大约在上个世纪九十年代中期，中国的房地产经济学者们在以下问题上基本上达成了共
识，即认为发展住房金融是解决中国城镇居民住房问题的一条好路子。许多学者甚至认为，
住房金融问题是中国房地产经济问题的关键和核心，以之为突破口就可以解决诸如房价过高、
居民住房现实购买力不足等制约中国房地产业发展的主要矛盾。姑且不论发展住房金融与完
善住房市场结构、保障住房私有产权、健全住房制度等问题孰轻孰重（到底该把哪个问题列
为“核心”往往也并非唯一，允许根据研究需要有多种表述版本），也不论当前以住房金融为
突破口是否真正有效，我们先来考察住房需求函数的一般形式：Qd=f(P，Y，i……)，就会发
现利率因素i(代表购房者的抵押贷款能力)往往被排在价格P和收入Y之后，是影响住房需
求Qd最重要的三因素之一。由此可见，住房金融对于发展房地产经济，解决居民住房问题的
重要性，而住房金融市场也是成熟完善的房地产市场不可或缺的组成部分。
客观公正地说，中国的住房金融虽然起步晚，发展也不尽如人意，但是至今已初步建立
起颇具中国特色的住房金融体系，即以“住房公积金”为核心，以各大商业银行房地产信贷
部为运行主体的一种住房金融模式。这种住房金融体系可以首先大致分为房地产开发金融和
个人住房金融两大块，前者为开发商，投资商、建筑商的住房建设等提供融资；后者则给居
民个人购房提供金融支持。个人住房金融又可大致分为政策性住房金融和商业性住房金融两
大类，前者俗称为“委托性”业务，以住房公积金的运作为核心；后者又叫“自营性”业务，
以商业银行的个人住房抵押贷款为主要方式。
据有关的统计资料显示，1998年以来，随着住房消费的启动，我国个人住房贷款增长迅
速。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计达6398亿元，是1997年底的
33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86％。到2001年底，全国住
房公积金归集总额为3326亿元，归集余额为2405亿元，职工买房。建房、退休提取累计921
亿元，共向210万户家庭发放住房公积金个人贷款970亿元，个贷余额达到830亿元。住房
金融的发展，不仅大大提高了居民购房的支付能力，也有效地推动了房地产信贷结构的调整。
此外，个人住房贷款与其他品种贷款相比不良贷款比例极低，如目前全国商业性个人住房贷
款的不良率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24％，均远远低于高达25
％的其他品种贷款的不良率，这对改善银行信贷资产的质量起了十分重要的作用。
尽管如此，我们应该清醒地认识到，这几年住房金融的发展速度快固然是好事情，但其
中很大程度上是由于我们原本底子薄，基数少的缘故。与我国城镇居民住房消费的整体发展
态势一样，我国住房金融还存在着巨大的发展潜力，当然也就存在着很多问题亟待解决。目
前我国各大商业银行住房贷款余额占信贷总余额的比重还很小，根据中国人民银行公布的数
据测算大约为9％，其中个人住房贷款占信贷总余额的比例就更低，大约为5％，而发达国家
商业银行的个贷比例通常为15％-25％，甚至更高。我国住房金融发展中目前存在的很多问
题则可分为不同的层次进行表述。表层次的问题如贷款资金来源少，金融工具(品种)单一，
手续繁杂，服务差等；较深层次的问题如专营性住房金融机构缺乏，金融中介服务发展落后，
住房金融二级市场尚属空白等。造成上述问题的原因多且复杂，其中的一个重要原因是与我
们目前所处的经济大环境相关的，即我们目前仍然处于经济转轨时期，处于深化住房改革阶
段，因此住房金融问题往往与房改、发放住房补贴等问题纠缠在一起，使得问题复杂而难以
解决，同时也大大阻碍了我国住房金融的发展。
不过我想，造成上述问题的更深层次的原因恐怕仍然是我们还未领悟市场配置资源的基
础性作用的深刻含义，也仍对市场调节经济的巨大能量和作用不太放心。具体到住房金融问
题上，就是指当前我们对于中国住房金融模式的选择，目标仍然不明确。
一讲到“模式”这个概念总让人感觉题目很大，其实不尽然。”模式“这一用语，原用来
指数学方程，或者借助数学符号、图示对一种理论的表述。引入经济问题研究中，则指表示
经济运行机制的图示，也就是抛开复杂细节，而提供的经济运行的主要原则的图示。我们可
以从不同的角度归纳总结国际上典型的住房金融模式。例如，根据融资类型的不同，可以归
纳为这么四类：(1)直接融资的住房金融模式，指购房者依靠私人关系或商业关系直接从资金
剩余者手中借款，是一种非正式的融资方式，在住房金融体制不发达的发展中国家采用得较
多。(2)契约融资的住房金融模式，是指购房者先与银行签订契约储蓄合同，将来获得贷款以
及贷款额度与储蓄金额、年限相关，贷款利率一般低于市场利率，并且常常可以享受免税、
政府补贴等优惠，最典型的是德国的契约储蓄银行。(3)存款融资的住房金融模式，是指金融
机构吸引中短期储蓄，然后给购房者长期贷款，是最主要的一种住房金融模式。(4)证券融资
的住房金融模式，是指不动产金融机构为了促进长期不动产抵押债权的流动性，降低风险，
向法人机构发行抵押债券的一种金融模式，也即住房抵押贷款证券化，美国是最典型代表。
上述四种住房金融模式，从前向后依次市场化程度越来越大。
根据市场类型的不同则可以总结为以下四类：(1)完备市场型，即以私人金融机构为主体，
多种信用形式相配合，市场充分发挥作用，政府参与和调节的一种住房金融模式，最典型的
当然是美国，欧洲发达国家也属此类。(2)基金后盾型，即在初始资金匮乏、住房遭受严重破
坏的条件下，以建立住房基金的办法发展住房金融市场，如新加坡的中央公积金制度，还有
巴西。(3)储蓄支持型，即开展各种合同储蓄、强制或自愿储蓄等方式筹集资金，并转化为长
期的住房抵押贷款，如德国、一些东欧国家等。(4)混合型，即兼具完备市场型和基金后盾型
二者特征，典型的如日本，私人金融机构与官方金融机构都较发达，互补并存。
需要明确的是，不同的国家之所以选择了不同的住房金融模式，或者说不同的国家发展
了不同的住房金融模式，无不是基于对自身社会经济特点的充分考虑，从自身具体国情出发
的。比如美国——即使在发达国家中也是一个将“市场”概念发挥到极致的国家，其房地产
市场和金融市场都极为自由发达，私人金融机构健全完善，所以在此基础上发展出完备市场
型住房金融模式，并在住房金融一级市场发育完善的基础上进一步发展了证券融资的住房金
融模式。与之相比，巴西的金融市场并不发达，资金也较匮乏，但它成功地将社会福利计划
与银行的住房发展计划有机结合，成立了保障就业基金会，并由全国住房建设银行进行管理，
发展出与新加坡的中央公积金制度并驾齐驱的基金后盾型住房金融模式。
那么，中国到底应该选择和发展一种什么样的住房金融模式?是只选择一种住房金融模式
好呢，还是发展多种住房金融模式，让它们之间也有一个“竞争”和“优胜劣汰”好?回答这
些决定发展大方向的问题当然也要基于对中国独特的国情的分析。从当前我国住房金融的现
状和特点看，大致可以概括为这样两个方面，一是相对于房地产开发金融，个人住房金融尽
管发展快但是比例仍然较小；二是相对于政策性金融，商业性金融发展仍显缓慢，“市场份额”
低。同时，我国的房地产市场和金融市场都不发达，也不完善。此外，我国的另一大国情是
地域广阔且地区间社会经济发展很不平衡。在这种条件下，恐怕没有理由只选择一种模式而
舍弃其他不进行尝试，也不太可能在社会经济发展都处于不同阶段的地区全都发展同一种住
房金融模式。其实，我国住房金融发展的实践史，同时也是一个向国外的多种住房金融模式
借鉴的学习史。目前发展较成功的住房公积金制度，较不成功但仍在某些地区尝试的住房储
蓄银行，以及尚属空白还处于探索阶段的住房金融二级市场，都显示出了在中国发展住房金
融应该是一种多元化的模式，这是其一。其二，在这种多元化的住房金融模式下，政策性金
融与商业性金融的层次应该清晰，换句话说就是不同性质的住房金融应为不同的主体服务。
具体来说，目前的政策性金融还是着重于解决所有的城镇居民的住房问题，而今后发展的目
标应该是政策性金融主要是解决中低收入者的住房问题，而商业性金融则可为所有的人服务，
但主要是为中高收入者服务。在这样的大思路下，就要明确住房金融体系中政策性金融或者
说政府的一个重要职能——提供担保，应建立起政府担保与保险公司相配合的住房抵押贷款
担保体系，以提高居民的贷款额度和还贷能力，降低商业银行的贷款风险。在这样的大思路
下，政策性金融也好，商业性金融也好，都要不断进行适合自己的金融创新。前者的创新如
对低收入者提供优惠贷款，进行财政贴息、单位贴息等。后者的创新空间则更为广阔，可以
借鉴发达国家的成功经验探讨多种方式，如在还款方式上就可以尝试推出全程固定利率贷款，
分段固定利率贷款，等本等息还款法。递增还款法等新的金融品种。
（中国人民大学土地管理系博士 丰雷） （国房景气）
