进入9月，又到了北京房地产收房的旺季。与收房相对应的是退房，买房容易退房难是许多买房人的体会,由退房引起的纠纷也越来越多。有人提出，只有进入机制完善、退出机制也很灵活的前提下，北京房地产市场才算得上是真正成熟的市场。那么，目前，北京楼市出现的退房纠纷有几种情况？退房难难在哪儿？北京楼市应如何建立退出机制……本月25日，我们请来了业内人士对这些问题畅所欲言。
■主持人：余美英
■嘉宾：
购房人：吴丽峰 王燕滨
开发商：SOHO现代城总经理潘石屹 首创阳光综合房地产公司总经理助理韩林峰
律师：郭玉涛
■时间：8月25日下午2点至4点30分
■地点：北京青年报大楼2001会议室
有几种情况可能退房
主持人：进入9月，北京楼市的收房旺季也来临了。伴随收房，各种纠纷也开始增多，退房成了许多买房人解决问题的办法。退房有哪几种情况？
韩林峰：去年现代城潘总推出的无理由退房的做法，从本质上来看，是一种经营理念或者是一种经营方式，不是我们谈论的“退房”。从北京楼市目前的情况看，可能发生退房的有三种情况：开发商违约；客户违约；有关主管部门违约。
开发商违约可分成两大类型：一种是开发商有意违约——有极少数开发商明明知道自己违约，但还要和买房人签合同，因为他想得到现金流水，拿钱运作别的事情；一种是开发商无意识地违约——一些开发商不太专业，对房地产开发的流程、关键环节，甚至基本知识不清楚，认为自己能做到，但往往在项目开发进程中出现各种各样的问题，导致最后收房的时候质量让购房人不满意、不能按期交房等情况发生。
客户违约也分两种情况：不得不退房和恶意退房。我碰到最多的情况是客户在收房的时候发现自己的购买力不行了。原因是现在很多买房人没有把购房看做是一种消费，意识不到除了购房款外，未来还要承担房屋的装修费、水电费、能源消耗费等，而仅认为只要有首付款就行，到收房时才发现手上的钱不够了，就想到退房。另外，现在好多买房人是做证券、股票的，去年股市暴跌的时候，就不得不退房。我们对待由于支付能力不够而发生的退房，往往退，甚至不按合同扣违约金，因为房地产商尽管是公司行为，但是毕竟也是由人来控制的，我们也是要树立品牌；还有一种情况，客户是恶意退房，尤其是投资型的客户。有一部分买房人炒楼盘，但是过了一段时间，发现预期并不是很好，就想退房。还有一类买房人，在当时的条件下认为你的房子是好的，过一段时间周边又出现了别的项目，他就想尽各种各样的办法找理由退房。对于这两种“退房”，我们还是严格按照合同办事。我个人觉得，根据购房合同退房还是很畅通的——只要买房人写了退房申请，我们就严格按照合同规定来办，买房人必须承担一定的损失，这种退房并不像很多人说得那么困难。
有关主管部门违约或行业垄断而产生的问题，买房人也会把账算在开发商身上，比如投诉很多的产权证、热力泵等问题。
“无理由退房”能不能推广
主持人：去年，现代城提出的“无理由退房”曾掀起波澜。无论是炒作还是其他，到今天很多买房人还是赞扬潘总给了大家一个出口，“无理由退房”能不能推广？
潘石屹：从大背景来说，北京市现在建的房子应该比五年前建的房子在质量等各方面好多了。实际上很多客户投诉的问题都不是问题，大多是房子质量粗糙。当时提出“无理由退房”的2号楼，有很多问题连我们自己都不满意。而我们一直贯彻不要说一句假话、不要做一笔假账、不要偷税漏税一分钱的原则，在这种情况下，就跟律师商量了一下，提出了收房15天内“无理由退房”。
从这件事，我想提出一个经验和大家探讨。对我们来说，“无理由退房”有很多麻烦，但现代城入住的时候没有发生任何恶性事件，从某种意义上说，我想，在施工等都比较粗糙的年代，“无理由退房”是一个解决纠纷的办法。我想很多有纠纷的项目不敢提出“无理由退房”，主要是开发商对产品没有信心，其次是怕麻烦。
吴丽峰：从消费者的角度，我肯定举双手赞成潘总的“无理由退房”，因为不但找到了出口，而且心里非常愉快。刚才潘总说业内怕两条，怕好不容易卖出去的房子又收回来，怕麻烦。其实，我觉得作为一个开发商或者作为一个老板，这种麻烦不应该怕，而是越多越好。我是经营丝绸的，五年来我一直贯彻“无理由退货”的经营原则，结果五年来我算了算账，收入多了很多倍。所以，你对消费终端彻底地、诚心实意地负责任，最后赢来的是顾客对你的回报。
韩林峰：潘总“无理由退房”的做法，从本质上来看，是一种经营的理念或者是一种经营的方式。咱们现在房地产市场不成熟，开发商、政府、客户三者都不成熟，有些开发商思想超前一点，媒体应该鼓励，但不能把它作为一个房地产的标准。
退房难难在哪儿
主持人：许多有过退房经历的人深有体会，退房太难。这里可能涉及谁违约的问题——一些买房人不能接受的质量瑕疵却在合同里没有体现，从表面看，开发商没有违约，而是买房人违约了，这种情况怎么办？
韩林峰：退房难可能还是难在那些恶意想退房又不愿意承担违约成本的人，想找理由“全身而退”。当然也不排除有小部分销售业绩不好的开发商会找出种种理由拒绝给你退房。
主持人说的情况是因为目前法律条文不健全，合同不完善。我看过香港的购房合同，非常严密，比如说发生了鼠害怎么办，具体到要看鼠灾是由于你自己造成的还是别人家的老鼠，或是没法界定的老鼠。从合同的严格性来讲，目前北京市房地产买卖合同比较简略，所以动不动把合同搬出来跟客户谈是没有好处的。作为开发商应该更加富有人性化，不一定按照合同僵硬地跟客户打交道。比如，质量瑕疵，开发商应该是本着一种积极的态度，努力、快速地给客户维修，如果客户还要退房，就尽量给客户退房，而不能一味按照合同办事。
郭玉涛：按照合同法的规定，引起退货情况的大概有11种情况，比如说以欺诈、胁迫的手段订立合同；损害国家利益的；恶意串通损害一方利益的；由于不可抗力或者一方失约达不到目的等。这11种情况出现以后，都有可能引起合同关系的终止。
有了这11条原则，为什么退房还这么难呢？因为这11条原则不具体。比如说买房合同中约定的是真空玻璃，但交房的时候是双层玻璃，对买房人来说这种违约属于严重违约，但开发商却不认为是严重违约，这个违约构不构成退房的原因呢？这就有争议了。此外，消费者不可能像监理工程师一样能把问题摆出来，到退房的时候就很麻烦。
退房难如何解决
郭玉涛：刚才大家都谈到“无理由退房”是在特定的时间、特定的行情、特定的项目、特定的人采取的做法。根本上解决退房难还是要从法制上下功夫，细化购房合同，明确哪些东西该退、哪些东西是不该退的，以此约束和保护双方。
潘石屹：现阶段退房问题不是完全可以用法律解决的——成本很高，也不是政府全能解决的，最大的解决力量是市场的力量，就是客户的力量，如果你不诚信，客户就不要你的房子，以后你就没有建房的机会。
王燕滨：我曾买过一个项目，收房以后发现房屋有一些琐碎的质量问题，在很开发商谈判激烈的时候，开发商曾提出“不行的话就退房”。当时大家都很生气，等了一年准备入住的房，怎么让我们退？由这件事我感觉现在谈论退房这个问题时，混淆了投资和买房消费这两个概念。
从买房消费的角度看，作为消费者，我赞成在销售期房的情况下，收房时应该有一定的时间让大家重新考虑这个房子是要还是不要。开发商应当对自己的产品保质保量（面积），如果不能实现承诺，就要允许消费者退房，但这样的退房肯定是有理由的。我主张对于三类问题有条件的要给退：第一，面积有出入，像买衣服似的，买40码的，却非要卖我41码或39码的，卖房的人违约了，应允许退。第二，房屋有质量问题，不管问题大还是小，特别是期房时卖人的，应该给人家退，要不然开发商在合同里就要详细地和买房人约定，哪儿可能会有裂缝，哪儿可能漏水。第三，交房时间延期，交不了房，又不允许退，就是强买强卖，不符合商业规律。
从买房投资的角度看，任何投入都会有风险，任何退出也会有代价，这是市场规律。因此买房投资的人要有能力承担这个退出成本，而这个退出成本在很多合同里都是有界定的。
韩林峰：从总体上看，如果把“无理由退房”推广到整个北京市场，可能会造成市场的混乱。但我觉得应该鼓励一些开发商，根据客户不同的情况，主动为客户作出相应的承诺，甚至超越承诺。首创置地就提出了“超合同服务”。对于小部分不诚信的开发商应该打击。
王燕滨：完善房地产市场的退出机制还应该从房屋转手和转按揭这两个方面入手。什么时候二手房买卖和新房买卖一样方便了，转按揭和按揭一样方便了，房地产市场的退出机制就可以说基本完善了。
潘石屹：业主如果合法地把房子再卖出去，几乎无利润，而且手续很麻烦。
吴丽峰：在北京，房地产是很好的投资项目，但如果税和手续这两个瓶颈不打开的话，房地产的退出还是很难。
“商品三包”能不能在楼市实行
主持人：杭州、福州等地都在消费条例里规定，商品房也要实行“三包”，北京可不可能实行？
潘石屹：三包即退、修、换。退房刚才已探讨过；修，哪些范畴是可以包修的，有关规定已很明确，开发商如果不做的话就是违法行为；惟一比较难的是换，房子不同于手机、电视，同一座楼里不可能有朝向、位置、价格等都相同的房子。
韩林峰：换实际上是退了再重新买。
