市场的疲软使得赢利率较高的房地产业成为人们关注的焦点。去年以来,房地产业出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。然而在这股淘金的潮流背后,却使房地产业面临“过度投机”的尴尬命运。
据了解,自2001年以来,众多房地产企业开始跨区域行动,出现了“粤商北上、沪商浙商西进、京商辽商南下”的现象。以北京房地产市场为例,福建金源集团开发世纪城、深圳万科开发万科星园、珠江房地产开发珠江骏景、上海金马集团开发清芷园、湖南电广传媒获得西红门经济适用房项目。而在上海市中心地段,当地房地产商一般不敢轻举妄动的黄金楼盘,大部分被苏浙等外地房产商拿下,且动辄就是大手笔。杭州中凯置业投资10多亿元,围出10万平方米土地,甚至不惜挖万米人工湖以打造精品楼盘。
与此相应,业外的众多龙头企业也纷纷进入。被称为国内饲料大王的新希望集团进入房地产市场后,预计今年房地产的盈利可超出主业。与此同时,海尔、TCL、美的、三九、联想等一大批“挟”强势品牌而来的企业也纷纷逐鹿地产。尤其值得关注的是,上市公司中转型搞房地产的已经达到300余家。这些企业的传统主业有医药、IT、家电、机械制造、纺织服装、农业等。种种迹象表明,业外企业对房地产开发热情空前增长,大有超过传统房地产企业之势。
随着我国加入世贸组织,外来资金也逐步向房地产业渗透。据上海市工商局统计,在今年上半年新注册的外资企业中,注册资金超过1000万美元的有59家,其中21家具备了房地产开发资质。东南亚最大的上市房地产公司新加坡嘉德置地集团在中国投资额达50亿元人民币,其中七成投在上海。香港四大地产商之一的新世界发展集团也宣布,在未来3年内,其下属的新世界中国地产有限公司将对上海累计投资达80多亿元人民币。
然而,房地产业的现实并未契合人们的良好预期。在房地产业投资急剧增长的同时,一些异常现象已向介入房地产的业外企业不断发出预警:一是楼建得多而卖得少。国家统计局统计显示,2002年上半年,房地产投资增幅达32.9%,远远高出销售增幅,其中十余个省份高出20%以上,这导致了商品房空置率继续上升。二是高价位的房子多,中低价位的房子少。以北京为例,每平方米7000元以上的房产已经出现了供大于求的现象,不少高档住宅项目的销售陷入停滞状况,中低价位住宅缺位,成为楼市产品供应不均衡的一个突出表现。
专家提出,在“三外”过多涌入的情形下,要谨防投资变投机。现在房地产开发商60%以上的资金来自银行贷款,极易导致金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险,要防止银行贷款被用作投机。一项调查显示,目前大部分房地产开发商自有资金不足,平均资产负债率是72%,最高达94%。与此同时,个人购房也大多依赖按揭贷款。一旦房市发生较大波动,资金链出现问题,就会十分危险。
专家提醒想要介入房地产业“淘金”的业外人士,切忌盲目跟风,“摊子”过大,否则吃亏的必将是开发商自己。(陈芳 沈虹冰 李自良)