今年济南的房市格外火,许多市民喜迁新居。新城区规划专家报告出台、代理购房悄然兴起、小户型现身泉城等等,这些变化都在悄悄地说,幸福还在前头呢。
地段:要不要到西部买房子
地段的侧重历来是安家置业的传统习惯,济南西部在老百姓的心目中是“偏安”之地,所以“买东不买西”是多年来市民的购房传统。然而,9月25日,与公众见面的《济南市城市空间战略及新区发展研究》让购房者、开发商同时感受到了一种变化——济南房市“西风”欲起!
根据专家提出的规划方案,未来新济南将呈现“从东到西,再转向西南”的带状空间结构布局,新城区落址西部。这无疑为市民置业、开发商转战鸣响了“到西部去”的号角。
西部似乎向济南市民展露出了美好前景,但是方案的最终确定还需要过程和手续。据分析,未来城市的政治、文化中心大举西移并不现实,西部加强的应该是商业、物流、教育等方面的发展。况且,济南东西部的传统差异不是一天形成的,改变这种差异,或者说改变市民长期以来形成的居住偏好,绝不是一朝一夕的事。再进一步说,新城区落址西部目前只是一纸蓝图,一切成为现实,进而激发市民的现实购买力尚需假以时日。
东(南)部地区,作为众多开发商成熟经营的大本营,依赖其浓厚的文化底蕴和良好的自然环境,仍将稳居济南房市的潮头,在今后几年内持续吸引购房者的眼球。买房子考虑地段毕竟要进行综合权衡,“新城区不可能是一天建成的”,选择西部只能说为近期老百姓的置业增加了有限的变数。
至于北部和南部,在未来几年内仍将维持现有的态势:北部在环境改善的前提下缓慢升温,南部因政府限制开发而持续走俏。不管怎样,它们很难成为济南房市中有代表性的区域,当然,谁也不能排除个别小区和楼盘的突起。
相关参考:
东部的住宅小区将继续东延,参考楼盘有:
泉印兰亭(均价2600元至2900元)、都市新城(均价1800元)。西部将进入快速的开发阶段,参考楼盘有:阳光100国际新城(均价3000元)、汇统花园(均价2700元)。
南部属“控制”地带,新建项目不会太多,且以中高档住宅为主,参考楼盘有:阳光舜城(均价4000元)、三庆汇文轩(均价4900元)。
北部楼盘逐步从低档向中高档过渡,参考楼盘有:天建天福苑(均价1790元)、世纪泉城舜景花园(均价2900元)。
价格:处在分水岭上
几年来,济南的房价一直稳中趋升。本报与济南搜房网所作的一项调查表明,市民购房时最感兴趣的是房价打折优惠(投票率70%)和减轻首付款的压力(投票率17%)。在商品房价格与市民购买能力不对等的情况下,绝大多数的人希望买便宜点儿的住房或者以先期的较低投入入住。
有观点认为,济南的房市近期呈现趋向低靡的态势。持这一观点的人士认为,虽然由于取消福利分房后,刺激了一部分人购买商品房的需求,但百姓购买力并不充足,同时,长期福利分房造成一部分人等等看的心理仍在起作用。
济南市房管局的有关人士指出,济南房市从整体上讲还远没有达到火爆的程度。房市的发展要解决好想买、买得起、买放心房等问题。就“买得起”来说,国家出台的公积金、住房补贴的一系列政策,还不能从根本上解决问题。经济发展了,居民收入提高了,房市自然会真正热起来。这需要一个过程。
有关统计资料显示,今年1—8月份,济南市房屋空置面积45万平方米,,空置1年以上的就有7·7万平方米。更重要的是,目前房产施工面积是601·8万平方米,而济南常年房产销售面积约为150万平方米,今年有望达到200万平方米。业内人士分析认为,济南房屋空置面积将会继续增加。
据此当然不能简单地预测今后房价可能回落,但随着明后两年,房屋空置面积增加造成的压力持续加强,房价保持稳中有升的局面不太现实。也许,现在我们正站在一个分水岭上。
相关参考:
东部房价一般集中在每平方米2500元至5000元,因具体位置和户型标准的不同而不同。西部既有每平方米2500元至3500元的中档住宅,也大量存在每平方米1500元至2500元的中低档住宅。南部寸土寸金,主要为每平方米3500元至5000元的中高档住宅。北部同西部类似,每平方米1500元至2000元的中低档住宅与2500元至3000元的中档住宅并存。
户型:有限量就有精彩
今年以来,小户型在北京、上海等地成为房市上一道亮丽的风景。小户型室内活动空间不大,但总价低,仅十几万元;低价不等于低档,它对年轻人和投资者具有相当的吸引力。
济南的小户型起步较晚,但“不小心先吃了螃蟹的人们”已尝到了甜头。今年9月份,省城文化东路一楼盘的30余套40平方米以内的小户型住宅被认购一空再一次说明:有需要就有市场。小户型之所以受欢迎主要是它填补了一部分市场的空白。
目前市场上以100平方米的两居室、三居室为主流产品,对于城市里的快乐单身们来说,显然他们无力跻身“主流”之中。年轻的白领和准白领们迫切需要的是“过渡性住宅”。
外地来济工作的尹先生粗略算了一笔账:买一套37平方米的小户型住宅,每平方米4000元,房价为14800元。首付20%,即29600元,加上有关费税5000元,一次投入约为34600元。剩下的钱向银行贷款,20年期月供570元。如果在相同地段租一套差不多的房子,每月租金约为800元。小户型的优势就在于降低了首付和月供的金额,对工作三四年的年轻人来说很合适。将来成家后,可以将这套小户型出租给像自己当年境况的年轻人。其实,直接买一套来出租,“以战养战”也不错。有一点要想清楚,到时候你的房子是否能够顺利租出去。
毫无疑问,小户型市场颇有“铁打的营盘流水的兵”的味道。源源不断来城市发展的“漂一族”、年轻人们将为这一市场提供较为稳定的需求保证。也许,这就是小户型的过渡价值——你可以把它当作一项投资。现在济南已推出了更多的小户型,据透露,有开发商准备在山大路一带来个“大手笔”,目标就锁定在IT圈里的SOHO一族。
可以说,小户型是市场进一步细化的结果,这一市场本身的容量是有限的,因为它所面对的消费人群在量上相对固定。如果供过于求,小户型将难现精彩。
相关参考:
小户型在济南刚刚兴起,三箭吉祥苑的小户型已无余房。位于花园路的新天地小区小高层住宅有70套小户型,面积40平方米至50平方米,每平方米价格约为3000元,预计本月开盘。
代理购房:不知不觉热起来
消协的投诉统计数字表明,近两年房产交易投诉呈上升趋势,已经成为消费者新的投诉热点。事实上,还有不少购房者与开发商之间的纠纷没有进入消协的有关统计数字。在与开发商的纠纷中,很多购房者很难找回自己的公道。记者在采访中发现,购房者与开发商签订的合同有些条款明显不利于自己。据了解,目前开发商提供的合同文本比较混乱,有的使用国家建设部正式文本,有的是公司自己印制的文本,即使是使用建设部正式文本也存在很多问题。买过房的人都知道,在购房合同中“空格”很多,相关条款需要买卖双方协商约定。比如:按揭贷款办不下来,预交款怎么办?合同终止如何善后?如何约定这些内容并填写合同文本,大多数购房者对此一无所知。面对一连串的问号,人们迫切需要专业人士的帮助。
专门代理购房业务现身济南是在去年下半年,万润房产咨询公司于健总经理的话耐人寻味。他告诉记者:现在有的推销员向购房者推荐楼盘时会说,“我们的房子万润代理过,没问题的。”据了解,合同谈判是万润帮市民买房的重要一环。记者曾经暗中参加过合同谈判,开发商步步为营,万润的代表则据理力争。当时就想,花费千元请人代理买一二十万的房子,这笔账划算。
当然,代理购房不止于合同的谈判,还要跟踪合同的履行,这里面的事儿多着呢。由于代理购房这一业务风险很大,虽然它的市场前景看好,但介入此行的公司寥寥无几。
不管怎么说,老百姓毕竟有了帮手可供选择。如果不找代理公司,请位律师帮忙把把关也可以。记住了,买房子不是件小事,马虎不得。
相关参考:
据了解,省城专业开展代理购房业务的公司只有山东万润房地产咨询公司。在这里,房产专家、专业建筑师和房产经纪人为购房者提供全面服务。其收费标准一般为1%。另外,少数律师事务所也开展代理购房业务。
■本报记者 边良