欧洲委员会（Conseil de l'Europe）最近发布的一份调查报告十分有趣。在欧洲约4.5亿人口中，有900万人生活的国家并非自己的祖国。这些在其他欧洲国家生活的欧洲人中，为了爱情而移民的占了最高的比率。

    在全球化时代，爱情仍然是促使人们作出背井离乡这一重大决定的主要动机之一。而这些移民在当地置业安家，对当地房地产的推动力亦不可低估。近年来，欧洲房价上涨最快的两个地方正是欧洲人最倾向于移居的两个国家：西班牙和英国。
    
    北欧人退休后最喜欢到西班牙定居，西班牙宜人的气候是吸引他们的主要原因。英国则是欧洲年轻人的理想国度。如果他们想进入金融、保险或房地产等行业，英国无疑是最佳选择。

    移民人口的构成也对当地房地产市场起决定性的影响。移居到英国的人大多数在22岁至25岁之间就下定了决心，更多的是为了事业。这部分人消费力最为旺盛，对未来收入预期高，受其推动，英国大都市的房地产一直处于供不应求的状态。移民到西班牙的人则要到40岁，甚至55岁以后才会决定移民，他们推动了当地退休及度假房地产的发展。

    由此想起最近接触到的一位在加拿大服务于华人移民的房地产经纪人，以及其他多位在国外从事房地产咨询和研究工作的专业人士，在与他们探讨房地产市场时，发现他们都很重视移民所占的市场需求份额，及对市场走向的影响。

    美国人早就意识到了移民带来的房地产商机。美国全国房地产经纪人商协会（National Association of Realtors，NAR）曾为此发布了一份研究美国移民买房行为特征的报告，并指出：移民是美国人口相当重要的一部分，但是，当人们在考虑和分析驱动美国房地产市场发展的原因时，往往忽略移民的特征。

    这份报告显示，1995 年以来，美国房地产市场增长的三分之一归功于移民，这不仅包括住房市场，也包括商业房地产。例如，移民在大商场里从事商品和服务的买卖、生产产品、经营库房、租用办公楼等。

    研究指出，八个因素影响移民购房的决定：年龄、公民身份、居留时间、教育程度、收入、家庭结构和大小、原籍所在的地区、居住地点和家庭财务。在未来十年内，移民将带来一个不断扩大的市场，在美国房地产市场的发展中扮演一个更为重要的角色。

    来自不同地区的移民同样显示出不同的特点。来自欧洲、北美（加拿大）和亚洲的移民住房拥有率超过美国全国平均水平。同其他移民群体比较，他们也表现出有利于提高住房拥有率的各种特点：比如更高的平均收入，更高的教育水平，以及人数更少的家庭。

    来自拉丁美洲和非洲的移民更倾向于租房居住，其住房拥有率低于美国移民的总体平均水平。他们显示出不利于提高住房拥有率的各种特点：比如比较年轻，平均收入较低。 

    作为一个轮子上的国家，美国国内的人口流动也极其频繁。在美国针对地域性房地产市场的研究中，同样十分重视来自另一个地区移民的影响。很多研究机构和房地产经纪公司都有类似于美国全国房地产经纪人协会的研究，结果也显示、许多影响国际间移民置业的因素同样适用于地域间移民。

    作为一个从江南“北漂”到京的移民，身边的朋友也大多来自全国各地，其中许多在北京购置了房产。这些“外来人口”的购买力着实惊人，动辄全额支付房款。有意思的是，一些美国移民置业的特点似乎也在北京的外地置业者身上显现。例如，他们也更多地倾向于选择在房价较高的市区聚居买房。

    十分遗憾的是，在中国的房地产市场上，对这部分人群的需求似乎还没有做过深入研究。实际上，针对这部分需求的调查研究十分必要，而且有可能解释中国房地产市场上的许多问题和现象。

    美国移民的研究报告还显示，在美国居住了20年以上的移民家庭住房拥有率超过在美国本土出生的人。如果有哪一家协会或者调查公司有兴趣调查，再过10年20年，我们很可能会发现，在北京、上海这些中国大都市中，外来人口的住房拥有率也会超过本地原住民。