经济学家魏杰2001年年底曾经预言：2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可
能出现崩盘，七八月份最严重，但“严冬”迟迟未至、“崩盘”迹象皆无；2002年10月份，
随着国家统计局和央行相继出台的两份报告，房地产业存在泡沫的说法再次成为行业论辩
的主旋律，但“泡沫辩论赛”仍在进行；中国人民银行日前决定，对2001年6月以来商业
银行房地产信贷业务办理情况进行检查，于是金融利剑时刻高悬……深圳地产在全国楼市
高频震荡中安安稳稳地过了一年。从年头叫到年尾的“降价”也如同“开往春天的地铁”，
一去不回头。降价给了我们太多期待，梳理其脉络，又将给我们什么启示？2003年我们是
否期待依旧？楼价甩水瘦身？中国房地产业协会会长杨慎在2002年深圳住交会的“住宅金
融论坛”上提出：到2020年，我国的房地产业仍处于上升期，总体没有过热，但要谨防四
个“炎症”：其中两个是空置率上升、房价上涨的不正常因素；中国房地产协会副会长孟晓
苏认为目前中国房地产业具十大热点，其中，降价论、空置论层出不穷为业内提供了众多
讨论热点；作为消费者，当然更希望价格那条高昂的阳线走低。楼价是否会完成“惊险的
一跳”？开发商没法再“玩儿心跳”了。深圳市新世界地产开发有限公司总经理郑大伟从
事过微观、宏观经济学教学研究，他的话具有一定代表性，他说：“深圳开发商的实际利润
并不比内地高。在相同的利润率下，深圳的楼盘比内地的楼盘精细化程度要高很多，要花
费开发商很多的精力。整体楼市的降价空间并不大，在不能保持正常的利润空间下，深圳
的开发商只能选择‘整体出走’”。在房价的四个组成部分中，契税占的比例很小，建筑安
装成本也没有太大压缩空间，土地出让金随着政策的介入和城市建设的发展只能走高，所
以理性的开发商只能降低自己的利润来提高性价比，以提高自身产品在市场上的竞争力。
从市场角度来看，这是一个大趋势。拨开数据的迷雾，让我们真真切切地看看“价格之花”。
　　我们理解真正意义上的降价是在项目的持续销售期，其价格比同区域同形态、同品质
的产品价格偏低，或者与同区域同形态的产品价格相当，但品质高出一筹。知名地产研究
人士半求认为深圳的楼价调整会发生在同品质产品供应量相对集中的区域，主要反映在高
端产品。又被打折撞了一下腰业界对楼盘打折向来不齿，“不折不扣”地坚守起高端形象，
我们也看到了这样一个现象：以往为了尽快回笼资金（实现年终利润，或为了年报需要），
开发商特别是上市公司会选择年底出货。这已经成为一种惯例，并由此形成每年年终的销
售热点。其实对楼市而言，打折并非洪水猛兽。2002年楼市年终唱出“压轴好戏”，营销
也频出大动作，以“小高潮”的形式过个好年。房地产惯用的优惠销售成为“另类折扣”：
飞镖中彩金、开盘五重喜、珍藏单位10％优惠、送全屋精装修，皇御苑2期贺皇城地产成
立15周年推出特价单位15套、新天国际名苑入伙限时一口价、金众经典家园入伙推出5
套特价房，新新家园更打出“D栋特价风暴”……因为供应量过大引起长期的“消化不良”，
开发商作为尽快把楼盘出手的有效手段并不是真正意义的降价，与房地产大势无关。谁愿
意啃“冷馒头”如果你放马在深圳大街小巷走一遭，就会发现空置房依旧“星星还是那个
星星”，这样那样的原因使得楼市“陈粮”越积越多，但是趋于理性的消费者根本就不愿意
啃这样的“冷馒头”，因为这些产品并没有满足消费者的需求，而且，这种“冷馒头”不少
是一些问题“馒头”。世联地产董事长陈劲松认为，空置、积压并不是地产泡沫、结构失衡
造成的，空置房本身就有很多缺陷。业内人士认为，陷入“陈粮循环”已经对整个房地产
行业的发展带来了危害，如果不进一步规范市场，那么，2003年大部分开发商可能迫于资
金的压力将以狂甩库存的方式贱卖“陈粮”。而对于这些问题“馒头”，购房者稍不留神就
会成为受害者。
　　万科、中海、金地等企业之所以能够在激烈的市场竞争中遥遥领先，最关键的一点就
是产品品质支撑了价值战，抓住了用户的个性化需求，提升了生活质量。价格战不是突破
发展死胡同的锤子，而是打倒自己发展的拳头。现在的市场，实际上不是房地产商以价格
说了算，而是以消费者需求决定市场。价格战是最简单的竞争，但它在击倒别人的同时，
实际上也在打败自己；而创新是最难的竞争，超越自己，才能打败对手。