一年一度的3·15消费者权益保护日又到了。
商品房一直是3·15投诉的重点。据去年3月15日国家工商总局的统计，商品房的申诉量比上年同期大幅增长。房产纠纷的突出表现为：商品房质量问题、面积误差大；开发商延期交房，承诺不兑现；商品房物业管理差，小区设施不完善，服务态度差，广告宣传与实际情况不符等。
今年3·15的主题是“消费与环境”，本报在此特将贵阳房地产市场去年一些具有代表性的房产投诉和纠纷作了个汇总，并请一些资深地产方面的法律专家进行点评，以期望能给购房者带来一些启示，从而明明白白购房。
烦恼一：天花乱坠的宣传辨不清真假
案例一：2004年，贵阳市云岩区螺丝路26栋13户住户与房开公司签订了“商品房购销合同”，购买了其商住楼，在签订合同前，原告发现被告冷饮公司和肉联厂14个冷却塔紧邻商住楼，但在看房时只有两个冷却塔开放。加之被告房开公司的销售人员向购房户称：两家厂要搬迁，其内部共14个冷却塔只开两个，而且只开白天，不开晚上，只开夏天，冬天不生产，不会对住房环境造成影响。在这种情况下杜先生等人购买了位于此处的商品房。但入住后，却发现这14个冷却塔有时候24小时工作，发出的噪声简直让人无法正常生活。住户们有的要吃安眠药才能入睡，有的只能将新房闲置，自己到其他地方居住。2005年，住户将房开公司告上乌当区人民法院。
天职律师事务所汪劲松律师：消费者在购房时不要轻信房产广告，购房时应实地考察；对于那些陈述不透彻、避实就虚的广告文案要格外留心，可以要求开发商将相关内容写入商品房买卖合同，并约定违约责任，减少纠纷，如果是现房，消费者可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
因此，符合规定的售房广告为有效要约，是合同的内容，开发商要因此而受到约束，如不能兑现广告中的承诺，则开发商应向购房人承担相应的违约责任。
案例二：依照当初的规划图纸，护国路某住宅小区的入口通道有近7米宽，但是购房者入住以后，房开公司占用该通道修建营业房和值班室，使得通道被缩小一半，才3米左右。一旦发生意外，就会给消防救灾、人员疏通造成困难，2005年，该住宅小区众多住户对房开公司不顾安全的做法提出异议。有关人士表示，未经批准擅自更改规划，必须恢复原状，保证配套设施的正常使用功能和业主的合法权益。
天职律师事务所周礼超律师：商品房虚假宣传的产生，主要原因是有的开发商售房心切，在宣传推广时，不按实事求是的原则去办事，片面追求表面文章，诱导购房人的购买欲望，而一些售房代理商考虑到在购房人认购房产、签订认购书后代理活动就终止了，也就是说代理活动是一时性的、短期的，所以代理商为了追求高销售额，难免会做富于刺激性的广告。同时，该案例中房开商更改房屋建设规划，也应经过当地规划局的批准，如未得到批准就建设房屋，则属于一种违法行为，所修的建筑也属于违章建筑，住户可以向主管部门反映，并要求拆除违章建筑，恢复规划原貌，也可以通过法律诉讼要求房开商拆除。
烦恼二：纠缠不清的“订金”与“定金”
案例一：贵阳市某住宅项目已经取得了预售许可证，收取了订金，购房者提出异议要求退还订金，却遭拒绝。一位大学老师到公司财务交纳1万元订金后，又被要求交纳入户防盗门的钱，这笔额外费用致使该老师要求退订金，遭到拒绝。可就在主管部门处理纠纷期间，房开公司又将该套房售给他人，同时，保证可退押金的承诺一直没有兑现。
房开公司认为，有预售许可证收取订金不违规，在“约定”期限届满房开公司才另行处理了房屋，对于未事前告知额外收费，只能属于“约定不明”。对此，有关人士认为，订金是否退还要依照具体情况而定，就此事而言，房开公司未执行物价法规规定的标价书，将费用所包含项目说清，具有故意隐瞒之嫌。
天职律师事务所周礼超律师：订金和定金是两个不同的概念，订金可视为一种预付款，一般要退还，除非签定的合同另有规定，开发商收取订金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。消费者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议的约定处理。；而定金是一种合同的保证金，如果是给付方违约，将不能收回定金，如果是接受定金方违约，则接受方应双倍返还定金。消费者除了对开发商和房屋进行深入了解外，还应当明确所交定金的性质；消费者在买房前一定要注意《认购书》约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，别轻易交所谓的“定金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
案例二：根据相关规定，严禁房开公司在取得预售许可证前，不能收取任何形式的订金、诚意金，搞内部认购，然而，某房开公司以“公司员工放号认购”为由，未取得预售许可证就向外收取订金，房开公司负责人称，公司是为员工福利内部放号，不排除员工将放号卡转给其他人，但购房者来交订金都属于“自愿”。对于未取得预售许可证不能收取订金的规定，该负责人也表示“清楚”，由于估计能按时领到预售证，才收取订金。
贵州甲秀律师事务所张泽勇律师：商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有：预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。在房开公司取得预售许可证之前，不能收取任何形式的订金。
按照《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
烦恼三：房屋面积“缩水”与“涨水”
案例：营盘路的某住宅小区很多住户都没交物管费，起因在于住房的“小公摊”变“大公摊”，住户认为遭遇了“霸王合同”。
小区住户表示，从当初房开商的售楼资料看，房屋基本都只公摊几个平方米，于是签订了购房合同。可随后房开商将合同中几条有利于住户的条款进行了删改，又宣称公摊由10%增大到60%，要重新补款，引起广大住户不满。根据房开公司提供的相关资料显示，房屋的建筑面积与套内面积相差不大，然而在一个不起眼的位置，有一行“本楼书的一切指标，以政府有关部门审批为准”的小字，因此出现测绘部门实测面积后，公摊面积增大，房开公司涉嫌以此“免责”。
贵州辅正律师事务所任泳慧律师：房开商的类似宣传内容应该放大字体或摆放显著位置，事前提醒购房者，否则容易误导购房者，这从广告宣传上应引起房开商重视，避免不必要纠纷。此外，房开商应全部保留合同条款，让购房者充分行使选择权。但就该事件而言，由于缺乏相应依据，很难再判断是否事前删除了一些条款，因此购房者今后在遇到类似问题，最好不要草率签字，以免掉进“陷阱”而有苦难言。
烦恼四：等待“房产证”望穿秋水
案例:筑城殷女士2001年12月与房开商签定了《商品房买卖合同》，2003年元月房开商向殷女士交付了房屋时，殷女士向房开商付清了全部购房款。依据双方签定的《商品房买卖合同》第15条规定，房开商应向殷女士提供办理房屋产权手续的应有文件，但殷女士在入住2两年多后，一直没有取得《商品房屋登记注册证》。于是殷女士在2005年11月将房开商告上了法庭，要求房开商限期将办理产权记证所需的相关资料提交给她，同时支付违约金38090.1元。
贵阳市云岩区人民法院经审理查明后，作出了如下判决：该房开公司自判决生效后一个月内支付给殷女士违约金38090元；该房开公司自判决生效之日起90日内向殷女士提供办理房屋产权证的全部手续。
贵州辅正律师事务所张健律师：房开商在开发地产时，应该承担两项义务，其一是如期交付符合合同约定的房屋，其二是为业主如期办理产权证提供保障。在现实生活中，前一义务引发的纠纷相对较少，而后一义务引发的纠纷则相对较多。业主不能如期办理到房产证的主要原因有，(一)房开商在征地、施工、环保等方面存在不足，不完全具备办理房屋总产权证的条件，(二)有关部门相关政策变动。
按照《商品房买卖合同司法解释》第十八、十九条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
烦恼五：“物管”与“业主”矛盾难解
案例一：2005年5月，贵阳花果园某住宅小区因欠费被供电部门断电，公共用电被切断后电梯停运，生活用水也随后停止供应，300多高层住户被迫依靠消防通道出入。欠费的原因主要是部分业主觉得小区绿化、配套等就没有达到房开商的宣传承诺，物管公司的管理和服务也不到位，而拒交物管费。物管公司说，由于部分业主长期拖欠物管及电梯电费共计30余万元，导致物管公司不能维持正常运转。
天职律师事务所汪劲松律师：该案例包含的矛盾比较复杂，既有业主和房开公司之间的纠纷，又有业主和物管公司的纠纷。业主因物管公司的管理和服务也不到位，拒交物管费、电费是一种不妥当的做法，对物管公司服务不到位，业主可以通过业主委员会辞掉该物管公司，另聘其他物管公司，对因其管理不善给业主造成的损失，可以通过诉讼的形式获得赔偿，对于房开公司没有实现当初的宣传承诺，应找房开公司解决，不能把一切矛盾裹在一起。成立业主委员会是有效维护业主合法权益的前提之一，当业主委员会成立后，聘用那家物管公司，应该由业主委员会来决定，而不是由房开公司来指定，因此，当小区住户达到一定标准后，应尽快成立业主委员会，房开公司也应当积极帮助业主成立业主委员会。
