"房地产预售制度存在七大问题,应该予以取消。"全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥,对房地产预售制度表示了强烈质疑。由白鹤祥领衔、共有33位代表签名的议案已向大会提交,他们建议修改《城市房地产管理法》,取消房地产预售制度。

    关于房地产预售制度是否应当取消的争论由来已久。2005年8月15日,中国人民银行发布的房地产金融报告建议:"很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。"

    笔者在通读全文后认为,央行之所以提出这样的建议,并非由于房地产预售制度所导致的频繁的侵权行为,而是源于对金融风险的担忧。统计数据表明,近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例,房企自有资金2001年为18.84%,2002年为17.53%,2003年为16.94%。自有资金低,有几大弊病:

    其一,房地产企业以银行贷款为主进行开发建设,等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上,一旦房地产业发生巨变,银行随时面临危机。其二,大大小小的房地产开发企业凭借银行贷款和房屋预售制度存活、发展,无法形成优胜劣汰的良性机制。其三,一些开发商携银行贷款和预售房款潜逃,给银行带来风险。其四,由于投入的自有资金少,开发商回笼资金的压力小,他们有充足的时间将房价拉高牟取暴利。而高房价所暗含的风险一直是银行界所担忧的。

    因此,银行界主张取消房地产预售制度,加速房地产开发企业重新洗牌,将一些"空手套白狼"的小企业淘汰出局,促使房地产业的良性发展,并预防可能发生的金融风险。

    但是,银行的建议很快遭到建设部的反对。在央行报告发布后的第九天,建设部表示,商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度,不能取消。这次,面对33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度,建设部部长汪光焘对此的回应是:取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。理由同样是,商品房交易实行预售制是现行法律规定。

    建设部出于自身利益的考虑,抵制取消商品房预售制度可以理解,然而,他们拿出的理由却非常值得商榷。房地产预售制度源于《城市房地产管理法》,而这部法律本身就有瑕疵,应当修正。该法第四十四条规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书……(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期……

    而关于法律责任的规定,只有"违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款",至于违反其他几款(尤其是第三款)如何处罚,却没有规定,由此导致在商品房预售制度之下,消费者的权益屡屡遭到侵害。

    应该认识到,房地产预售制度的存在,助长了投机因素。一些房地产开发企业身无分文,大玩"空手套白狼"。在土建时,让建筑承包商带资垫付,将成本转嫁给建筑承包商；在取得预售许可证时,先后收取定金、预收款、首付款和整个房款,将成本转嫁给购房者。而且,在房屋预售制度下,一方面,消费者要为开发商承担一部分成本,比如,利息和保费。在预售制度下,这笔钱被开发商合法地"榨取"了。另一方面,消费者购房,只能根据开发商的承诺作出决定,主动权完全掌握在开发商手中,一旦开发商不兑现,或者不完全兑现,消费者的权益就将受到侵害。

    目前的房地产开发企业鱼龙混珠,大大小小的企业不计其数,这种局面导致了诸多问题和隐患。取消房屋预售制度,可以促使房地产业的洗牌,将那些"空手套白狼"的企业淘汰出局,有利于房地产业的健康发展,有利于消费者权益的保护,有利于降低金融风险,宜早不宜晚。