■本周财富课堂主题：银行信贷■主讲人：万事达卡国际组织中国区总经理　韩巍强　农行北京分行房地产信贷处处长助理　杨荣斌　广世达律师事务所律师　梁鹏 ■时间：2002年7月27日■地点：本报20层会议室■主持人：王海晋

　　■课堂笔记

　　近年来，越来越多的城市居民通过银行贷款实现了买房这一人生中的大事。本期课堂以房贷为主题得到了读者的热烈响应。万事达卡中国区总经理韩巍强重点谈了银行房屋信贷业务的新趋势；农行的杨荣斌则就贷款买房的程序性问题进行了详细讲解。

　　韩巍强：银行业务基本分成两大部分——公司业务和个人金融业务。个人业务中房屋贷款又是最大的业务。

　　随着房屋贷款业务的出现，银行还出现很多增值的服务，比如说信用卡产品、储蓄产品、保险产品，还有其他的投资产品，这都跟我们房屋贷款的业务有关。目前银行都在做一些最基础的工作，使得其他相关产品很快发展。以后像老百姓能够借到钱买房子的话，银行马上就会给你信用卡，让你在一定额度之内先透支消费。有的国家还允许你用信用卡借的钱去应急、去还房贷。

　　杨荣斌：现在购买房子并向金融机构申请贷款，应该经过怎样的程序呢？首先要挑选一个合适的房子，根据家庭的收入状况和自己的爱好，选一个楼盘，我们要对开发商有一定了解。如果是期房，要对预售合同的条款和补充条款以及装修质量仔细考察。最重要的是看开发商的房子有没有合法性，就是五证全不全，还有要看开发商有没有把房子的土地做抵押，如果抵押的话，我们要到管理部门把房子的抵押权释放，否则将来开发商归还贷款，房子是很难保证的。

　　选择完房子之后就要选择银行，目前各个银行都可做按揭，我们选择好银行以后，就签订预售合同，并付首付款，由律师把材料做好了以后，向银行提交，银行对贷款人的状况进行了解，就可以出具贷款承诺，申请人就可以到保险公司购买财产保险，最后从银行获得贷款。目前，申请住房贷款肯定要产生的四项费用是：契税、印花税、维修基金、房屋产权的登记费用。

　　目前我们办理个人住房贷款的还款方式有两种，一种是等额本息的还款法，一种是等额本金的还款法。第一种，如果20年还清，每个月还款数额是不变的，比如说每月还款2000元，其中所包含的本金和利息是不一样的，但是每个月的还款数额是一定的。第二种，等额本金还款法，每个月还款的本金数是一定的，但是利息数是不一样的。所以，每个月还款数额都是不一样的，前几年每个月负担比较多，随着时间的推移，每个月还款数额会减少。由于第一种方法比较方便，大多数借款人都用的是等额本息的还款方法。

　　为了促进个人住房贷款的发展，我们也适时地推出了个人转按和加按。比如说我们需要转让给其他人，由他把按揭贷款和产权直接过户过去。加按，比如说十年，我们还不了，要延长的话也可以。另外，在贷款条件的掌握上，我行根据不同的情况加以改进，比如说我们打算对外地人和有北京市户口的人采取一样的方式。再一个，对购买多套住房我们适当放宽限制，过去投资买房第二套起贷款额有所限制，交纳首付款时，第二套交纳30%，第三套50%，我们以后会适当放宽。

　　■现场答问

　　问：现在各个银行之间的房贷有什么区别吗？比如说在利率、手续费用和审理程序上？

　　杨荣斌：利率是人行指定的利率，所有商业银行、金融机构利率是一样的，只有公积金的利率稍微低一点。律师费是由各个律师事务所指定的，保险费率也是根据保险公司不同，买房子的时候可以自己选择一下。

　　问：可以提前还款吗？如果提前5年还款，利息减掉吗？

　　杨荣斌：来还款的时候可以选择不同的方式，比如说提前还本金，可以增加还款额或者减少都可以。

　　问：比如说我贷了15年的款，还了5年，5年以后发了一笔财，我想不贷了，怎么还？利息怎么算？

　　韩巍强：提前还款是还本金，不还利息，所以它只收本金，不会收利息。比如说你借了10万块钱，还20年的，一般来说在中间的时候本金和利息差不多了，大概你在第10年的时候本金还了约5万左右了，也就是说剩下的10年还剩下的5万本金加上利息。剩下的就把5万还了就可以了，利息就不用还。

　　等额本金的计算是这样的，因为实际上你还款一个是本金，一个是利息，这个很清楚的，每一个月还多少本金，还多少利息是白纸黑字写在上面的，最开始的本金少、利息多，越往后面本金越多、利息越少，这个比例每个月是在变的。

　　问：提前还款银行会罚款吗？

　　杨荣斌：目前农业银行没有对提前还款收费的打算，据我所知，北京市其他银行也没有。

　　问：原来我贷款20年，想提前还，5年之内还完，在利息上能够享受5年期的贷款利率吗？

　　杨荣斌：不可以，因为在签订合同的时候已经约定了，这是属于修改合同的行为。

　　问：原来办的都是商业贷款，现在可以办理公积金了，我想拿公积金把我的商业贷款换出来一部分。

　　杨荣斌：据我了解是做不到的，如果做的话，你要还多少的话，把商业银行的贷款要还掉，才可以申请公积金。如果你向公积金申请贷款的时候，它也需要你提供抵押担保的条约。

　　问：把一个纯商业贷款转成一个组合贷款行吗？

　　杨荣斌：现在不行。

　　问：如果一个人银行贷款还不了了，银行怎么处理？

　　杨荣斌：采取不同的形式，比如说有人买您这套房子，银行就可以办理转换贷款，这里处理比较简单一些。最严重的是按照担保法的规定，把这个房子拿去拍卖，或者通过中介机构处理。拍卖剩余归还给您，银行不会都收走了。

　　问：还款方式可以由贷款人自由选择吗？

　　韩巍强：应该可以。

　　杨荣斌：在贷款之前你可以选择，中途是不能变更的。

　　问：购买危改房需要交纳律师费、保险费吗？和一般的商业贷款有何区别？

　　梁鹏（广世达律师所律师）：危改房不属于银行提供商业贷款的范围之内的，这就不会涉及到律师和保险费的问题。如果你购买危改房，需要律师提供拆迁安置合同的问题，或者说其他所有契约合同的问题，你需要律师提供法律帮助的话，各个律师事务所的费用是不一样的。司法部规定是成交额的3%，作为安全保障的一个系数。

　　问：我是一个中国人，但在国外工作，准备在国内购买房子，在贷款时，国外提供的证明是否有效？

　　杨荣斌：从我们银行的角度讲，还是希望提供国内的收入证明，因为我们银行掌握的收入证明不仅局限在单位盖章签字说明月收入多少，如果你出具比如说汽车、股票、证券来说明你的还款能力的话就更好。

　　问：国外给开发商的土地使用权是70年，如果我现在买的房子到期以后，国家会不会收回土地使用权，会不会给予补偿？

　　梁鹏：商品房的土地使用权都是出让的方式，提到70年的问题，这是出让期限的问题，70年以后怎么办？按照合同，到70年以后，肯定这个合同终止了，是否续签合同，还是说这块土地作为你的收益补偿，采取哪种变通的方式，不好说。70年以后会怎么样，从我接触过的文件中都没有看到过。从合同的角度说，如果期满后续签合同的话，肯定还会涉及到土地价格的作价问题怎么来交纳。