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京城CBD住宅市值几何

来源: SRC-29    2009-08-03

 
    在世界级的大都市中,北京应该是建设CBD比较晚的,不过,也因此可以充分借鉴其他城市建设CBD的经验,北京的CBD到底应该什么样?这成了一个牵扯政府、开发商、学术界、金融界和公众舆论的大辩论。争论的焦点主要集中在“住宅”上,各种观点的对垒从规划方案招标一直持续到规划落实。其实双方的观点都是在一个大前提下形成的,那就是北京CBD的定位和前途都是可以事先规划和指定的,当市场因素越来越多地介入到城市发展进程中的时候,这个条件是否适用以及适用的程度都变得不那么确定了。事先的规划只能在一定程度上确定未来CBD的宏观构架,其他国际都市的CBD也没有一开始就立志成为一个空心城。对于北京CBD的未来走向,以下几个市场因素是不容忽视的:

  首先是CBD的居住满足感与租金回报的比例,这是决定CBD面貌的根本因素之一。一个在CBD购房的业主必然面临巨大出租回报的诱惑,当这种回报超过了由于居住在CBD带来的便利和心理满足的时候,将房屋出租是必然的选择。而大量希望进入CBD的中小企业都在积极寻求商住物业租赁的机会。在这种供需两旺的局面下,任何物业的“禁止商用出租”的规定都是徒劳的。现代城成批小业主撤离并将房子出租的例子已经让人们看到了市场需求的力量,而眼下又有几个楼盘也开始显露出这种趋势了。在这种情况下,那种以当下需求为导向的住宅物业规划的合理性是值得商榷的。

  另外一个与上面相关的因素是CBD周边的住宅配套和交通配套的跟进程度。居住在CBD的相对便利性和满足感很大程度上取决于通往CBD的交通成本和目标项目周边的配套发达程度。现在包括通州和大望路在内的配套社区发展很快,尤其是通州,建设中的轻轨直接将它与CBD联结到了一起,该区域内的多个主力项目如京贸国际公寓、长安星园、新华联家园等已经在近几届的房展会上屡屡拔得头筹。其中位于京通快速路和轻轨边上的著名项目新华联家园,在过去的5个月中累计销量已经超过700套,据该项目总经理张力介绍,40%以上的业主都来自CBD,而且都是工作时间不长的年轻白领,看来他们“未来经理人宅邸”的说法是有明确所指的。

  如果大量的CBD员工都愿意到周边项目去置业的话,北京的CBD也就不可避免要成为一个高资本容量的纯粹商务区了。要吸引人群离开CBD自然不是件简单的事情,上述热销的通州几大项目就纷纷施展各自的绝活,如新华联家园具有西式园区规划、百兆宽带、超过7000平方米的会所等,硬件配置达中高档标准,但售价仅三四千元,满足那些低起点、高发展的“未来经理人”的消费需求,同时在业主持续的财富积累和地位提升时保持居住满意度。

  另外,关于CBD一个常被忽视的问题是,CBD的居住物业价格和生活成本远不是一般的经理级人物能够轻易承担的,如果单为总裁设计住宅,恐怕又很难消耗如此之大的供应量。最后,如果真的有很多“总裁级”人物选择住在这里,充其量也就是一个酒店的容量,要把好几十万平方米的CBD的夜空充满家庭的温馨也不是件容易的事。(姚丽颖)

 


 

 编辑: yangshu

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