“你们的定价策略太保守、胆子太小，市场销售情况这样好，为什么价格定这样低？卖的比预计的好，只说明一件事，价格定低了。后面一期先压一下，等一下，让市场再涨涨，然后再定价。”

　　开发商心态渐趋同一

　　导语中的这段话，可不是什么电视剧里的台词，而是某房地产企业营销部门人员2006年3月初亲耳听到的老总指示，按这位销售人员的话说就是“房子卖得好，反倒出了错，现在利润率其实已经很高了，但老总刚重新调整了今年的利润计划，你说这房价能下得来吗？”

　　通过记者近期对市场的采访和了解发现，已经有相当多的房地产企业负责人已经完全走出了宏观调控的观望期心态，对2006年以及未来两年的北京楼市出奇的看好。这种强烈的看好程度，已经让很多开发商开始漠视正常的商业利润率、漠视正常的定价原则。据记者所知，2005年，北京有开发商在一项目中，以几亿元的现金投入，在短短时间内就拿到了十几亿元的现金回流，开发企业的员工自己都坦言“生意太好做了”，在这种氛围下，该项目的后期正在计划加大涨价力度。

　　另有房地产企业的工作人员对记者表示，最近宏观调控的影响正在逐渐淡去，以前被压抑的市场需求正在全面释放，市场需求力度很大，再加上调控期间，土地供应量有限，供需平衡绝对会发生变化。“我们一次放100套房，原想能来300位左右的预约客户就不错了，但现实情况是能够来500到600的预约客户，这种需求势头，价格肯定要提。”

　　外资大举登陆

　　出于对2008年奥运市场的看好，以及人民币升值等种种预期，对北京楼市，国外资金也开始大举登陆，这进一步加剧了北京楼市的供需问题。

　　3月初，一家2005年在北京市场砸入数十亿的国外房地产企业负责人对记者表示，2006年，该企业对北京市场的投资力度将会进一步加大，目前已经在和众多项目进行洽谈。从其国际市场经验看，上海的高档产品价格已经达到了一个短期峰顶，考虑到产权因素，上海的高档房价格已经和亚洲一些最发达城市的价格相近了，虽然与纽约、伦敦等国际城市比，上海的高档房价还存在相当差距，但考虑到租金回报率，上海高档房炒作空间已经不大，当然长期是继续向好的。针对北京市场，该负责人表示，不用考虑太多的国际因素，单从京、沪两地比较而言，上海好地段的高端产品价格能有五六万元一平方米的，就算经过了一年调控，这种好地段的稀缺性是调控不走的，价位还是非常高的。北京楼市的高档房还是短期内存在一定的投资、投机空间的。

　　3月12日，摩根士丹利房地产宣布，已经成功为MorganStanleyRealEstateFund（MSREF）V完成42亿美元的资金募集，该基金将主要在日本、亚太和欧洲地区买入多元化的资产组合。MSREF的投资者来自北美、欧洲、亚洲、非洲以及澳洲，包括大型的退休基金公司，捐赠基金和信托基金以及个人投资者。大摩表示，MSREFVInterna鄄tional将会投资于各种类别的房地产组合，上市或私有的房地产运营公司，以及直接房地产资产和房地产开发项目。眼下，该基金已经将50%的资金投入到了这些类型的投资，主要集中在日本、中国和西欧。大型国外机构的近期动向进一步打破了北京楼市的平衡。

　　购房者在焦灼中无奈

　　相比于开发商的稳步提价、国外投资者的大举介入，国内普通购房者在预估房价走势的心理博弈中，更是处处落于下风，饱受煎熬。

　　3月10日到3月15日，本报联合新浪网房产频道进行了网民调查，从调查结果就可以略见购房者的焦灼心态。

　　从记者了解的情况看，北京购房者对京城楼市的近期走势普遍存在不理解，并认为（更准确的表述应该是希望）房价不会上涨。

　　从读者对本报记者的稿件意见反馈中，可以看到很多读者对房价走稳、房价上涨存在极大的不理解情绪，认为宏观调控政策出台后，房价应该应声回落，但从实际的结果看，2005年北京市商品住宅期房预售平均价格达到6725元/平方米，比2004年上涨了一成多，上海楼市均价虽然从高峰处出现了回落，但可比的项目价格跌幅却并不大。这种房价走势与宏观调控背景发生了背离，与普通购房人的预期出现了背离。

　　另有个别购房者对记者表示，刨除大的经济背景不谈，现在的开发商在销售过程中存在太多的违规、不合理之处，销控、限量放号、捂盘……在信息上占有绝对优势，如果有关部门能在法规上对其做出约束，将有助于市场真实信息的流动，只要信息传递真实，购房者自然会做出自己的判断。