近几年,买房纠纷层出不穷。针对目前新建商品房和二手房买卖中出现的问题,有关方面对1988年出台的《北京市房屋买卖管理暂行规定》进行了修订,近日草案开始征求各方面意见。近日,本报广厦时代和市国土房管局法规处共同组织了一场研讨会,就这些问题进行了讨论。
主持人:余美英
嘉宾:
买房人代表:吕蕴峰舒可心
主管部门:市国土房管局法规处处长丁世华
市国土房管局市场一处副处长姜才原
开发商:soho现代城总经理潘石屹
风林绿洲副总经理周伟峰
富润地产副总经理张佳冰
代理商:金网络投资顾问副总经理林金城
伟业投资顾问营销总监吴琼
律师:隆安律师事务所律师秦兵
■明确政府主管部门责任
主持人:在办手续方面,新办法尽可能简化手续,如把办理产权的两个手续———先办立契过户再办产权证简化为只办产权,将来买房人进一个窗口,交一次费就把产权的手续办完了,方便老百姓办事。
林金城:新办法对政府有关业务部门提出了明确要求让人觉得很振奋——政府开始对自己的工作有时间界定了,比如说多长时间审核预售登记完,多长时间完成评估,多长时间办完产权转移,一次性书面告知申请人缺什么东西等,这些都是以前我们经常遇到的问题。这样便于开发商知道自己能做到什么程度,如可以答应客户,多少时间能办下产权。政府在买卖双方之间起到平衡的作用,把一些双方能够接受的东西明确下来,对买卖双方都有好处。
■定金明确能退了
秦兵:定金能不能退、该不该退是最普遍的买房纠纷。新办法第十六条对这个问题有了明确规定,买房人与开发商在签订购房合同之前交的定金,如果合同没有签下来,定金要退给购房人;如果合同最终签订了,定金就作为房价的一部分。
■两个误差避免面积缩水
姜才原:根据我们的了解,缩水问题主要是由分摊面积引起。建设部在商品房销售管理办法中规定了三种面积计价方式,因此,新办法还是采用三种面积计价方法,但在建筑面积计价方式上,新办法规定了两个误差,即在保证建筑面积误差的同时,保证套内面积也不超过约定的范围,以此防止面积缩水。
实际上如果采用其中的一种方式——套内面积计价方式,公摊面积不作为计算的基础,老百姓比较容易把握,面积缩水问题就不会突出。
■房地产广告发布标准
秦兵:由房地产广告引起的买房纠纷不少,很多房地产广告表达不准确,或过于美化房地产项目,最终在入住的时候引起纠纷。而目前,国家在房地产广告立法方面不是很严格。因此,新办法第三十条规定了房地产广告的发布标准:规定什么样的条件下,商品房可以做销售广告,即商品房预售时必须拿到预售许可证才可以发布广告。
■二手房市场有望“开闸放水”
潘石屹:1998年,有人提出北京的房子将卖不动,而我认为一定会火4年。原因是两个:一个是福利分房结束,一个是银行鼓励贷款买房。事实也证明,从1998年到现在,四年时间里北京房地产市场维持了很高的成交量。但从今年开始,北京楼市到了一个转折点,北京的房地产能不能健康地发展下去,我想就得靠《北京市房屋买卖管理办法》这个办法。因为没有这个办法,北京二手房市场就流通不起来,这样,一手房市场就缺乏后劲。未来的两三年之间,北京的房地产能不能火,就看二手房市场的发展,不流通的市场就会出问题。如果这个办法出台了,二手房可以活了,未来北京的房地产就会发展得很好。
■楼市像股市有了退出机制
张佳冰:第43条关于预售转让对北京房地产非常有意义。虽然在这个条款中,对预售转让做了限制,规定竣工前的商品房预售备案合同可以转让,实际上是政府放开了对楼花炒作的限制,但需要一些配套政策出台,如转按揭政策等。
新办法仍需改进
■房屋买卖管理办法能否简单些
潘石屹:这个办法还是太复杂。房子是牵扯到千家万户的事情,什么样的人都可能要买房子,因此,房屋买卖管理办法应尽可能地简单。就和很多人使傻瓜相机一样,能用就行,但大家都不用去想其中的原理。
林金城:业主都弄懂这所有的条款没有必要,所以,我同意潘总的观点,越简单越好。要使交易过程简单化、透明化,怎么办?就是政府作为中间人,既考虑到双方利益的平衡,又充分考虑客户的利益。我建议,应把购房合同里的空格取消了,除了管理办法,还有一个标准的合同文本,把文本的很多条款细化。开发商、买房人应做到的最低标准都写清。如果有的开发商愿意多做也可以。
■买房人不办产权证怎么办
周伟峰:现在买房人80%都采用“阶段性担保 抵押”贷款方式贷款买房。按照银行的协议,开发商必须交10%的保证金给银行,直到买房人办理了产权并做了抵押登记。如果市场繁荣,开发商还没什么风险,如果市场崩盘,房价跌了,出现了负资产,很多开发商将因此而破产。如果新的房屋买卖管理办法不鼓励买房人在一定期限内赶紧办产权证,北京楼市就隐藏着可能出现颠覆性的后果,对整个行业来讲,影响都非常大,希望有关方面一定要重视。
那么,如何防止买房人有意不办产权证?建议改变抵押登记的条件,比如买房人如果不办产权证,能否要求以实际房产已经向业主转移——使用的情况下,同意为业主做抵押登记,把发展商的责任解除出来,否则对发展商太不公平。就是说买房人拿房子做抵押,在银行贷款。
这也是很多开发商和业主在入住的时候发生纠纷的主要原因———很多开发商为顺利办理产权证,不得不在入住的时候收取公共维修基金和契税,而业主认为没有任何收取依据,抵触情绪特别大。
■入住流程是否应该明确
吕蕴峰:11月28日,开发商通知我办入住。去的结果是,我们没有进到等了一年的房子里看一眼,开发商却要我们先签物业管理公约、交物业管理费,然后才可以验收房屋拿钥匙办入住。我们很多业主对此都理解不了:物业公司和开发商是两个主体,我和开发商的合同还没有履行完——还没有按购房合同验收房子,凭什么要让我们和物业公司签约?
■买卖双方准入门槛应再提高
周伟峰:新办法对目前的市场应该多做一些推动,最关键的一点就是提高市场买卖双方的准入门槛。如对开发商,预售门槛是否应该再提高,如能不能规定,楼盘必须到准现房再开盘销售。此外,也应提高买房人的参与门槛。如在双方履约问题上,责任和义务一定要强调。只有提高了市场交易双方的准入门槛,使交易双方都背负着责任和压力,而不应该只减轻一方压力,而最终导致市场失衡。
吴琼:这个办法实际上主要解决了三个问题:以法规的形式规范房地产开发商的经营行为、完善买卖合同、简化购房的手续。这一切体现出来的都是:政府在平衡开发商和业主之间的关系。
■规划变更要不要公示
林金城:规划变更要不要跟购房人商量、如何公示值得探讨。开发商是不是要拿着客户同意的书面材料去规划局?是拿着所有业主的意见还是多少业主的意见?需要明确。
潘石屹:规划审批应该是规划部门的事,而规划部分批不批的条件有两个:一看是否符合日照,二看是否符合建筑物间距,如果这两点都符合了,规划部门不应该不批。所以,规划变更就不应该征求买房人的意见:如果开发商没有征得政府同意,买房人可以告开发商;如果政府违背了上面的两条审批原则,买房人可以告政府;如果开发商依法改了规划,那开发商没有任何过错,审批权是规划部门的。
■预售款是否应加强监督
潘石屹:对开发商的预售款加强监督是很必要的。香港、马来西亚对预售款监督力度很大。目前国内房地产市场对开发商的预售款都不监督,所以有收了预售款卷款逃跑的开发商。因此,建议对预售款加强监督,以对心术不正的发展商有一个限制。
■民事赔偿是否应该明确
秦兵:新办法对开发商违规的行政处罚都规定得很明确。但假使开发商违约或者违法,消费者几乎得不到赔偿。建议对买房人和开发商的民事赔偿做相应的规定。