在《2002年第二季度货币政策执行报告》中，央行预测房地产业经过几年的快速增长后
存在调整的可能。房地产业发展为何与货币政策联系到一起？事实上，近几年房地产业一直
保持了每年三成以上的高速增长，但是这种增长是得益于房地产开发贷款和个人住房贷款两
种金融机构贷款的强力支持，二者统称为房地产贷款。它们直接推动了房地产市场的供给和
市场需求增长。但是，市场的扩张是有限度的，随着房地产市场进入一个相对调整时期，金
融机构多年来积累的巨额房地产贷款的风险也逐渐凸现出来，这种风险必须得到重视。
    一、房地产贷款现状
    房地产投资具有周期长、投资大的特征，而我国的房地产企业资金普遍不足，为此，我
国的房地产开发商普遍采用了从金融机构获得开发贷款，进行滚动操作，最后以按揭贷款的
方式进行销售的开发方式，以不到全部资金需求一半的自筹资金撬动了巨额开发投资。仅从
1997年到2001年4年间，金融机构就共计发放了开发贷款4461.01亿元，占同期全部开发
投资的41.3％，而企业自筹资金仅占47.2％。
    迅速增长的房地产供给需要市场需求的吸收才能形成良性循环。但是，在我国，高房价
和低收入的矛盾还十分突出，因此，个人住房贷款的发放在一定程度上解决了有效需求不足
的问题。自各大银行开展此项业务以来，个人住房贷款发展迅速，平均以每年150％的速度
增长。截止2002年6月，金融机构个人住房贷款余额已达6630亿元，与房地产开发贷款相
加已占到了全部金融机构贷款余额的10％左右。
    如此大规模的贷款向单一的房地产业集中，对金融机构而言意味着经营风险将更多地受
该行业市场变动的影响。这种风险得不到有效控制将威胁到整个金融体系的安全。
    二、房地产贷款风险分析
    当前我国房地产市场前景不可谓不广，房地产业的发展对国民经济具有很大的拉动作用，
但是需要注意的是市场的发展同样要受国民经济增长的制约。诚然，房地产业作为基础性先
导产业其增幅可高出国民经济增幅1-2个百分点，其中住宅业作为“两点”其增幅可以再高
出1-2个百分点，超过这个界限可能就会出问题。从我国近年的情况看，除1996年、1997
年受金融危机影响外，其余年份房地产投资的增速至少高于GDP和人均可支配收入增速6个
百分点，并且这种增长差还有越拉越大之势。到2001年，在GDP和人均年可支配收入增长不
足10％的条件下，房地产投资增长已达25.3％，远远超出了增长的合理范围。
    就住宅市场而言，在传统住房制度下，住宅“市场”完全由供给推进，福利供给制能保
证生产多少，“销售”多少。住房制度市场化改革以后，个人成为住宅市场的购房主体，住宅
供给的增加要靠个人有效需求的增加来支撑。而个人有效需求增加终极来源是国民经济的增
长和个人收入的增加，这是住宅市场的“主力支点”。近年来，我国城镇居民家庭收入虽有较
多增加，加上政府有关政策支持和居民自动调整消费结构，居民对住房的有效需求有较大增
长，但仍赶不上住宅供给的增长。住宅供给过分超速增长必然造成过剩，甚至“泡沫”经济。
仅2002年上半年，全国商品房空置面积就净增了1100万平方米，增长10.5％，即将突破国
际上公认的15％合理空置警戒线。
    大量房地产空置给金融机构带来了巨大的风险。首先，开发资金沉淀在未售出房地产中，
占全部开发投资近一半的巨额房地产开发贷款也就随之被套牢其中不能按时收回，直接影响
银行经营的流动性和安全性。若风险积累到一定程度，房地产市场中的泡沫破灭，产生雪崩
性的效应，不良资产居高不下的金融体系很可能随之出现支付能力不足引发社会性的金融动
荡，危及整个国民经济的发展。这一点，以房地产泡沫破灭为先导引发的泰国金融危机就是
前车之鉴。
    另一方面，随着规模的不断扩大，个人住房贷款的风险也逐渐显露。首先是信用风险。
个人住房贷款期限达几十年，贷款期间银行对借款人经济状况难以预测，对借款人的财务状
况和财产持有状况难以持续监控。加上我国本来就缺乏个人信用记录体系，这种风险就更为
突出。其次是流动性风险。我国银行负债基本上都是5年以下储蓄存款，而个人住房贷款周
期多长达10年以上。“以短贷长”降低了银行资产的流动性，产生了流动性的风险。而抵押
资产多为不动产，不易变现。金融机构因此可能会丧失更为有利的投资机会，甚至会因其无
法及时变现而产生支付能力不足。此外，由于住房贷款是中长期贷款，通货膨胀、利率变动
及政策变动都会使银行遭受损失。目前，建行、工行的住房贷款不良率都已经超过 1％，产
生的不良贷款已近50亿。
    三、风险防范对策
    如何降低房地产贷款风险同时又促进房地产业的发展？结构调整和制度创新是关键。
    金融机构应有目的地调整房地产开发贷款发放速度和结构。严格对房地产开发企业的资
质审查和项目审查，提高贷款企业和项目的质量。调慢对目前已供过于求的高价位开发项目
的贷款发放速度。同时也应对已发放的贷款进行有序清理，对其中不符合贷款条件甚至是假
按揭的案例进行处理，改善开发贷款的贷款结构。
    此外通过制度上的创新来达到安全和发展的需求。可考虑引入住房福利金融化政策，如
住房储蓄奖励、利率优惠、住房按揭贴息和住房保证保险等，帮助居民提前实现需求，增加
房屋销售，也有助于抵押市场启动，形成合理的风险分担结构。还可发展抵押贷款证券化，
将住房金融市场和资本市场有机结合，推动住房贷款风险分摊的社会化。总之，房地产贷款
的风险必须得到充分的重视，只有这样，才能形成房地产业发展和金融业良性互动的局面，
并最终促进经济的长远发展。    （中国房地产报  欧树英）