贷款买了称心如意的新房之后，其他种种新的需求也接踵而来。贷款买了房还想再贷款怎么办？月供压力太大怎么办？贷款买的房还没到还款期限就想出售怎么办？贷款后想转让借款债务给其他人怎么办？

　　不过，现在的情况完全不同了。9月初，两家银行率先推出的住房按揭新品轻松地解决了这些问题。9月2日，中国工商银行率先推出了首款住房循环按揭贷款。9月4日，中国民生银行推出一系列住房按揭贷款衍生服务产品。业内人士指出，为了在竞争激烈的住房按揭贷款业务中胜出，各大商业银行争先恐后推出新产品以吸引消费者。由此，消费者在按揭贷款方面有了更多符合需要的选择。那么，究竟什么是“转按”、“加按”、“换按”呢？这些按揭贷款方式究竟能给购房者带来哪些好处呢？这些贷款又怎样来办理呢？

个人住房按揭贷款衍生业务

　　个人住房按揭贷款衍生业务是指在银行已经办理了个人住房按揭贷款的借款人，向原经办行提出以下要求：包括延长借款期、追加贷款额度、将抵押给银行的个人住房转让给第三人，而向银行申请变更借款人或抵押物的贷款。其中，变更住房借款人的简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。

按揭贷款衍生业务的额度

　　“转按”贷款：现借款人的贷款金额最高为抵押房产的80%；

　　“加按”贷款：借款人申请追加的贷款的最高金额≤原抵押房产评估价格的80%-尚未归还本金；

　　“换按”贷款：如借款人在提出“换按”申请的同时提出追加贷款额度，贷款金额视变更后的抵押物具体情况及价值确定，最高不超过抵押物评估价格的80%。

　　按揭贷款衍生业务的期限、利率

　　贷款利率按中国人民银行个人住房贷款利率相关规定执行。

办理“转按”贷款的条件

　　原按揭贷款借款人为已在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且无拖欠贷款款项；

　　原借款人已与现借款人签订了同意转让个人住房的意向书，且转让住房的交易价格必须高于原借款人所欠经办行全部贷款本息及相关费用之和。如该抵押房产尚未取得产权证需经开发商盖章同意，并经房屋管理部门对房屋的买卖合同重新办理预售登记或权属确认登记手续；

　　现借款人符合民生银行对个人二手房贷款客户的要求，且在经办行开立了民生卡账户并已存入了购房首期款。

办理“加按”贷款的条件

　　1.原按揭贷款借款人为已在我部办理了个人住房按揭贷款的客户，且借款人在贷款期间还款记录良好，无拖欠银行贷款款项；

　　2.借款人延长贷款期限的理由正当；3.借款人申请追加的贷款额度用途合法且借款人有较强的贷款清偿能力。

办理“换按”贷款的条件

　　按揭贷款借款人为已在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且借款人无拖欠银行贷款款项；

　　借款人申请变更的抵押物必须是经民生银行审核认定的商品房且价值不得低于原抵押物的价值。如所变更的抵押物为期房，必须符合以下条件：

　　1.新抵押物与旧抵押物为同一开发商开发项目；

　　2.旧抵押物尚未取得产权证，贷款处于开发商担保阶段；开发商同意借款人变更抵押物，并为其继续提供阶段性担保。

　　特别提醒：借款人应根据自身的财力申请按揭贷款，应量力而行。同时，各商业银行为每位按揭贷款人制定合理的还款计划以及利息精算方案，以降低贷款成本，可供借款人参考。

“加按”业务实例

　　李先生购买了一套“风林绿洲”二居室，价值60万元的住房。他给开发商交完首付款20万元后，向民生银行申请了一笔金额40万元的贷款，贷款期限为20年，贷款年利率5.04%。他选择了月等额还款方式，月还款额为2648.7元。两年后，李先生想对房子进行一次精装修，于是来民生银行申请办理“加按”业务。根据民生银行的加按业务操作规定，他可申请的最高贷款额度为60×80%-37.56=10.44万元（假设2年后该房产价值仍为60万元，37.56万元为客户在民生银行的未偿还贷款余额）。于是，李先生向民生银行再向民生银行申请10万元的贷款，期限为18年。则该客户的月还款额为3353.9元。

“转按”业务实例

　　张先生五年前购买了一套价值50万元的房子，向开发商交完20万元的首付款后，向民生银行申请了30万元的按揭贷款。随着自身收入的不断增加，张先生现在决定购买一套高档次的公寓，并将现有住房以48万元的协议价格转让宋先生。但是宋先生手头只有10万元的银行存款，无力全额付款给张先生。于是，张先生和宋先生共同来民生银行办理“转按”业务。

　　此时，张先生在民生银行的未偿还贷款余额为25万元。针对此项业务，民生银行将张先生的未偿还贷款转给宋先生，并给宋先生增加贷款金额13万元。这样，宋先生支付给张先生23万元，其中的13万元的贷款来自民生银行。张先生在此次交易中获得现金23万元，将房屋的产权和未偿还贷款全部转嫁给了宋先生。宋先生在此次交易中获得房屋的产权，同时在民生银行获得了38万元的贷款。至于贷款的期限，民生银行可以根据其收入状况对其进行安排。如宋先生的贷款期限为20年，则张先生每月供款2516.2元。

个人住房贷款相关知识

　　个人住房贷款指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

　　一、货款方式

　　个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。

　　二、贷款对象和条件

　　个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

　　1.具有城镇常住户口或有效居留身份；

　　2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

　　3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

　　4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

　　5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；

　　6.银行规定的其他条件。

　　三、申请借款应出具的文件

　　申请借款时，应填写《个人住房贷款申请审批表》，并提交如下文件：

　　1.身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；

　　2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；

　　3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

　　4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

　　5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

　　6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

　　7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

　　8.贷款人要求提供的其他文件或资料。

　　四、贷款程序

　　工作人员收到借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。

　　如同意借款申请，工作人员会通知客户在规定的时间、地点办理或由银行代办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。

　　五、贷款额度、期限和利率

　　银行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。

　　贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

　　六、还款方式

　　借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

　　偿还本息的方式有以下两种：

　　（一）贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。

　　（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

　　七、抵押物和质押物

　　银行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：

　　（一）个人住房贷款的抵押物

　　1.借款人有权自主支配的房产及其他地上定着物；

　　2.借款人依法取得的国有土地使用权；

　　3.我行认可的其他财产。

　　（二）个人住房贷款的质押物

　　国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。（姜灿）