近日,中国房地产业协会在北京举办了“为用户服务,零缺陷管理研讨会”,中房协会长杨慎提出在房地产行业推行当前国际上正在成为主流的“零缺陷管理”。杨慎说,近些年商品房的质量投诉居高不下,据中消协方面的反映,1998年商品房投诉达17600件,去年上升至25116件,其中50%的投诉反映的是产品质量问题,另外50%的投诉涉及面积、环境及物管等多方面的问题。当前,房地产市场正处于一个新的发展时期,住宅产品市场正从毛坯房向成品房过渡,期房向现房过渡,商品房销售已从按建筑平方米买卖开始转向按套买卖。中房协此时推出“零缺陷管理”主要目的是从产品生产、销售及后期服务的各管理环节上消除缺陷,以减少商品房的纠纷。
“零缺陷”是理想的目标
尽管“零缺陷管理研讨会”规模不是很大,但却集中汇聚了京城各大著名房地产开发企业的老总和房地产界的专家,这种情况在近年房地产研讨会上非常少见,足见业内对“零缺陷管理”的关注程度。参会者对“零缺陷管理”的提出可谓见仁见智。
多数开发企业的老总认为,在现在的市场及政策环境条件下,“零缺陷管理”只可能是一个理想化的理念。
天鸿集团副总田占雄、太合地产总经理李长山认为,国内商品房市场发展时间短,目前要达到“零缺陷管理”客观上难以落实,开发企业在设计、材料、施工、市政、标准等方面都有实际问题。在设计阶段,为保证资金平衡,要受到容积率和开发成本的限制;在材料选择上,由于国内很多产品不达标,开发企业难以左右;而目前国家一级资质招牌下的施工企业用的多是素质低下、刚刚放下锄把的农民工,施工品质自然受到影响;另外,建设阶段来自市政条件方面的限制以及人们对住宅需求的不断提高,新技术、新材料的使用,住宅标准的不断更新都使“零缺陷管理”成为开发企业永远追求但很难达到的目标。金都地产老总徐智认为,“零缺陷”是房企追求的理想目标,其在行业内的推广尽管目前有一定难度,但无疑对今后企业的发展将是有益的。
目标要靠规划来实现
华远房地产公司总裁任志强提出,界定“零缺陷”要有法律上的标准,应该确定“零缺陷”的对象,明确所指是企业、法规,还是买家。另外,对“零缺陷”应有程度上的要求。
任志强认为,目前商品房销售中公摊问题始终没能解决,即使有些项目采用按套出售的方式,但套外公用面积仍存在权属问题,目前,TOW N-H OUSE项目出售、赠送前后院、中庭花园的做法也涉及土地产权问题。他认为,在提出一个“目标”时,需要有行业规则及法律来保证目标的实现。由于目前法规落后,很多企业都在突破法规,一些不符合人的生活需求的住房出现了,技术标准也多种多样。如今,房地产行业应该有一个符合市场及未来消费需求的行业规则作为一切行为的尺子。而这种行业规则应由房地产协会中的企业共同制订。
是否达标谁来评判
清华大学房地产研究所副所长季如进教授认为,推行“零缺陷管理”,即便有“度量”规则,谁来评判也是个难题,因为建筑本身就是一件遗憾的产品。另外,不同人追求的目标不同,设计师将建筑作为艺术作品,开发商看重的是产品带来的利润,购房者则要求房子要实用,并且购房者也是多元化的,现实中很难做到大家公认的“零缺陷”。
季如进认为,减少纠纷最重要的是划清、落实开发项目中包括平台、花园等各部位的产权,将公共面积进行准确、合理分摊,并对后期物业管理要有长远考虑。
“零缺陷管理”要靠人才钱财
房地产策划代理专家童渊根据其十余年的市场经验认为,商品房“货不对板”多是人为错误所致,根源在资金和人才上。由于目前的建设项目80%由施工单位垫资开发,管理问题尤为紧要,在选择高水准的施工队伍和建筑、装修材料等环节上,开发商如果能让出部分利润在工程管理上多下些功夫,并且在后期物业管理上肯于投入,保证及时上门维修,成本虽然高了一些,但赢得了时间和消费者的满意度,这样来减少缺陷和纠纷,对即将进入新一轮“洗牌时代”的企业应该是值得的。
客户满意度应为现实目标
今典集团董事长张宝全认为,在目前尚没有行业规则的情况下,发展商应面对现实,还要有对理想的追求。北京土地成本高,要保证资金平衡,又要避免各种缺陷,开发企业较为现实的做法是将客户的满意度作为现实目标。从设计到建筑施工、环境施工、交付以及后期管理等多个环节,都要考虑到买家物质与精神两个层面的需求,在细节上多花心思,提高住宅产品生活的感觉,提高客户的满意度。本报记者陆昀