“到目前一些城市的房地产没有一个明确的指标，因此有这种争论也不奇怪。”金色地带的营销经理陈超对记者说。

　　这样，某些开发商只能凭感觉来把握市场。而当记者问到这种感觉时，长沙诸多房产商的答案自相矛盾得连他们自己也吃惊。

利润的悬念

　　“长沙的房地产不存在泡沫。房地产的泡沫是指价格远超出了正常的利润。现在长沙的楼盘利润已经相当低了，平均都在５—１０％左右，你说会不会有泡沫？”熙美园的营销经理唐朔对记者说。

　　根据唐朔的计算方法，目前长沙市内一个销价３０００多元／平方米的楼盘，其成本构成多数是，每平米１４００元的土建成本和配套设施，加上７００多元地价，再加上将近２０％的规费，硬成本已达到了２５００多元，再加上营销成本，人员工资等其他杂费，利润只可能在５—１０％或多一点，最高也只能到２０％。而在郊区的楼盘也可以照此法推算，利润与市区楼盘相差不大。这样的利润已经相当薄了，因此长沙的房地产不存在泡沫。

　　然而如此低的利润投资者居然趋之若鹜。据有关资料，仅从去年６月到今年８月，长沙市就新增房产公司达１２０多家，占整个长沙５００多家房产公司的近１／４。

　　而从房价来看，据有关资料，目前长沙市商品房平均售价超过２２００元／平方米。这个价格对长沙市居民而言，据行业内权威媒体对长沙市的调查显示，在决定购买力水平高低的家庭收入上，１３．６％的家庭目收入在１０００元以下，４４．０６％的家庭月收入在１０００—２０００元之间，２６．６％的家庭月收入在２０００—３０００元之间。家庭月收入在３０００—５０００之间的占１０％，家庭月收入在５０００—１００００元之间和１００００元以上的分别占３．７％和１．８％。调查结论称，这对购买力较低的多数消费者来说，目前商品房价格水平仍显偏高。

　　另外从整个市场供给情况来看，据了解，去年长沙市１８０万人口，房地产开发面积为２２０万平方米，这相比广州８００万人口近８００万平方米的供给明显要多，长沙人的购买力水平应该不会在广州要高的。而今年据悉仅报建的商品房开发就达６００万平方米。如果依照广州的水平，以长沙日前的规模来算，每年扩增１０多万人口，要消化这些商品房恐怕也是几十年以后。

　　但令人大惑不解的是，到目前为止房产价格仍然没有大幅下滑的迹象。据长沙市统计局的廖晓明处长介绍，第三季度长沙市房产价格仍保持平稳，其中房价指数别墅在去年同季度略有下跌，商品住宅与去年同季度相比，多层上涨２％，高层上涨０．１％；而经济适用房与去年同季度相比上涨最快，约为３．５％。因此廖晓明分析认为，长沙房价的稳定目前是由经济适用房撑起来的。但一些房产商的说法又截然相反，认为经济适用房只可能拉动房价下跌。这样房价本身也模糊不清了。

　　“房价不跌在情理之中，利润只有这么多了，再跌就亏本了，因此长沙的房地产目前不存在泡沫。”唐朔拿这个房价做了他最有力的证据。

玩的是心跳

　　“房价的利润事实上不应该这样算，比如我的这一栋住宅，成本４０００多万，但现在真正付出的只有５００多万。”业内一位不愿意透露姓名的开发商对记者说。

　　这样房产商的利润事实上隐藏在另一层薄纱背后，银行的贷款欠一部分，土地使用费欠一部分，施工款更不用说，甚至报建的也可以欠，而住户的房款事实上都到了开发商的账上。

　　“房地产玩的就是这种心跳，可以用一博十，虽然投资大，但利润也大。”这位不愿透露姓名的开发商对记者说。

　　这样为什么从硬成本算利润已经那样薄，却还有大量投资者进入的谜就解开了。而从这种利润率来算，某些城市房地产实在又有泡沫。因此记者问，目前供给远大于需求，这种滚动资金玩下去是相当危险的，因为它的资金链本身就很脆弱，一旦是一个环节接不上就会崩盘，到那时候又怎么办？

　　这位开发商笑一笑说，“很简单，抵押给银行，重新开发新的楼盘。”记者又问，如果形成了市场大崩盘呢？这位开发商接话说，“不可能，至少短期内不会，真正要大崩盘，房价会狂泻，而且从目前的状况来看，长沙的房地产仅仅是从１９９８年房改需求大膨胀衰退后刚刚踏入一种买方市场，只要有有效的营销，房子照样会有人要。梦泽园的别墅最高卖到了每平方米６０００多元，你说房子贵了，但市场偏就这么邪。”

　　但有关专家又发出警告，目前长沙房价的确存在泡沫成份，并认为它来自土地的价格飞涨。此外由于目前省内还没有一项科学评估土地价格的方法，土地价格存在较大的随意性，这样导致房地产市场的变数相当大。