最近,山东省统计局针对房地产市场存在的问题,对济南、青岛、
烟台等14市近百家房地产开发企业进行了一次专项调查,结果显示,
物业管理纠纷多、房价与购买力脱节、税费过重等三大因素制约着我
省房地产市场的健康发展。
物业管理纠纷多
山东的物业管理行业虽然起步早,但水平并不高,究其原因,是
由于多数城市物业管理业务不是通过市场行为来完成,而是由主管部
门指定,或房地产开发企业兼营,这种封闭的自我保护式的管理,难
以形成合理的市场机制和价格机制,管理水平难以提高。以济南为例
,目前该市的物业管理队伍有80%以上是开发商与物业管理的“两位
一体”,这种体制使物业管理始终处在封闭的自我保护状态下,进而
造成物业管理从业人员服从意识不强,常常以“管理者”自居,单方
面制定小区的物业管理条例、服务项目和公约,有的甚至擅自增加收
费项目,或在水、电费上加收服务费,从而引发纠纷。调查显示有47
.92%的企业认为以上行为造成的物业管理纠纷已成为影响山东省房
地产业健康发展的第一因素。
房价影响居民购买力
从2001年以来,山东的房价一直处于上升状态。以济南为例,20
01年济南市平均房价为1950元/平方米,而到了2002年则上升到每平
方米2300元-2800元之间。国际上一般认为,住宅价格相当于3-6倍
的居民家庭收入时,是比较合理的房价收入比。按房价收入比6:1计
算,2001年,山东省城镇居民户均可支配收入为2.17万元,能承受的
房款总额只有13.02万元。购买100平方米的住宅,只能承受每平方米
1304元的价格,而山东省目前平均房价为1616元/平方米,差距明显。
仅以10%的最高收入家庭看,其购房承受能力目前也不具备购买价位
2000元以上,面积120平方米商品住宅的购房能力,而市场上120平方
米以上的住宅多是复式、跃式结构,价位多在3500元左右,在青岛更
是高达5000元以上,甚至每平方米1万多元。另有调查显示,济南有
超过92%的居民认为目前的房价自己无法接受;有86%的被调查者认
为按照自己的工资水平,10年之内无法购买中意的房子。“吃好的可
以,穿好的可以,但买房子,难!”。这句话成为济南众多没有房子
的工薪族的心声。
税费过重影响开发商积极性
在影响山东房地产市场健康发展的因素中,有36.46%的企业认
为交易收费标准不一,中介服务环节多、收费高。调查显示,目前山
东省住宅价格构成中,各种费用占11.24%,税金占7.11%,税费合
计18.35%。同时不同房地产企业各种费用支出占住宅价格的比重不
太均衡,而税金相对比较均衡。这说明各地对房地产开发企业征收的
各种费用存在较大差距,人为因素较多。此外,由于部分城市在土地
经营中的不规范,抢购土地、狂炒地皮的现象依然存在,促使土地价
格上升。调查显示,目前山东省住宅价格构成中,土地开发费占25.0
7%,98.39%的企业土地开发费在20%以上,还有20.97%的企业土
地开发费高达40%以上。上述现象,一方面影响了开发企业的积极性
,也使一部分企业铤而走险,采取偷税漏税,或隐瞒不报的手法,来
达到增收的目的。还有的开发企业为了降低成本,还在偷工减料上做
文章,使所建住宅存在严重的质量隐患。