商品房建筑面积“缺斤短两”大多都是“公摊惹的祸”——即对于共有(用)部位建筑面积
的分摊、认定、计算的不明确。公说公有理，婆说婆有理，可纠纷的结果往往是讲不清、说
不明，但商品房每平米价格动辄几千元，面积上的毫厘之差就会给购房者带来很大的经济损
失，消费者当然会“金金计较”一番。除公摊误差外，造成面积出入的原因还有以下几方面：
    1、实际测量时容易造成误差
    建筑面积的测量、计算、认定是一项极其复杂、专业性很强的工作。由于房屋建筑物
自身水平和垂直的误差及落尺取点部位的不同，不同的人测量或同一人不同次、不同部位的
测量都会得出不同的数据。
    2、计算标准复杂，不容易掌握
    关于住宅的测量标准，对于普通购房人来说都太专业了，不容易掌握。因此，同一房间，
你多量了一块，他少算了一角的事免不了，甚至一些房地产开发公司的工作人员也能把自己
给绕糊涂了。
    3、居民手头资料有限，不可能准确计算面积
    核算面积对于建筑设计人员来说都是件费力不讨好的活，许多结构隐藏在墙的后面，没
图怎么算?最起码需要有套施工图，这还不算施工过程中更改的资料。这些资料住户能到哪找
去?就算找到了，看明白也不是那么容易的事。
    4、施工中的变动
    对于一个工地来说，对施工图一点不做调整是不可能的，只要有变更就会影响面积的大
小。按《商品房销售管理办法》的条款，有施工、设计变更必须通知购房者。但这种变更到
底有多大影响，不到交房时，也很难评估。也许会因很小的变动，开发商与购房者争得天翻
地覆，可也许翻天覆地的最终结果：双方跟没事似的一一默认了。
    5、施工误差
    施工误差导致的面积误差相对于测量误差反而要小。这样无论是房屋自身固有的存在特
征，还是从其设计、施工(包括建筑和监理)、测量的整个流程及各自分属独立的几方来看，
实物与图纸出现不一致，出现纠纷就是不可避免的了。当给整个楼座钉桩放线时，组织、实
施的都是施工单位里的测量精英，而且要反复核算，最后还要报规划局验线。所以，住宅楼
的基座不小心给放大了，或缩小了的可能性很小。但安置房间隔断时，有时会产生些面积误
差。由于具体施工人员的水平问题，导致结构厚度超过设计要求，也容易造成误差。这种误
差对面积影响很小，只要变化都是在一套住宅里，而且没太离谱，一般住户还是能够接受的。
    6、开发商暗中做手脚
    项目仓促推出或发展商的不专业、不诚信，也是引发面积出入的一个原因。在项目的设
计方案、文件资料未能全面确定的情况下，许多开发商常常为了抢占市场、及时预售而仓促
推出项目。而此时众多的公共用房的位置、性质、面积并不具体、清晰，而只能估计大概。
同时，如果发展商缺乏专业能力和经验，在公共设施的设计、安排以及面积计算时出现错误。
这都为以后实测埋下了隐患，一旦实际测量结果与买卖合同有重大出入，发展商就可能面临
经济损失，需要退款或退房。这时，发展只有两条路，一条路是实事求是，据实测绘，面积
减少，退钱或允许购房人解除合同；另一条路是想方设法调整公共部位的位置、数量、面积，
将原来不打算作为公共部位的地方变为公共部位，这样就可以满足买卖合同的面积约定，从
而避免违约、减少或避免经济损失。

    （北京房地产  赵振华）