包括无任何装修的毛坯房别墅中,起价800万元,最高1050万元,其零头已够工薪阶层实现置业的梦想。

    在北京的东部,从建筑到设计到装饰摆件都从美国原版进口的北京又一个豪宅项目——橘郡,首先引起了国内建筑界的关注,从一期的“橙色风暴”,到二期的水印长滩项目,都给市场和客户带来了新的震撼。相当的豪宅项目如雨后春笋,如和安花园——国际使馆村、玫瑰园三期、枫桥别墅、和乔丽晶等。人性化设计、以人为本

    据有关专业研究人士介绍:北京建国初期的豪宅,是四合院,它是特权的象征;八个年代的豪宅,比前三门楼漂亮,户型大点,有的一买就是几套,打通了看着豁亮;九十年代初,豪宅的概念被远郊别墅独享,仿佛只有清新的空气,碧绿的草坪,欧式的建筑,才算是尊贵的生活;后来人们又明白了,城里的外销房设施齐全,配套良好,也是个不错的选择,要是有条件买个顶层复式,既可以楼上楼下,又可以领略风光,才算是地位与财富的象征。

    根据当今白领、金领们依然忙碌及钟情都市生活、希望高科技支撑和生活方式,专家们认为新世纪豪宅应具有二个基本特征:首先应处于极佳的地理位置,东边的CBD商圈、北边的奥运村商圈及未来的望京地区;其次要拥有完善的配套设施,其中包括四通八达的便利交通条件,国际化商业中心体系,购物、娱乐、餐饮等一应俱全的生活设施,高科技智能化的物业管理。同时还包括高档豪华、科学合理的户型设计,室内室外高智能的配套体系,以及阳光泳池,大面积绿地,豪华多功能的休闲娱乐场所,家庭冷暖中央空调系统,家居安全防范系统,智能车库防盗保安系统,宽带等高科技网络系统。

    位于北京温榆河傍有个水岸豪宅,北京独家业主专属沿河高尔夫赛场就建在该社区里面,业主的门牌就是终身高尔夫会员贵宾卡,礼迎嘉宾的开敞式前院,精修细剪的树篱、草坪,错落有致的盆栽、花台,以及附带温泉、烧烤台的宽大后院。特辟下沉式侧院、来宾专享的休闲花园等,让客厅直接展成绿意浓荫的露天庭院。后花园私人专属的四季小型温泉浴场,能使人领略域外风光。

    足以代表国际建筑设计建造潮流的某豪宅项目,产品仅有29栋,一栋别墅只盖一层。中轴式按栋分区,中轴景观线连通三座花园两组空间。内外有五座花园,360度自然景观环绕别墅。除了礼宾式开敞前院,私密加宽大后院,更有透天坡景立体花园,位于宅邸中央的透天中庭、男女主人专享的主卧花园。该项目还首创双进门观景客厅,户户有整层透天私人俱乐部,三座餐厅四种就餐情调。

    由于北京黄金地段都是寸金寸地,开发商找地就很不易,所以北京豪宅就不个分规律,看市场上需求什么,就做成什么。经常在美国市场考察豪宅市场的一位业内专家对中国豪宅颇有感慨。他说中国的豪宅最典型就是来告诉人家我非常有钱,把中国人那种非常想显富的状态表现出来。而美国人建豪宅只强调两句话:以人为本,功能至上。另外美国新盖的豪宅仍然要延续一种古老的传统,强调豪宅的非常浓烈的家庭生活氛围、情感、情趣。因此人性化设计、以人为本,就成了今后京城豪宅的发展方向。

    另外北京豪宅开发上同国际同行相比,还有一段路要走。有人说,作为豪宅,要么“豪”在窗外,主打景观;要么“豪”在屋时,主打装饰。许多经营北京豪宅的人还没有经营“古董商”的心态,北京的豪宅还不能同时具备所有条件,现阶段还“豪”得勉强,还处于起步阶段。

5%的消费者不能低估

    业内人士认为:象贡院六号这类豪宅在北京有需求,但需求极小,所有住房消费者中只有5%的人士涉足,非一般人士能问津。并且投入大、风险高、资金回款慢,大多数人只能以好奇的眼光去观看,真正够档次,够品位的买家才有可能去买。

    去年年底,在贡院六号销售传出好消息的同时,橘郡二期推出水印长滩概念豪宅,每套高达上千万元,在不到一个月的时间里,其订购率超过了70%。该开发商在今年伊始又向市场推出了全平层极品宅邸——水印长滩之新美国大地环景别墅,并在前期试推广的一个月内,订购迅速超过90%。记得该项目在一年前刚刚亮相12套,一个月之内就订掉了8套;国际使馆村首期推出70套:内部认购已有8成多;玫瑰园三期30套就订出了18套。

    据开发商反映,这些近千万元一套的豪宅,买家主要是私企老板、外企高级经理、国际驻京机构代表和港台商人。据分析,目前居住在高档别墅里的人士以欧美国家的居多,一些持有外籍护照的华人数量也在增加。这些华人由于在国外生活多年,已经习惯国外生活方式,即使回到国内也希望尽量保持原有的生活状态。亚洲地区的高档别墅消费人群以香港、台湾和新加坡人为主,沙特、科威特等国家的外籍人士由于在京的数量有限,因而占比例不大。除了外企大公司的负责人和海外归国人士,越来越多的别墅开发商将目光瞄准了在1998年之前的购房者,经过六七年的资金沉积,这一高收入群体的二次购房高潮将会体现在郊外的第二住宅上。此外,一些金融、证券业的新贵以及知名学者也会成为新型别墅的准客户。

    事实上,随着2000年国内房地产市回暖,沉寂多年的别墅市场从梦中醒来:先是名都园300套外销别墅售馨,接着银湖别墅、碧水庄园、翠湖别墅销售提速,随之玫瑰园重新开盘,直至今日新出现的豪宅热销,引得各方人士一片看好这一占人口5%的消费市场。

    香港中原物业认为,入世对中国富豪阶层成长将起到极大推动作用,各种机遇有助于本土富豪的产生,中国向世界敞开大门后也会吸引世界各国的富豪们的关注、投资、置业中国,不少开发商将目光投向这一市场,预计今年这类产品的供应量将继续增加。伟业顾问认为,今年大户型豪宅必将是市场一个亮点。受高价位项目可观的高利润回报吸引,许多发展商都将涉足高档物业的开发,竞争的曰趋激烈将使高端市场的供给更符合需求特点方向发展。成业行也预测:别墅与豪宅是今年热销产品,供需进一步放大。

    一向处在社会舆论主流之外的北京豪宅市场,正在向人们展示出其强大的市场生命力,虽然已有的项目在很多方面不能达到人们期望的指标,比起国际水准更显稚嫩,但这个市场的发展前景已不可低估。(陆培法)


 

 


 

 编辑: yangshu

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