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北京市统计局日前发布的一项有关北京市商品住宅价格下降的统计数据引起了大家的关
注。根据这项统计，截至8月底，北京市商品住宅每平方米平均售价比上年降低近130元。
虽然京城地产商一直信誓旦旦“房价肯定不会降”，但自从去年“金九银十”的神话破灭
以后，今年9月10月的销售额又不容乐观。开发商拿出看家本领：打折、优惠或送装修。冢
私家电、管理费等变相降价则满天飞。
其实，除了早些时候万科王石断言楼价将降20％左右，以及信达行邓智仁褐秘“北京房
价正在降”，目前还没有其他的开发商敢站出来承认自己的项目在降价，但实际上今年以来，
京城的总体楼价确实有所回落。
除了北京市统计局最新统计数据以外显示，北京市发展计划委员统计数字显示今年北京
固定资产投资增速已经有所回落，4月以来，全市房地产投资增幅从55.6％逐月下滑至28.2
％，同时商品房的销售增长也呈下降趋势，2001年1至8月，房地产竣工面积为380万平方
米，销售面积为379.6万平方米，二者之差仅为0.4万平方米；今年1至8月，房地产竣工
面积为497.4万平方米，销售面积为428万平方米，二者之差达到69.4万平方米，而央行发
布的《2002年第二季度货币政策执行报告》指出，中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。
房地产业经过了几年的快速增长后，存在调整的可能。
北京如此，各地情况也不妙，调查显示，上海连续上扬的商品房销售价格也出现松动迹
象。今年第三季度商品房销售价格上升的企业比第二季度减少了七点九个百分点，销售价格
下降的企业增加了二点二个百分点；商品房销售价格景气指数下降了十点一个百分点。国房
地产协会副会长顾云昌认为，目前中国的房地产市场确实存在区域性过热现象，投资增长率
大大超过了销售增长率，房屋积压严重。北京、上海、广东、杭州、武汉，山东等地都面临
着同样的问题，据调查杭州新住宅区空置率居然达到70％，业内已经弥漫起对房地产泡沫的
忧虑。
北京市统计局有关人士将房价下降归集于中、低价房的大量入市。数据表明，随着今年
危旧房改造速度的加快，今年1至8月全市城八区拆除房屋面积总量达127.3万平方米，危
房改造的快速发展带动了城近郊区房地产的开发和大量中低价位的住房需求，对销售结构产
生了明显的影响，从而带动了平均房价的降低。
实际上，业内人士别有看法，他们认为当前房价下调实际上有以下原因：
首先是结构性矛盾，具体地说，开发商仍然热衷于开发销售已经减弱的高价位住房，而
经济适用房却不能引起他们的兴趣，供给与需求结构失衡，从住宅供给内部结构来看，许多
开发商在住宅开发上，偏重高利润的高档公寓、别墅开发。造成这部分高档物业发展过快，
从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅。住宅生产适当超前是合理的，但如果住宅生
产结构严重偏离居民的住房需求结构，就难以避免住房的滞销。这需要政府去引导随着竣工
面积的不断加大，供需矛盾将更加明显。巨量的竣工面积将对房地产市场的需求能力形成严
峻的考验.房地产市场已不再是高枕无忧。国家统计局房地产处处长贾海认为，商品房销售增
势趋缓应该引起各方面的关注，销售增势趋缓的直接原因是房地产开发投资快速增长，投资
规模迅速扩大，竣工面积增加较多，商品房销售价格特别是住宅的价格偏高，居民的有效需
求不足。
其次，现在实行的土地有偿使用公开投标拍卖对房价的影响也无须置疑。让土地运作进
入市场，由市场决定土地价格，减少政府部门的行政干预和审批行为。做房地产最主要的是
土地储备和项目运作资金。从目前看，规范土地市场与国际惯例接轨将是大势所趋，北京成
立的上地中心显示出了政府意图，平抑房价使土地走向市场，从政策上外地开发商也可以公
平竞争获得土地，拿地成本差异消失。随着港、深、沪等地资金的涉入，他们将带来更新的
管理模式、更低的成本、更精的楼盘和更激烈的竞争，随着2002年一些外来项目的开盘销售，
价格战已经不可避免。
土地竞争更加透明化使得开发商内外企业争锋。2001年以来，众多外地、外行业房地产
企业进军本地房地产市场。外行业进军房地产业的进程也一直没有停止，这些外地、外行业
对本地企业冲击非常大，为了应对激烈的竞争，一批企业奋起反击。地龙与地头蛇的纷争会
越来越激烈，这也使楼价下降。
此外，政策面对房地产偏重整顿规范对楼价下降有一定影响。从2002年以来，政策偏重
对房地产行业整顿和规范，这以七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序通知》和国土资源
部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》为代表。这种政策的走势基本符合房地产市场
发展的要求。近日北京市财政局和北京市地方税务局将契税税率由40％调整为3％，(凡在
2002年7月1日之后缴纳契税的，一律适用3％的税率)，个人购买普通住宅，则在3％税率
基础上减半征收契税。
契税税率下调后有更多购房者得以享受到契税减半的优惠政策，降低购房负担，虽然降
税幅度不是很大，但对楼价下降还是有一定影响。 （中华建筑报 艾侠）
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