房地产商：囤积土地“内火”依旧

　　房地产市场宏观调控已满一年，中国房地产市场的“高烧”是否真的已退？业内专家分析指出，从部分地区楼价增速减缓看，房地产市场确实已出现“降温”迹象，但透过部分地区“降温”的表象，中国房地产市场实际上“虚火”依旧。

　　一批房地产上市公司近期披露的年报显示，在国家加大宏观调控力度的2005年，房地产开发商一个重大举措是加大土地储备力度。其中，“复地”新增约152万平方米；“万科”新增651．2万平方米。

　　申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说，目前国内一些房地产上市公司的土地储备已经达到2至3年的开发规模。记者接触到的资料证实了这一判断：金地集团，2005年末土地储备500万平方米；富力地产，截至2006年3月拥有总建筑面积约940万平方米的土地储备；中华企业，到2006年末土地储备仍将保持在362万平方米……

　　虽然一些房地产企业出现了资金链紧张甚至断裂的情况，但房地产商总体仍然看好房地产市场。江苏吴江鹏翔房地产开发有限公司副总经理甘斌对记者说，只要撑过这两年，房地产市场肯定还会再火。不管人们是否相信，这确实是不少国内房地产商对未来的真实判断。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，他曾经对万科、中海、合生创展、金地、招商、首创等房地产公司40余名决策者、管理人员、研究人员进行过调查，并参加过不少公司的内部会议。他说：“从传来的信息看，几乎所有业内人士都看好房地产市场未来走势。”

　　正是基于这一基本判断，各地房地产商一方面通过延期竣工、暂缓新项目等手段规避市场风险，另一方面又通过招投标、合作开发、收购其他公司项目等手段继续储备土地。

　　消费者：无法割舍的房市投资情结

　　房地产商看好市场前景，消费者也依然对房地产投资抱有期望。去年以来，消费者对楼市开始持观望态度。业内人士指出，今年3月上海房地产市场出现的成交量“井喷”就是观望群体的一次“试探”。

　　来自上海官方网站“网上房地产”的统计显示，3月份上海商品住宅交易量强劲反弹，达到179．67万平方米，与2月82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119％。这一成交规模已经达到了去年调控政策出台前的水平。

　　“在某种意义上，这段时期的观望本身就是一种长期看好。” 陈昱新说。他认为，在目前的大类资产中，无论是股票还是债券，近几年回报率水平都不能令人满意。各类收藏品：字画、邮票、古董、黄金价格鸡犬升天，关键的原因就是大量的货币财富无处可去。作为重要资产类别，房地产的吸引力不俗。

　　截至2005年末，我国城乡居民储蓄存款余额已经超过14万亿元。这笔社会财富在寻求不到更为可靠的投资路径时，房地产业无疑会成为投资的重要考虑。而这一趋势也在地方政府和银行政策等“外部信息”的影响下得以巩固。

　　专家：进一步加强调控拓宽投资渠道

　　近来陆续浮出水面的“外部信息”对消费者态度产生了重大影响。3月，杭州市房管局、公安局出台《外地人在杭购房入户试点办法》。该办法称，“为进一步吸引外地人来杭购房置业，推动房地产市场交易，促进房地产市场健康发展，”在钱江新城、经济开发区、滨江区购房达到一定价值和时限，可申请办理1户杭州户籍。与此同时，沪、苏、浙三地银行纷纷明里暗里“松绑”个人房贷,提高贷款成数，优惠贷款利率。而“取消转按揭”“购房退税”等救市声也时有所闻。

　　“政府、银行肯定会‘托市’，这是房地产商和消费者普遍的看法。房地产商热度依旧，消费者投资情结难解，这两种效应叠加带来的结果可能是，房地产市场‘泡沫’会越来越大。” 陈昱新警告说。

　　陈昱新对上海、北京、南京等12城市的房价收入比曾经作过一个详细的研究。“平均值在6倍以上，已经明显偏高！目前我国不少城市已经出现城市居民难以承担房价压力，自住购房动力不足的问题。” 陈昱新说。

　　房地产商囤积土地，消费者投资性需求继续看好市场，部分城市居民已经难以承担房价压力，一系列的现象表明，如果不继续采取有力措施，中国房地产市场有可能会出现一个“泡沫”积累和破裂的过程。

　　上海房地产界独立评论人顾海波认为，当前房地产宏观调控效果刚刚开始显现，房价相对于近两年仅初步具有松动迹象，有些地方就急于放松银根（个贷）和积极“救市”。这种行为有悖中央宏观调控初衷，对房地产市场的长期健康发展将产生不利影响。他说：“有关方面应进一步加强宏观调控。这一过程中，地方政府应摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为，一方面继续把好土地、信贷两个闸门，另一方面继续遏制投机、抑制投资，防止宏观调控成‘空调’。”而陈昱新则认为，国内投资渠道的‘贫困’是房地产业泡沫难消的重要原因之一，有关方面应尽快拓宽投资渠道，防止民间资本在房地产行业扎堆。