任力先生在北京中关村一家公司就职，收入不菲，算是典型的白领。2003年时，任先生曾准备买房，但感觉北京二环路、三环路周边的楼盘价格偏高，四环以外又太远，心中一犹豫，就没买。2004年，房价一路飙升，任先生仍然没敢出手。到了2005年，国家开始对房地产进行宏观调控，任先生满心以为房价该下降了。谁知直到年底，北京的房价还在上涨，任先生的购房梦至今没有做成

　　据北京市统计局发布的数字显示，2005年北京商品住宅期房均价达6725元／平方米。此前上海公布的数字是6698元／平方米。除了京沪楼市之外，南京、杭州、宁波、青岛、成都等大中城市的商品房均价也达到5000元／平方米以上。房价如此之高，让许多像任先生那样的老百姓望“房”兴叹。与教育乱收费和看病难、吃药贵一样，过高房价招致了社会公众的强烈批评。如何通过改革推动房地产业的健康发展，已成为当前的热门话题之一。

　　与改革同行的行业

　　中国的房地产行业是改革开放催生的，甚至是改革的一个组成部分。

　　上个世纪80年代初，几乎所有的城镇居民住的是公房。人们凭着职务、级别、工龄等等条件，期待着单位能分配一套哪怕一间住房。由于经济落后和人口增长过快的因素，老百姓的住房条件极为困难，一家三代男女老少挤在十几平方米的“蜗居”中的情形相当常见。

　　80年代中后期，随着深圳、珠海、海南等经济特区和开发区的兴建，房地产业开始了第一轮高潮。但那时候，房地产投资以大盖楼堂馆所、度假村、休闲别墅为主，商品住宅还很少。

　　随着90年代住房改革的启动，房地产业以令人眩目的速度发展。1993年，房地产投资比上年增长61％，1994年的增幅是60％。于是，房地产“过热”问题第一次被提出，并成为调控对象。此后三年，中国经济“软着陆”，房地产业也回归到较为平稳的发展轨道上。

　　1997年6月国务院发文决定停止福利分房，加之当时席卷亚洲的金融危机让高层决策者决心启动住房消费，房地产再掀一轮快速发展的高潮。一时间，大大小小的单位抢购住房，投资者奔走相告，纷纷圈地、争贷款，“有房有车”成了征婚广告上的炫耀之辞，房地产业投资连续几年的增幅保持在30％左右。

　　必须承认，房地产业对于国民经济保持快速稳定的发展起到了多重积极作用。其一，房地产业的发展极大地改善了人们的居住条件，人均居住面积明显提高。其二，它有效地拉动了内需，购房已成为老百姓重要的消费目标。其三，它带动了钢铁、水泥、建材、装修、家具等相关行业的发展。其四，它吸引了大量的就业，尤其是农民工在建筑业中的就业比例高达80％左右。等等。仅此几项，足以证明房地产作为新兴支柱产业的地位。

　　调控：迫不得已

　　然而，就在房地产业一片火爆的时候，伴随着不断蹿升的房价，房地产业的种种怪象及其长期蕴藏的深层矛盾越来越多地突显出来。其中主要的表现是：

　　———房价极大扭曲。有资料表明，从1998年至2004年，上海、北京等大型城市商品房的平均售价上涨了100％以上，年均增长幅度接近或超过30％。与此同时，居民人均可支配收入的年均增幅不过8％左右。中国的购房价与居民年收入之比约在1∶11～1∶13之间，而东京的这个比值为1∶4．8。经济专家认为，当这一比值高于1∶6时，意味着“泡沫”。

　　———购房变成“投资”。尽管房价畸高，但仍有人如同电影《大腕》里那位房产商所说：根本不在乎多花几百万。因为，他们将房屋这一消费品变成了投资对象。于是，“××炒房团”游走于各城市之间买房、炒房成了一道奇特景观。

　　———供给结构失衡。早在1998年，国务院决定深化住房制度改革，加快住房建设时明确指出，要建立“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”。再往前追溯，中国房地产业应该是在“安居工程”的呼唤下起步的。而现在，经济适用房投资在全部房地产投资中的比重不升反降，老百姓购买经济适用房竟然要像买国债，买春运火车票一样彻夜排队，甚至出现了“排队预购号”被高价倒卖的怪事。

　　———商品房空置率增加。据官方统计，截至2005年11月，全国商品房空置面积达1．25亿平方米，空置率为26％。某些学者认为，这个数字可能被低估了。而按照国际通行标准，商品房空置率在5％～10％区间属于合理；10％～20％区间为危险区；超过20％则进入严重积压区，潜在危险极大。

　　———房地产“套住”金融。有数字表明，2004年上半年，在全国17万亿元的贷款总量中，以房地产和土地为抵押的贷款占50％的比重。尽管四大商业银行声称房地产贷款质量很好，不良贷款率不足5％，但商业银行过多依赖房地产终非善策，至少证明银行的赢利结构有问题，潜在风险也令人担忧。

　　正是由于察觉到上述种种问题和风险，进入2005年之后，中央高层加大了对房地产业的调控力度。5月，国务院办公厅转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》；8月，央行公布了《2004年中国房地产金融报告》；到了年底，全国发展和改革工作会议再次明确，要“继续把好土地、信贷两个闸门”。在这一套调控“组合拳”重击之下，房地产热显示出降温迹象，房价增幅和房地产投资增幅分别回落，调控初见成效。

　　改革，我们必须过“大楼”

　　有人认为，这一轮调控不过是房地产业“热五年，冷二年”的周期性变化。也有人认为，压房价，防过热，是防范金融风险，或解决钢铁、水泥等行业产能过热问题的配套措施，并非单独针对房地产。甚至还有人公开声称，“房地产新政”绝不会“打压房价”，房地产业不会面临“冬天”。

　　然而，也有有识之士指出，这一轮调控不是单纯的经济手段，调控是房地产业深化改革的重要一步。诚如全国政协委员武春河所说，买房贵、上学贵、看病贵等现象，反映的是改革中存在的问题，需要找出根源，在深化改革中加以解决。

　　那么，改革的侧重点应该放在哪里呢？应该如何分析认识房地产业目前问题的症结呢？

　　首先，房地产业要不要体现公平？能不能为社会提供物美价廉的商品？应该不应该在为实现小康目标，实现居者有其屋的美好愿景中发挥自己应有的作用？一些知名的开发商认为，自己就是给富人盖房子的，为穷人解决住房问题的责任在政府。的确，商人以追求利润最大化为本职，人们似乎不该以道德尺度去苛求。但人们可以问，在中国的富豪榜中，有四成富豪与房地产业有关，在连续多年的暴利行业评比中，房地产业总是榜上有名，这是偶然的吗？商品房的价格是怎样构成的，谁能使之透明？如果紧缺的土地资源被开发商以低廉的价格弄到手，而银行、购房者和施工企业又为之付出贷款、按揭、“垫资”之类的代价，却让开发商大赚其钱，这正常吗？显然，明晰了这些关系，找到降价空间或许并非难事。

　　其次，一个重要的问题在于，围绕着房价问题，人们看到的是一个特殊利益主体，或几个利益集团联盟在与中央政府、与社会公众的博弈。人们还记得，在央行先后提出加强房地产信贷业务管理，要求取消期房销售时，有几位被称为“房地产教父”或“房地产领袖”的开发商公开进行抨击，斥责央行的建议“不负责任”。这一方面表明，政府在开放，商人有了更多的发表意见的自由。但另一方面也让人感到，经过十余年的快速发展以及资源的大规模积聚，房地产商已经形成为一个能够以自己的力量影响政府政策、左右市场消费行为和公众消费心态的利益主体。而从某些开发商的“叫板”所得到的呼应和支持来看，那些在“经营城市”的口号下，靠低价出售土地来牟取某种利益的地方政府，一些相关部门、房地产中介、相当一部分房地产投资者和投机者，再加上某些关联行业，似乎也形成了一个利益联盟。面对这样强势的利益集团，普通购房者无疑处于弱势地位，甚至中央政府的决策也不能不屡屡被打折扣，难于贯彻。毫无疑问，房地产业深化改革的任务之一，就是理顺企业与政府，企业与社会公众之间的关系，建立一种利益平衡机制，防范特殊利益集团的博弈风险，让房地产业转向一个和谐、健康的发展轨道。

　　最后，作为房地产业深化改革的前提，必须在“十一五”规划中加强房地产行业的规划与指导。这其中，关于房地产业的中长期需求是应该认真分析判断的。应该看到，在过去十余年中房地产业的快速的、甚至是超常规的发展，其背景是多年福利分房制度造成的欠账太多。在经过十余年的发展之后，欠账基本还清，接下来的若干年中，城市化进程的速度、进城农民的住房和老城改建等因素究竟能产生多大的需求，土地资源如何配置，都必须认真测算，心中有数。

　　萧灼基委员说，为了解决房价过高的问题，必须利用税收杠杆等市场调节手段控制开发商，不能让他们获取暴利。林毅夫委员的表达更为简洁，他说：我也希望买到便宜的住房。的确，人大代表、政协委员们的心与老百姓是相通的，所有的人都期盼房地产业深化改革，克服成长的烦恼，收获成功的喜悦。