全球资本蜂拥而至，国内开发企业迎接挑战

　　中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲认为：对外资而言，未来5年中国房地产业将是一个“伟大的时期”。倘若直面百余位全球顶尖的基金投资人，你会如何描绘未来5年中国房地产业的图景？是宏观调控还是难以承受的房价？

　　或许这些都不是答案，而且中国也不会乐于提供这样的答案。

　　3月28日，在2006中国房地产投资世界峰会（下称“峰会”）上，中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲面对主持人的提问，如是宣称：“（未来5年）会是一个伟大的时期（great p eriod）。”

　　这样的结论足以令全球资本血脉贲张。

　　调控后的中国机会

　　汤玮现在每月都会从纽约飞来中国一次。过去半年中他一直保持这样的频率在中国寻找投资项目。他所代表的欧诺斯投资有限公司（Euristates，Inc.下称“欧诺斯”）是一家总部位于法国的私人股本基金，规模接近230亿欧元。尽管欧诺斯迄今为止在房地产业的全部投入不超过15亿欧元，但汤玮依旧表示，总部对中国充满了兴趣。

　　类似的情形如今并不鲜见。荷兰ING房地产投资管理公司（下称“ING”）亚太区研究战略部主任Timothy Bellman 的想法代表了大多数投资人的观点——“我们就是要抓住中国宏观调控与人口发展的机会。”

　　一些数据证实了这点。2005年,外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70%集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。若依区域分布统计，受调控影响最大的城市——上海更是汇聚了上述投资中的51%。

　　就在这场峰会中，来自ING、塔伯曼亚洲（T a u b m a n A sia）、乐通投资（L a t i t u d e C a p i t a l）以及柯罗尼基金（C o l o n y C a p i t a l）的4位投资主管同时向外界公布了各自在未来一年投资中国的计划，数额总计近4亿美元。

　　另有一批初涉亚洲市场的基金，也将中国列为仅次于日本的投资地。德国第三大商业银行CGI就刚刚组建了自己的全球地产基金，其中将有5亿欧元在未来的12~24个月内投向这两个市场。

　　不仅如此，曾被喻为海外资本第三波投资浪潮的大型机构投资者开始于去年正式涉足中国。美国最大的养老基金——加州公务员退休计划（C a lP E R S）2 0 0 5 年3月便通过麦格理亚洲基金二期（MGPAsiaII）正式进入中国市场。其房地产高级投资官 Michael McCook 更是在峰会上宣布，未来3至4年还将追加4亿美元的投资。

　　“伟大时期”的弥合

　　对比全球资本的蜂拥而至，国内项目持有者谋求与海外资本对接的迫切心情丝毫不弱。

　　峰会的最后一天，15个横跨不同领域的国内投资项目逐个接受20余只基金面对面的考量。它们既有政府项目，也有城市的地标性建筑，报价从数千万元到数十亿元不等，其中有不少项目的品质超出了人们的想象。

　　在这个项目组合中，有需要以宅基地置换方式进行土地流转的农业园；有已经产生稳定收益的高速公路；有一座政府主导的濒海新城；甚至还包括一个刚从公开市场拍得不久的“地王”项目……

　　令人费解的是，上述项目的持有者中不乏国内的实力企业，财务状况也表现得相当稳健。资金饥渴似乎并非他们谋求融资的唯一理由。

　　然而除少数已在国内具备多年投资经验的基金，更多的基金代表们倾向于获得成熟并拥有稳定现金流的项目。这显然与上述项目在前期开发中导入外资，化解风险的希冀尚有一定距离。

　　“基金在中国找项目并不容易。”BAZO投资（亚洲）有限公司董事郑小平称，而这也成为他打造上述项目推介平台的初衷。

　　但汤玮认为，基金如果无法在中国落地，寻求匹配的项目进行投资几乎是不可能的。因此欧诺斯直到目前也只能通过认购其他中国地产基金的方式完成在中国的间接投资。

　　不过，“这并不代表我们会放弃寻找项目的努力。”汤玮坚持说，因为一旦找到，从中国项目赚取的利润将是惊人的。而樊纲所谓“伟大时期”的寓意是否就在于此呢？