在3月份召开的全国“两会”上，不少代表发言时讲到商品房预售问题，而且意见不一。这个问题源自去年8月15日，中国人民银行房地产金融分析小组(以下简称小组)发表了他们撰写的《2004年中国房地产金融报告》。报告中指出，当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　小组报告的内容传出后，引起了广泛的争论。概括起来主要有三种意见：一是商品房预售曾经发挥了重要作用，但随着形势发展其弊端不断显现，因而可以考虑取消；二是从长远来看商品房预售可以取消，但因目前条件不够成熟而应暂缓考虑；三是商品房预售作为一种世界各国通用而可行的销售形式，从长远来看也不能取消。

　　笔者现对这个问题发表以下意见，与大家共同研讨。

　　商品销售形式多样化：市场之必然

　　在人类社会出现商品经济以后的漫长岁月里，现货交易曾经长时间地占据绝对主导地位。随着社会经济的现代化发展，商品销售形式也逐步向多样化发展，诸如预售交易、期货交易、分期付款交易、抵押贷款交易等多种销售形式陆续产生，它们与现货交易同时并存、各占一定比重。商品销售形式多了，有利于方便顾客，有利于繁荣市场，也有利于市场经济更好地发展。

　　目前在世界各国(包括我国)的市场交易中，不仅生产周期长且价格高的飞机、轮船及房地产等商品较大比重地实行预售交易，而且许多大宗工农业产品也正在广泛地推行期货预售交易。在民众的日常生活中，也经常地、大量地应用商品预售交易，例如预订报刊杂志、预订牛奶等。

　　在上述争论期间发表的文章中，有专家使用丰富的资料说明，世界上包括美、英、日、韩、马来西亚、新加坡在内的许多国家，都在推行住房预售和现售并存的制度。这位专家针对某一作者所讲美国很少实行住房预售的言论，列出一张1963～2004年的美国住宅销售情况表(资料来自美国联邦统计署)，表明在这41年里，美国商品房预售比重最低时为54%，最高时为78%。许多国家长期地、大比重地推行商品房预售，证明它符合市场经济发展的需要，具有很强的生命力。

　　我国的商品房预售：改革成果之一

　　建国以后相当长一段时期内，我国主要实行住房不能上市买卖的公房低租金制度。1980年邓小平关于住房问题的讲话确立了住房是商品，并提出要实行住房商品化改革。在改革中人们逐步认识到，实行商品房预售等住房销售形式多样化，有利于培育和发展住房市场，加快住房商品化改革的步伐。为此，在整个改革过程中，各级政府都把推行商品房预售作为改革的一项内容，例如1994年《城市房地产管理法》公布之后，各地就陆续出台并推行商品房预售许可证制度。随后，国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》等法规和规章，又对商品房预售作了比较详细的规定。事实证明，推行商品房预售是推行住房商品化改革的一项重要内容，有关主管部门曾经为这项改革的顺利进行作过巨大努力，而且取得了较为广泛的实效(有些城市的预售比重达到了40%)。由于我国推行商品房预售时间较短，在一定意义上讲，它还处于新的发展阶段。

　　实行商品房预售交易，对于生产周期长和耗用资金多的房地产业，还是一种重要的融资形式。据近年统计，我国房地产开发资金来自企业自筹的占30%左右，而来自预售订金的则占40%左右。固然，对一个房地产开发项目来说，自筹资金与预售资金的使用期并不相等，但这些统计数字仍然可以说明两点：一是房地产开发资金中，预售资金占有较大比重；二是我国房地产业目前的融资水平比较落后，如果取消了预售融资，则会更为落后。

　　8大“罪状”、阳光交易及其他

　　笔者一直强调，提出一种论点需要提出充分的证据。

　　小组提出取消商品房预售意见的证据，只是笼统的一句话，即“当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”。对于取消商品房预售这样重大的问题，不列举出全面的、确凿的、经过科学分析的证据，只靠笼统的一句话，不具有充分说服力。

　　有一篇文章指出商品房预售存在着8大“罪状”，即：“一味追赶进度”、“容易忽视质量”、“虚假宣传”、“实际面积小于合同或图纸上的面积”、“购房者不能按时取得产权证”、“开发商卷预售款潜逃”、“预售房获取比现售房更高的利润”、“延期交房”。这篇文章比小组的论据要具体全面得多，因为他广泛地收集了这些年各方面批露的商品房问题。

　　经分析，以上“罪状”中的前5个问题(还可以包括另一位作者提出的“引发投机”的罪状)，在现房销售中也存在，应统一归入商品房销售的问题，而不是专属于商品房预售。因此，只着重分析与商品房预售直接有关的后3个问题。

　　第一，开发商卷预售款潜逃的问题，其要害在于“把关”不严。在1994年公布的《城市房地产管理法》中，就要求商品房预售要把好以下4关，即必须已交付全部土地出让金；必须持有建设工程许可证；已完成工程的投资额必须超过总投资额的25%；必须取得县以上人民政府颁发的商品房预售许可证。其后，许多城市制定的实施细则，则更为严格。这些年由于把关得力，再加上住房建设具有“跑了人、跑不了土地和工程”的特点，因而很少出现卷预售款潜逃的问题。已经出现的少数几例卷款潜逃，主要原因是把关不严。这与银行贷款一样，由于个别的贷款项目把关不严，也会发生贷款者卷款潜逃的问题，但绝不能为此作出取消贷款业务的决定。

　　第二，预售房能否比现售房获取更高的利润。预售房要获取比现售房更高的利润，其售价必须高于现售房。根据许多城市这些年的调查，住房项目从预售转入现售后，售价一般要提高10%左右，市场销售红火的城市，则会提高20%～30%。因此，笼统地讲预售房利润更高，在多数地方是不成立的。

　　第三，延期交房的问题，应归为合同问题。如果合同上规定了延期交房的罚则，就会减少出现该问题，或者延期交房时买房者可以获得相应补偿。

　　以上分析说明，即使按这位作者列出的8大“罪状”，也作不出取消商品房预售的结论。

　　还有一位作者写道：“现房交易可以让买主实实在在地感受房屋，触摸房屋，眼见为实，然后再下判断，真正享受一手交钱、一手交货的阳光交易。因此，现房销售是房地产业最终的发展趋势”。

　　这位作者的论点，不符合现代社会发展的实际。虽然买主买商品时都尽量做到亲身体验，但必须指出，包括住房在内的许多现代商品，靠买主的手摸、眼观，只能触其皮毛，而不可能对其内在质量作出正确判断。为了真正地、广泛地让民众买到放心商品，实现阳光交易，世界各国都在努力建立健全一整套保证商品质量的体系。这包括建立商品生产和销售中的监理、监督、检验和保障制度；包括加强政府监管、社会监督，完善合同制度、讲究职业道德和诚信交易；包括购买商品后的保修、质量投诉以及质量索赔等内容。

　　早在计划经济时代，我国的住房质量就是一个“令人头疼”的问题。这些年来，虽然为提高质量做了大量工作，但仍然不尽人意。因此，健全质量保证体系并严格执行，提高住房质量，实现大面积的阳光交易，仍然是一项十分艰巨的任务。

　　前面已经讲过，商品销售形式的多样化是社会发展的必然趋势，而不能把商品房现售说成是最终的发展趋势，这是一种倒退的说法。

　　从某种程度上说，商品经济是一个问题较多的经济，各种商品销售形式的运行中，都会出现许多问题。对于新发展起来的商品住房预售，在每年几十万、近百万套商品住房预售进程中，举出成百上千有问题的例子并不难，这就要认真分析研究。即使列举所谓8大“罪状”，仍然不能说明这就是取消商品住房预售的充足理由。

　　因此，对待新发展的商品住房预售的正确态度是：既要肯定其继续发展的大方向而予以坚决支持，又要坚决而及时地解决现阶段出现的问题以促其健康发展。近年来，各地在规范商品房预售方面已经做了大量有效的工作，例如对商品房开发达到什么程度才能预售、预售最多能收多大比重的金额、如何确保预售时的承诺以及违约时如何处罚等，许多城市都作出了规定。又如，北京市建委决定，今年3月1日起新建成的住房，不论是预售还是现售，都必须经过逐套的分户验收才能交付使用。这样做，有关住房的质量问题、虚假宣传、面积缩水和颁发产权证等问题，就能进一步得到较好解决。

　　可以预期，随着各地工作的不断改进，商品房预售必将日益规范和健康。(作者为中国房地产及住宅研究会副会长）