小户型住宅一经推出，市场反映异常火爆，从表面上看，好像小户型已成为市场热点和市场主流产品，似乎只有拥有大量小户型的楼盘才能得到市场的宠爱，小户型真的会成为北京房地产市场的主流产品吗？大户型果真没有市场了吗？北京的商品房户型如何配置才算合理呢？近日，针对这一系列问题，北京九力营销顾问公司在京对房产消费者利用随机抽样方式进行了调查。

小户型受市场欢迎的原因

    小户型定位：一些刚参加工作的，或者积蓄不太多的，又没有成家或者刚结婚的年轻人。这群人由于受经济条件的限制，对于高总价的房子承受能力较弱，而小户型房子，总价比较低，正中下怀。同时，还有一部分职业投资炒家推波助澜。

小户型是典型的“阶段性住宅”

    2002年小户型的大量出现和热销是住宅市场调整供应和需求结构的表现。目前住房消费方式已经发生了很大的变化，有很多消费者购房不再是一次到位，买房卖房的周期正在缩短，今天可以买，明天可以卖或出租，小户型由于比较容易出租或卖掉，自然受人青睐，且热销的小户型功能齐全。

小户型会不会成为明天住宅市场的“鸡肋”

    从近期小户型在北京楼市畅销状况来看，小户型似乎成了市场关注的焦点。

    支持者观点：从提高居民居住水平的角度讲，不宜多建小户型。根据住宅设计“九五”规范规定：一套住宅的面积不能少于40平方米。并且北京市十五发展规划———到2008年北京市城镇居民人均居住面积要达到20平方米，但目前热销的很多小户型，建筑面积才在20平米左右，居住面积就更小，因而这些小户型很难满足居住的需要，必将随着居民生活水平的成为市场的淘汰产品。

    反对者观点：房子是否过时不在面积大小，关键是看它的功能。现在设计的小户型各种功能非常健全，这保证了它的生命力，因而它们不可能成为“鸡肋”。

质疑小户型

    冷静地看待当前出现的超小户型，还并非十分完美，存在如下主要缺点：

    总价低，单价高：例如，so lo单价基本在7000元／平方米以上，这一价格水平对于购房者而言实属不低；而且各种生活所需的配套服务都是有偿的，生活成本也高，各性能比自然是其最明显的弱项。

    工程建设质量、采光、通风、景观差：目前市场上供应的超小户型几乎全部是在原设计基础上经过大量修改后的产品，个别的甚至是在建成现房后重新动了手术改成的，这些经过修修补补打造出来的超小户型，其工程建设质量可想而知。同时很多小户型设计不合理，居室厨卫同在一条直线上，形成一个狭长空间，房间的日照、通风、景观都不是很好。

    使用率低：小户型由于墙体和公摊多，因而室内实用面积太小，像十几平方米的房子，除了卫生间外，基本就是睡觉的地方，没有正规的厨房。

    物业管理难：对于同等规模的社区而言，小户型的户型会比普通户型激增很多，其物业管理难度可想而知。一般而言，一梯二三十户，管理和安全问题凸现。

小户型的市场前景

    超小户型的热销从概念及短期收效上无疑是相当成功的，它确实填补了现阶段房地产开发产品中的一个空白点。但同时应该清楚地认识到这毕竟是短期性、过渡性的一类产品，它只是满足了一小部分购买力有限又急于拥有住房的购买者的需要。过分热捧超小户型概念，会给购房者和开发商造成误区，忽视了这一产品的局限性、过渡性及总体购买力的有限性。同时，中国的商家向来喜欢跟进，小户型纵然一时热销，但市场总是有一个饱和度，如果大家都做小户型，最后难免又形成新的积压。对于消费者来讲，不论是大、小户型，消费者的购买行为主要还是根据自身的需求出发，切勿盲目跟进。虽然北京市场上对小户型的需求很热烈，但是小户型的开发有一定的局限性。建委对居室面积都有一定之规，小户型不可能有太大发展力。小户型要求交通位置好的地段，在市区内推出可能比较受欢迎，但如果在远郊区推出小户型行不通的可能性比较大。小户型一定要做精、做细，强调符合消费者的需求，而不要一味强调小，不能简单的将小户型简单地定义为“蜗居”。据调查，2002年4月推出了22个新楼盘，其中主推小户型的占13％，小户型在越来越多地占据市场份额。

谁是市场主流产品

    业内人士认为，虽然目前北京的小户型销售业绩非常好，但对此现象，市场绝对不能盲目乐观，更忌盲目跟风。据有关调查显示，购房者中有68．6％的人钟爱70－110平米之间的中等户型，而对于50－70平米的稍小户型只有11．9％的人表示感兴趣，小于50平米的小户型仅仅占调查总数的2％。

中、大户型是否有市场

    与购买小户型的人群相比，购买中等户型或大户型的购房者年龄多在30岁至40岁之间，这部分家庭结构趋于稳定，小户型显然不能满足他们的需求，而一套100平方米左右的房子恰好符合他们的生活需求。但中等户型和大户型要符合如下原则：

    户型配置要合理：房屋的设计必须从居住者和人性化的设计理念出发，在户型布局设计上下一番工夫，从而使业主能够最大限度的享受到居住的舒适感，达到充分利用空间的目的。

    讲究创新，不能千篇一律：由于购房主体的个性化，因而个性化、创新化的空间设计才能使他们眼前，进而产生购买欲望。切勿千户一面，应该各有各的特色。

大小户型如何配置

    以一栋塔楼为例，论面积大户型比小户型能多出15％至30％的面积，论造价小户型比大户型要多出15％至20％，这一进一出的利润使得一个楼盘在大小户型的配置上更应该有一个合理的界定，否则将会造成成本的不必要浪费，使消费者承受额外的费用，加大购房的风险。因此，一个楼盘的小户型控制在25％以内应该是比较合理的。

住宅市场户型发展趋势

    调查数据显示，2002年购房者中分别有66．3％和25．6％的人选择二居室和三居室；面积主要集中在70－90平米和90－110平米之间，这说明购房者更倾向于紧凑型的二三居。究其原因主要是：二三居能够满足购房者的基本生活需要；面积较小的二三居使得消费者在获得基本功能后付出较小，获得较高的性能价格比。(肖阳)