对于大多数人而言，顶级写字楼是个陌生的概念。即使对不少每
日出入顶级office的人来说，办公室也许仅仅就是办公室，所谓顶级，
也仅仅是概念耳。记者对济南顶级写字楼考察一番，发现顶级的光环
下自然各有千秋。
标准：顶级Office
跑在济南的大街上，但凡是长得高点儿、像模像样的大楼上，就
挂着某某写字楼，打着优惠出租的条幅。有人办公的地方就叫写字楼，
就称得上Office吗？
金龙地产有限公司的许小姐发表了不同的意见。济南写字楼有两
种标准：一种是5A标准，一种是甲乙丙丁标准。所谓5A，有五大要素：
黄金区位、超大规模、建筑文化、硬件设施和软件服务。目前济南符
合5A标准的大厦不少。国际甲级标准，实为一种通行叫法，相对于5A，
它在细节方面有着更严格的规定，如单层建筑面积要在1000平方米以
上，总建筑面积2万平方米以上。地段、配套、物业、户型、体量、
停车等人性化的要求更加明确。
符合以上标准的济南写字楼就不多了。在济南高价位的写字楼中，
不是以银行为依托，就是以酒店为依托，还有不少商住两用的大厦。
本单位或住户消化得多，作为商务的空间反而小了。看着电梯里邻居
挎着菜篮子和你一起出入，工作起来不会有太多激情。Office，从另
一种角度讲，是激发人工作热情的地点，是公司整体形象塑造的地方。
硬件：车库是个重点
从现在租用的价位上，中银大厦、银座写字间、中信广场、金龙
大厦等无疑属于第一舰队。它们坐拥经七路、泺源大街、泉城广场等
黄金地段，四通八达的网络交通、高档环保的中央空调、原装进口的
电梯、标准层高、标准承重、多重弱电系统、新风系统，以及智能、
监控等，都较酒店更先进。
摩天大厦是高档写字间的特有情结。走进大厦，完备严格的保安
系统如看不见的手运作着，高速的进口电梯随时听候调遣，办公区的
方地毯，彰显各公司风格。而大大小小的格子、玻璃墙中，一台台局
域网络的电脑、电话后面，忙碌着懂得时尚、休闲，对工作更是兢兢
业业的“白领”们。光鲜夺目的女人，西装革履的男人，国内外知名
公司的名字：英特尔、爱立信、摩托罗拉、贝尔……构建着每个钢筋
水泥森林的勃勃生机。
他们享受着闪亮的水龙头、烘干机、洗手液、吸水纸等物品，固
定时间内保洁人员负责全面24小时的清扫，咖啡、热水的服务……温
室般的环境内，过着十指不沾泥的日子。
这就是顶级Office的常规生活。济南顶级Office中，展现着相似
的镜头。
在所有硬件中，令几大开发商头痛的，却是与现代生活休戚相关
的泊车位。采访中，不少写字楼地产商将车库的建设列入了近期计划
之中。汽车挤在大厦前后不大的广场和地下停车场，成为不少大厦的
遗憾。
价格：几家欢喜几家愁
济南写字间公开的租用价格，从每天每平方米3．8元到4．5元不
等。相对于济南的消费水平，价位偏高。这些顶级写字楼里，既有近
100％的火爆区，又有出租率不足50％的空闲户，济南有限的外企、
私企、效益好的国企成了各大写字楼竞相争夺的稀缺客户资源。另一
方面，散落在二三层小楼的新兴中小企业，又渴望着在有形有款的写
字楼中，占有一席之位。
按中银物业管理公司刘经理所说，大厦里有了效益不好的客户，
物业管理费用基本是血本无归。而先期的巨大的固定资产投入，又成
为压得大厦运转喘不过气的沉重包袱。
为此，不少楼盘低下了高贵的身价，调整了姿态，金龙大厦就从
每平方米售价从8000多元调到了7800元左右，为的是盘活每项资产。
开发：热火朝天中
两年前，济南还没有“CBD（中心商务区）”，而今，可以看到
嘉恒商务大厦、发展大厦以及开盘的银座数码广场等纯粹的写字楼冒
了出来。“CID（中央信息区）”、“CLD（中央生活区）”进入了百
姓的视野。开发商们看好的不仅仅是楼盘的价值，更是济南经济实力
的发展。
写字楼是一个城市的标志，我们需要像北京国贸一样喊得出去的
商业圈。
特色篇
顶级Office里的员工，拥有的不仅是舒适，还有造型别致的建筑、
气派的大堂、一流的服务设施、不菲的物业管理费用、密布的弱电系
统……这不是每个公司都能承受的。在外企、私企工作，需要的就是
这一份说不清、道不明的感觉……
金龙大厦
大厅宽敞室“小气”
位于济南CBD核心地带，按甲级写字楼标准设计，参照香港甲级
写字楼物业公司管理模式提供物业管理……听听这些，你就该知道这
个写字楼档次很高。原装进口韩国LG电梯、国际YORK中央空调、世界
著名法国依丽达Pulsar避雷针……开发商在建筑上做足了工夫。不经
意间，许多人把它当成了济南又一标志性建筑。
据说，这一典型欧式风格的建筑，楼面宽、楼层高（2．8米），
大厦也符合最商务的状态——宽敞大厅、百人会议室、华丽走廊、地
上地下大面积停车场……据了解，这是济南惟一一座五证俱全、可以
销售的高档写字楼。
但也正是这种豪华气派，令不少公司犹豫不决，分摊到各个商户
的租金肯定不菲。在大厦6层的商务小户型里，秦小姐走出办公格子
间，在彩色环廊里踱步，地毯很肉感，不远处吸尘器正朝这个方向开
来。秦小姐说，刚刚搬来，办事处不大的空间里挤满了格子间，还要
有接待客户的固定区域，有种想逃的感觉。而最喜欢的，就是电梯旁
的候客处，把自己平铺在宽大的沙发上，数着高架桥上的别克，或是
在免费的半封闭小会客厅里喝杯茶，而不用担心身后同事的报告砸到
水杯……
大厦里少有胖子。寸土寸金的地方，格子间一个挨着一个，有的
格子间仅容一人，两人对面，就得侧一侧身了。问到为什么搞得这么
紧张？一总经理笑道：“表示我们正处于发展上升的开创期，还要引
进人员的呀。”万一发胖，这可是个问题。
金龙大厦的停车场令人羡慕。北面一大片，最是停车的好地方。
就算你骑自行车上班，也有免费的员工停车区域，专人看管。
不可否认，这里是济南真正称得上商务Office的地方，单层1000
平方米以上的体量，吸引着贝尔等超级用户。记者再次去大厦的那天，
正好赶上了LG的电梯其中一台出了点小毛病，听说因为是国外原产，
维修配件这周恐怕拿不到手了。有一群说笑中的年轻人拐弯涌入了名
典咖啡馆，这也算是一种格调吧。
中银大厦
见证白领辛酸
中银大厦是济南市最早建立的写字楼。在此之前，外企在各大酒
店租用场地办公。
中银大厦也迎来了一大批跨国公司的驻鲁办事处。中银物业管理
公司中心的刘经理说起当初，颇为意气风发。1998年大厦刚落成，一
批搬走，另一批马上搬进，一位位貌不惊人的金融高手出出进进，给
大厦蒙上了几分神秘。
在中银老客户中，本也有着相当多的高鼻碧眼，后来，据刘经理
介绍，在入驻的第一、第二年，外企们纷纷撤离，留下了在济南开拓
山东市场的梦。
中银大厦也见证了最早的金融业混战时的白领辛酸。上个世纪90
年代的学子们，尤其是金融行业的学子，谁说自己在中银大厦，那准
是聚会时买单的主儿，证券、投资、摩托、房产……哪个不是盛极一
时的超级“牛”人！“银子”的成色闪闪发亮。只是，已成往昔。现
在，物业管理公司正在发愁，不再风光甚至落败的公司，怎样才能交
齐物业管理费用？
当记者走进大厅，大型显示屏上当日的外汇牌价正在即时刷新，
一股紧张的商业气氛扑面而来。存取外汇的小留学生与我擦肩而过，
转向左侧的中银营业大厅。二楼的扶梯正在维修中，觉得身后总有一
双眼睛。电梯还没关门，就被保安叫住：“你是干什么的？找什么人？
别看，说的就是你！”困惑中身边的小伙子无可奈何地走下了电梯，
看来，在这里，不混个脸儿熟，甭想溜进来。
中银大厦只有在13层以上才是写字间，以纯办公空间见长，午餐
等不提供给各个客户，到中午，就会看到买盒饭的小伙子们忙个不停。
进门有丁点儿不利落，就会被倒外汇的男男女女追着在耳边吹风：“
你换美元吗？”这毕竟有银行，规矩多多，想加班吗？打个报告吧。
有地下车库，但不可随意出入，为啥？底层有银行的金库呢！
银座
转、转、转
“听说索菲特放开了口子，公司可以出租写字间了。”在某写字
楼里，消息光速般传递着。银座索菲特在济南人心中，就是济南第一
家五星级酒店，此种难解的情结，延续到银座写字间。
每个写字间物业管理人员，都会先告诉你五星级的酒店。在此工
作了三年的陈女士告诉记者：“写字间，与酒店不一样。”
上楼经过左侧扶梯，之后，转、转、转……直转到电梯。哈哈，
初来乍到，没一人不晕的。写字间楼层不高，墙壁大理石绿色中泛着
黄光。只有常在此工作的白领们，才找得到从写字间到索菲特酒店的
路线。这，是个公开的秘密。除去价格，银座写字间恐怕最大的硬伤
在布局。
中信广场
半圆里看太阳
济南弧形的建筑不少，惟独中信如此出格，12根石柱，撑起大半
个圆，还有两根一通到顶的立柱。从建筑一开始，就褒贬不一。但有
人相信，这里可以聚财。12层都租了出去。也吸引到爱立信、英特尔
等跨国公司的眼球。
与中银大厦不同，同是银行开发的大厦，中银办公地在大厦下面
几层，中信银行办公地点在大厦的西侧一边。左、中、右三个电梯轨
道将圆弧划成了三大部分。电梯标志颇似童年的玩具，黄色楼层是那
种胖胖的数码。上为红块，下为绿块，显示分明。
看到一手提着袋牛奶，一肩背着个大黑包的小伙子，抢进旋转门，
请别在意；电梯里与工装师傅挤成一团，没留神脚下的矿泉水，请别
生气；6米多宽的方正大厅里一物不存，也别伤心。
穿过一个个小门，内中自有天地。坐在大厅里，螃蟹八条腿上的
木椅，被两个大螯支持着，前方，正是趵突泉北路。
咖啡厅设在高高的12层，在那里，可以看到太阳从半弧上升起。
齐鲁国际大厦
落寞的贵族
进了大门就开始拐弯，电梯在幽深的走道尽头。留意一下布告栏，
从SK—II的香水，到商务英语培训，到金利来服装处理、婚纱影楼优
惠、贵族家具新到……应有尽有。在此处办公的朋友曾夸口：“三个
月不下楼，吃喝用度加赚钱，完全有保证。”
单看密密麻麻的公司铭牌，你就晓得单位有多杂了。电梯中时不
时迈进三五个黄发牛仔的时尚女孩，与西装革履的职业白领相映成趣。
大厦的楼道经过大大小小反反复复的改造，终于智能化线路铺好
了，不过，高度令人气闷。
令“外来人员”痛恨的，莫过于大厦的厕所大多在各公司之中。
要用专用钥匙才能开启，钥匙都在用户手中。临时急用洗手间，要得
到大厦人员的认可，或者干脆下楼到对过儿贵和购物中心行个方便。
大厦物业未免有点儿“小气”，当初诸多大企业走得几乎不剩，作为
写字楼，齐鲁国际大厦成了“落寞的贵族”。