“我们项目的实用率高达85%,公摊面积少,相对的单位价格就低,买了当然划算”。 不知何时,商品房实用率、使用率这些概念在房地产销售市场上流行起来。许多楼盘的楼书 中频频出现的高使用率宣传,使许多购房人注意到,同样建筑面积下不同项目宣传的使用率 往往可以相差十几个百分点,于是将使用率作为选择商品房的主要指标,在当今的购房者中 十分普遍。 一般认为,使用率高,购房者的利益就得到了保护;使用率低,购房者的利益就受到损 失。其实,这是购房者在观念上的一个误区。 使用率只是个约定俗成的指标 尽管商品房使用率的提法十分流行,但在有关房地产的所有法规文件中均无对商品房使 用率的明确定义。所谓使用率不过是房地产市场上一个约定俗成的参考指标,“使用率”又称 “得房率”或“出房率”,它所代表的是商品房套内的使用面积与其商品房销售面积之比。使 用率可以反映出商品房使用面积的大小,具有一定参考性。但由于它没有明确的法规约定, 因此不属于行业内必须精确计算、审核备案的硬性指标系数。 “分子”多变 实用率与使用率不是一回事 1、使用率;套内使用面积÷商品房销售面积×100%。分子中刨除了套内墙体面积和阳 台面积,这个公式算出来的使用率较低,因此有些开发商不愿意用使用率来说事儿。 2、实用率=套内建筑面积÷商品房销售面积×100%。因分子中包括了套内使用面积、墙 体面积、阳台面积,使算出的使用率较高,故是较通行的算法。 实际上房地产行业里根本就没有“实用率”这个概念,发展商这样做是在偷换概念。根 据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》中的定义,套内的建筑面积中不应 该包括阳台面积;因此,用“实用率”计算出的实用面积,会高于“使用率”计算出的使用 面积,通常高出10%左右。 使用率的高低取决多个因素 对购房人来讲,商品房的使用率只能作为购房前的一个参考数值,而不能将其作为决策 指标。因为使用率的高低取决多个因素。 首先,不同类型的产品使用率会不同。比如,塔楼、板楼与多层建筑使用率不同。专家 告知,一般情况下,塔楼的使用率在70%-73%,最高不超过75%,板楼如果楼层不超过11 层,且没有大过廊,1个楼门只用一部电梯,使用率最高能达到80%。但如果是高层板楼, 由于1个楼门至少需要两部电梯,或者需要用通廊连接,其单体设计与塔楼差不多,通常使 用率不会比塔楼高多少;多层建筑的使用率一般可达75%至80%。 现在有些小区中同时有几种不同类型的楼盘,有的发展商所提供的使用率往往只是各种 不同建筑的一个均数,对购房人来说,只会产生误导作用。一般来说,使用率只适用于单座 楼,每座楼由于会有多种不同的户型设计,楼内的公用部分及各户型所占的墙体面积以及阳 台面积不同,因此,即便是同一种类型的产品,每一座楼也会因楼而异,产生不同的使用率。 此外,在销售总建筑面积相同的情况下,不同的户型设计,由于套内墙体分布的不同、 阳台的多寡,其使用率也不尽相同。套内墙体面积多、阳台大的,使用率自然要低。但随着 人们对住宅舒适度有了更高要求,单纯将使用率作为挑选商品房的指标是不够科学的。 辨真假:自己可以做验算 使用率的多少与分摊的公用建筑面积的大小有关系。有些发展商借着购房人不懂行业规 定的空隙,在阳台和公摊面积上做文章。如:某项目所售的塔楼实际使用率不过72%,但由 于发展商将户内两个阳台混同于套内使用面积,作出使用率高达76%的宣传,致使不少购房 人误以为该项目具有超越其他项目的优势。 对此,提醒购房人,在选择自称高使用率的住宅时,买房人应该向发展商索要欲购楼座 共有公用部分分摊表格,将所有应计入公摊部位的面积累加起来,并可根据户型图提供的套 内建筑面积和套内使用面积作一个整楼使用率的计算。如果结果与发展商提供的使用率有较 大差异,可以确定问题不是出在以“实用率”偷换使用率上,就是出在公摊部分以及阳台面 积上。 相关链接: 1、销售面积:目前市场上多数开发商都以建筑面积计算商品房销售面积,其中既包括房 屋本身的建筑面积,又包括分摊的面积。 2、套内使用面积:就是所谓的地毯面积,是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大 小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。 3、套内墙体面积:算法较复杂,因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共 用墙墙体算一半面积,非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。 4、套内阳台建筑面积:封闭阳台全算,未封闭阳台算一半面积。 5、套内建筑面积:即2、3、4的总和。
(北京房地产 昊月)
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