房地产已经变成政策投机市。银行与开发商、房地产商与消费者,各方对房产巨额利润的觊觎,加之房地产业与金融、资本市场的密切关系,使得房地产不仅成为最大的投机场所、利益输送管道,还成为检验政府改革意志的风向标。

    房地产会不会像资本市场一样,不到万不得已,就难以启动调整与改革的步伐?从现状来看,很有可能。

    历经两年调控,近期房价不降反涨,而且是全国性的报复性反弹,北京、上海、广州,三大城市房价持续走高。这逼迫发改委与建设部只能再发调控声明:发改委不久前发布的一个报告,称对落实中央调控政策不力,投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹,影响市场稳定运行的地区,要加强监测分析和督促检查,必要时将给予通报批评。建设部部长汪光焘也表示,2006年房地产工作重点是要继续贯彻落实房地产调控的政策措施,控制房地产投资规模,切实稳定房价。近日,国家税务总局将预售收入所得税上调5%。如果中央宏观调控政策到位,房价早该应声而落。单就征收房产交易个人所得税一项,就足以让市场闻风色变。但多数宏调政策大多在执行中打了折扣,易宪容先生毫不客气地指出,主张收缩房产信贷的央行利率仅动了一次,汇率也仅改变了一点,而征收所得税在各地基本停留于纸面。应该进一步指出的是,近日一些银行的房地产信贷业务又开始热火朝天,银行变脸巨资输血房地产的标题重现报端,新一轮泡沫游戏重新开始。

    且不说地方政府在房地产中的利益,也不说既得利益阶层无法舍弃房地产这一利益血库,现实情况就使得一些部门的调控措施大为缩水。

    以央行为例,虽然央行屡屡提醒银行房贷风险,可面临现实风险以及单调的经营手段,除了做大分母让帐面更加漂亮之外,基本无计可施。安永会计师事务所的高级经理、地产和银行不良贷款两方面的专家潘泰博去年底的研究报告表明,隐藏在我国银行第二类贷款(关注类)中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币,这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。人大金融研究所副所长赵锡军认为潘泰博的观点并非危言耸听。一旦真成为不良贷款,三大国有银行的准备金覆盖率将会从现在的45.5%、68%和61.6%分别下降到8.7%,16.6%和14%。

    房地产的情况与股改前的资本市场何其相似:获益的大头是掌握重要资源审批权与使用权的地方政府和权势企业,而炒房者很像跟风炒股者。银行则在刀口上舔血,拖延关注类贷款变脸为不良贷款的时间,很像一个冤大头。

    现在的房市,可名之为政策市,也就是说,除了在终端市场实现了市场化之外,在产业的上中游,仍由政府掌握主要资源。这一双轨制市场造成了体制性的投机空间,从地方政府到有关行政部门,直至终端消费者,都成为投机舞台上的角色。

    所谓投机还有另一层意思,即法律与政策的不确定性,以房产交易中的个人所得税为例,这并非新政,早见于《个人所得税法》。但问题在于,该法律并不是硬规则,预留了极大的政策运作空间,政府多次视房地产的发展情况决定征或不征。这种不能给定明确预期的法律势必加剧各方利益的博弈,加剧政策市的泛滥。法律不能令行禁止、政策受既得利益阶层牵绊,制度性的双轨制造成了制度性的投机,走到今天分裂的格局是迟早的事。

    耶鲁大学金融经济学教授陈志武在中央实行房产宏观调控政策之后,曾提醒防止损害私人产权,提出中国房地产应走市场化之路。其本意自然不错,可他的炮火打偏了方向。要知道,中国房地产本未走上真正的市场化之路,而是一直沿着双轨制前行,宏观调控起码是回到一条轨道上的真诚努力。否则,房地产可能沦落成为一个坏的政策市。