结构性失调已经成为商业性地产必须面对的难题。本报记者 胡雪柏 摄

    “一铺养三代”是中国人古老的投资之道，在房地产迅速发展的今天，商业地产的重要性更是毋庸置疑。据戴德梁行预测2006年，将有500万平方米商业面积同时进入市场，巨大的体量供应面临着有限的市场需求。窗外，春雷已经响起，百虫开始复苏，楼市里，商业地产总攻的号角已经吹响，蛰伏多年的势头即将爆发。

    遭遇三大难题

    商业地产供应量过大，存在严重的结构性失调，已经成为必须面对的难题，而要解决这两大难题，却不得不面对三大问题。

    全国商业地产联盟秘书长王永平认为，开发商眼光短浅、商业地产产业链缺失相关的金融产品、与城市规划脱节是目前商业地产面临的三大问题。

    商业房地产是“四高”产业：高投入、高产出、高风险、高贡献。但是，目前很多开发商却在商业地产开发上简单地重复住宅地产的开发模式。因此，王永平提出，在开发商进入商业地产市场立项时，首先要做好各种前期计划准备，要把项目研究摆在公司战略层面上做出决策。具体实施时，要借助专业力量做好开发设计。

    在资金上，目前绝大多数开发商开发商业地产的目的就是为了销售，快速牟利，这严重违背了商业地产的开发规律。王永平提醒开发商，良好的商业物业都是强调持有性的物业，牵涉的资金面广，资金链和占用的时间比较长，前三年基本不会有任何回报，也不会有现金流的贡献，开发商需要做好心理准备。缺乏良好的金融外部环境是商业地产资金链断掉的另一原因。王永平认为，商业地产发展前期开发银行贷款体系的缺陷给开发商造成了还贷压力，商业地产发展起来之后也缺乏相应的体制保障。

    在规划上，商业网点规划对商业地产有着至关重要的作用，不同商业形态对城市市政的支持和要求不一样。但是，目前商业地产的发展与政府规划却处于脱节状态。

    “以往商业部门规划的商业网点不成功，并不能说是商业网点规划失败，主要还是因为商业规划和城市规划没有很好地结合造成的。”王永平告诉记者，以往有些规划没有起作用，主要是因为政府和规划部门没有尽到职责，商业部门懂商业，但是没有调动资源的权力，而政府规划部门则相反，有权力调动资源，却没有认识到商业地产的重要性。“大都市街、平安大街等项目的失败就是因为这个原因。”

    体量供应太大

    根据2005年1-9月北京房地产市场信息，截至9月底，全市空置一年以上（下同）商品房面积377.9万平方米，同比增长25.3%，增幅比上年同期高32.9%。在全部空置一年以上商品房面积中，商业营业用房空置面积为40.4万平方米，同比涨幅为1.5倍，占商品房空置面积的10.7%。1-9月，商业用期房批准预售面积154.1万平方米，同比增长19.2%；预售成交37.1万平方米，同比下降25.4%。商业用期房预售成交面积占当期批准预售面积的24.1%，比上年同期低14.4%。

    根据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004-2005年之间，北京商业有300万平方米左右的供应量。而据戴德梁行商铺部的统计数据，2006年，将有500万平方米的商铺面积进入市场，这将进一步加大商业地产竞争的惨烈程度。

    市场需求有限

    这一系列来自官方和专业顾问机构的数据都显示，商业地产的供应量已经进入高度发展期，而与此同时，需求市场的增幅却非常有限。

    据中原地产提供的数据显示，从商业用房预售来看，在供给大幅增加的同时，预售成交面积同比大幅下降。2005年1-9月批准预售面积154.1万平方米，同比增长19.2%，但实际成交情况甚不理想，仅成交37.1万平方米，同比下降25.4%。预售成交占批准预售面积比例由2004年的33.8％降到2005年1-9月的24.1%。

    也就是说，如果按这个销售速度，仅仅2005年商业地产的供应面积就要卖4年才能卖完！而且，随着2005年商业地产供应量的继续加大，市场销售压力进一步增加，商业地产的租售目标更加难以完成。据业内人士透露，为了完成任务，有些项目的租金已经降了一半还多。

    面对官方和专业地产顾问机构透露出来的如此庞大的供应量，足以让人瞠目，更有人惊呼出现了“商业地产泡沫”！

    为了摸清商业地产的普遍情况，弄清商业地产究竟是否存在泡沫，2005年7月，商务部曾到浙江、广西、成都和重庆等7个省市进行实地调研。调研结果显示，一是一些地区的商业地产增长速度超过了当地经济发展水平；二是不少地区人均商业面积指标过高；三是大型商业设施建设结构不合理，局部区域商业地产的投资量过大，商业地产项目扎堆现象严重。比如广西柳州地区，在方圆1.5平方公里的地区，却集中了60多万平方米的商业面积。

    但是另一方面，越来越多的城市居民觉得购物非常不方便，而商业地产的投资者也面临“无铺投资”的局面。

    中原地产市场部认为，造成空置面积大幅增长的原因主要是，市场提供的商业面积，往往不是市场和经营者真正需要的。

    望京某小区的业主程女士告诉记者：“我家附近原来有个比较大的超市，我们购物还算方便，但现在这个超市被拆了，现在离我家最近的大型超市都要在两三公里以外，平时的采购一下成了问题”。而韩女士面临的却是拿着钱没处去投资，“商业面积不少，但大部分都是铺位，我想要的临街的商铺却太少了”。

    王永平指出，当前我国商业地产的结构性矛盾主要体现在两个方面，一是传统的大型社区商业设施项目一定程度的过剩与新建社区相当匮乏的矛盾。一个好的商业布局应该是大中小项目协调发展，这样的商业生态链才能保证不同的消费群体在不同区域都能得到最方便、最高效的服务。二是城乡发展的矛盾比较突出，我国城市发展很快，而农村的商业设施却十分简陋，不仅设施差，而且运营能力、商品的质量等都存在问题。