期待市场出现更多单价为3000—1500元的中低价住宅,这已成为 多数动迁家庭的呼声。价格中低不等于性能中低、也不等于利润中低, 不少发展商从中低价房的开发实践中逐渐认同了这一观点。 价格中低不等于性能中低,济南目前在售的中低价房,性能已与 前两年有了明显的不同。业内人士认为,新开盘的中低价房普遍呈现 四大特征:一、房型经济实用。中低价房的房型设计不求面积大、但 求功能全;二、有可达的公交车,便捷的交通大大提升了地区的附加 值;三、周边有集镇型的生活小区。由于一般中低价房小区受成本制 约不能将大量资金投入小区内商业配套设施的建设,故选址往往借助 业已成熟的商业大环境;四、选材以耐用、实惠为主。公共部分多采 用经济型装饰材料,室内诸如门、窗部分的建材标准与市中心高价楼 盘差不多。 对于开发商而言,如何实现价格中低但利润合理的目标?这就需 要从房地产价格的形成因素入手,一层层揭开房价之迷。房屋买卖的 理论价格=房屋建造全过程的造价+流通费用+利润+税金。其中具 体的勘探设计费和经营管理费浮动率比较低,可节省空间很小。相比 之下房屋安装工程费可以以批发价的价格大量买进,在保证项目质量 的同时,节省一些开支;一般而言,中低价房的利润一般保持在10— 15%之间,大大低于市中心高价房开发商的利润期待,但中低价房的 开发利润可以通过资金的快速回笼来获取平衡。由于中低价房的消费 以本地区客户为主,所以许多楼盘在开盘前就早早建好售楼处,促使 周边居民广为知晓,一开盘不用做什么广告就能迅速售罄,节约了大 笔的广告开支、同时开发商也可在较短周期内完成项目,并继续滚动 投资。 业内人士分析,目前济南市中低价房大致集中在西部、西北部、 西南部、北园大街以北、全福立交桥以东等。从小区配套设施的配比、 物业管理的角度考虑,开发中低价房小区,总建筑面积控制在10万平 方米左右较为合适。济南目前哪些地区有潜力发展此类住宅?据市场 调查,诸如西部经十西路周围、西南部二环南路及西北部的匡山小区 附近。 ■搜房/寻珊珊
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