近年来，商品房市场的火爆有力地提速了国家经济建设，同时刺激居民消费并为安居乐业的社会稳定局面提供了保障，其中，商业银行推行的住房按揭贷款业务功不可没。

　　中国人民银行8月1日公布的第二季度贷币政策执行报告显示，1998以来，个人住房贷款余额迅速上升。截至2002年6月底，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。截至2002年8月末，北京市个人住房贷款已经突破了1000亿元。

 
　　但是，由于我国个人购房消费者的财力和信用都缺乏透明度，个人信用体系不健全又增加了住房贷款的风险。所以，中国人民银行严令禁止各种形式的“零首付”住房按揭，必须在首付20%的总房款之后，才允许按揭贷款，还款年限大多是20年，目的是确保购房人具有一定财力，并且控制月还款的金额在购房人的支付能力之内。这样，商业银行的每一笔垡业务都将是“零风险”，住房按揭贷款才会良性运转。

　　记者暗访，亲历“低首付”

　　然而，近期北京楼市中有部分发展商为了吸收更多客户，推出了一种首付总房款5%的变相低首付办法，实际操作是，在购买期房时，购房人只需首付总房款的5%，就能够得到商业银行总房款80%的按揭贷款，剩下的15%房款由发展商代为垫付，从签订购房合同之日起到现房交付之日期间内，购房人再把这笔款项无息还给发展商。笔者对此展开了调查。

　　在京东某知名楼盘售楼处，售楼人员肖先生告诉笔者，以该楼盘第7座15层南向一套建筑面积147.67平米、实用面积108.56平方米的三房二厅二卫商品房为例，交付使用期为明年5月份，原价每平方米8710元，总价1255691元。如果首付20%，可享受9.2折优惠，报价如下：总金额1155235元，首付255691元，月供6622元；如果首村5%，则只能享受9.5折优惠，报价如下：总金额1192906元，首付仅59290.6元，月供6700元，到明年5月交付日前，再把发展商垫付的15%总房款还清即可。

　　随后，笔者来到位于东直门外的某高档公寓，一套T13座E3户型，入住时间是2003年12月30日，建筑面积为117.89平米的二房二厅二卫公寓报价如下：总价1295300元，首付20%为259060元，贷款103万元期限20年，月供6820元，如果首付5%，仅需64765元，剩下的15%由开发商垫付，入住之前业主需要还清。

　　以上两种做法本质上是一致的，都是为购房人提供了低首付按揭贷款的便利，也是当前其他有这种情况的楼盘普遍采用的办法。发展商一方认为，为购房人垫付总房款15%的首付金额，并且是无息提供，是为了减轻购房人在期房时间段内的购房负担，对银行而言，也是变相保证了20%的首付款，而且风险是由发展商承担，是“牺牲发展商自己的利益促进楼市繁荣”。

　　低首付“喊停”的理由

　　发展商打出“低首付”的“擦边球”从法律角度上看，却也没有出格。而实际情况是，央行令行禁止的低首付一个目的是，预防个人购房者还贷的风险。在房屋抵押给银行的房屋只能靠银行花费大量的人力、物力、财力与精力去进行拍卖、转让予以解决。银行方面对于房地产市场并不熟悉，又没有合适的变现渠道，因而在房产变现过程中可能会出现资产的流失。

　　另一个不容忽视的目的是，防止期房开发的发展商促成期房销售，拿购房者的定单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，这才是更大的风险隐患。这也是近年来房地产泡沫产生的一种催化剂，同时也是许多商业银行的不良资产剧增的一个祸根。上述首付5%总房款的做法只适用于期房销售，在目前现房销售中还未曾发生，而购房纠纷和信贷风险也大都发生在期房交易中，同时与央行禁止低首付主要是为了降低期房风险的目的相悖，所以，低首付住房按揭贷款也要“喊停”!

　　据央行有关人士介绍，未来房屋地产金融政策将关注以下几个问题：一是继续扩大个人住房抵押贷款，积极支持住房销售；二是关注金融机构贷款集中度，防止信贷过程集中房地产业；三是通过信贷政策，引导房地产市场结构的调整；四是鼓励银行为房地投资和消费提供多种金融中介服务。第三，针对消费信用制度约束的现状，加快个人信用体系的建设，建立健全发达规范的住房信贷制度。

　　因此，发展商与代理商在商品房销售中，应该积极配合央行关于降低信贷风险的一系列金融政策，促进商品房市场可持续发展，更细致、更安全地为广大购房人服务。即使是潜在风险尚未发作的低首付住房按揭贷款也要“喊停”。(任其海)