一、什么是房地产抵押

　　在经济生活中，为了使自己的权利得到保障，债权人往往要求债务人提供一定的担保，抵押就是担保方式的一种(其他的担保方式包括保证、质押、留置和定金)。所谓抵押，是指抵押人(债务人或第三人)不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，抵押权人(债权人)有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。而房地产抵押，顾名思义，就是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人(债权人)有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产所得的价款优先受偿。

　　调整房地产抵押关系的法律主要有：《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《北京市房地产抵押管理办法》及最高人民法院的有关司法解释。

　　二、哪些房地产可以进行抵押

　　并不是所有的房地产都可以进行抵押。根据有关法律的规定，下列房地产不能进行抵押：

　　(一)土地所有权，包括国家土地所有权和集体土地所有权；

　　(二)权属有争议的房地产；(三)已依法公告在国家建设征用、拆迁范围内的房地产；

　　(四)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

　　(五)列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

　　(六)被依法查封、扣押、监管或采取其他诉讼保全措施的房地产；(七)违章建筑；(八)其他依法不得抵押的房地产。

　　在房地产开发领域，一般用来抵押的房地产包括：国有土地使用权、在建工程、期房、现房。由于房与地的不可分割性，所以在进行抵押时，房与地往往必须同时抵押。即：以出让方式取得的国有土地使用权进行抵押的，应当将出让时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　三、如何设定抵押权

　　设定房地产抵押权，双方必须签订书面的抵押合同，然后向房地产管理部门办理登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

　　(一)签订抵押合同以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面的抵押合同。抵押合同一般应载明下列条款：1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；2.主债权的种类、数额；3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积、四至等；4.抵押房地产的估价、抵押率；5.抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损的风险责任；6.债务人履行债务的期限；7.抵押权消灭的条件。

　　(二)办理抵押登记房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押人须向登记部门(房地产管理部门或土地管理部门)办理抵押登记。办理抵押登记须持下列文件：1.抵押合同；2.土地使用权出让合同或转让合同；3.抵押当事人的身份证明或法人资格证明；4.《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；5.以期得权益的房屋作抵押的，须提交生效的预售(购)房屋合同。

　　四、抵押物能否转让

　　经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。抵押房地产转让所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　五、抵押权如何实现

　　抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。有下列情况之一的，抵押权人有权处理抵押的部分或全部房地产，直至偿还全部债务：

　　(一)抵押人未按合同规定履行债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的；(二)抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒不履行债务或无继承人、受遗赠人代其履行债务的；(三)抵押人被依法宣告解散或破产的；(四)抵押人违反规定，擅自处分抵押房地产的；(五)抵押合同约定的其他情况。

　　对于处分抵押房地产的方式，可以是折价、拍卖或者变卖，由抵押权人与抵押人协商。协商不成的，当事人可以向人民法院提起诉讼。