买房对很多家庭来说是人生中最大的一笔交易,随着各项按揭业务的发展特别
是商品房个人按揭贷款的普及,已经改变中国家庭的金融结构,这是家庭理财的新
课题。
个人住房商业性贷款(按揭)是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款,具体
指具有完全民事行为能力的自然人,购买自住房时以其所购买的住房产权(或银行
认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷
款。“按揭”对家庭来说相当于对银行的负债,而首期房款相当于保证金,“按揭”
的过程是以交易对象为抵押的,并至少要有20%到30%保证金的交易行为。“按揭”
的过程中,虽然申请“按揭”的人一分钱现金都看不到,但对银行负债的偿还,却
要一分一分现金的漫长堆积,这个过程有时漫长到20至30年,不仅对家庭生活造
成巨大影响,而且还将波及下一代。也正是因为“按揭”的风险蕴藏在漫长的岁月
之中,所以对它的清醒认识就特别重要。
谨慎对待按揭
可以把“按揭”通俗地比喻成“零存整取”的储蓄,但这其中有不能持续“零
存”的风险。
按揭对抑制家庭过度消费,强迫养成存钱习惯,对家庭理财(特别是对青年人)
的意义与作用是非常积极的,如果运用得当,也是一种积极的投资方式。但这里的
风险因素是“零存整取”中的“零存”是刚性的或强制性的,在漫长的还贷期中如
果这种持续“零存”的能力一旦消失(哪怕仅仅是暂时性的消失),而以清算抵押
品来偿债时,不仅将冒遭受巨额损失的风险,而且将冒失去“家”的风险,若出现
这种情况,供款人的损失会很大。供款人出现“断供”而被银行告上法庭,这样的
情形业主一般会败诉,因为他违反了合同,由此带来的额外的诉讼费用又要由供房
者承担,甚至还要追究法律责任。市民在银行的个人信用记录也会因此受损,中国
农业银行规定:若供款人连续3个月“断供”,银行就会向业主发放催收通知书;
如果供款人连续6个月“断供”,该行就会通过法院诉讼,强行收房。因此,以薪
金为主要收入的普通家庭,对待“按揭”,宜采取保守的态度。
商品房按揭贷款政策尚未出台之前,具备购房能力者与无购房能力者的界线是
非常分明的,而在有了按揭之后,这个界线多少有些模糊起来,有不少家庭只要努
力就能迈过商品房的“门槛”,但一定要避免进行“冲动”消费,从而过高地估计
自己的经济承受能力。
安全空间化解风险
为了化解风险要给自己留足“安全空间”:
1、只要有适当的方式能化解风险,那么按揭贷款还是能发挥它应该发挥的作
用的,笔者提供的方式就是“安全空间”法:比如在家庭的可流通资产中(现金、
存单、国债)在付完首期款及相关税费和装修款后还储备了至少5年或10年在无
收入来源的状态下具有的持续供款的能力,具体多少由个人根据对风险的承受能力
与对未来的预期来具体确定,我个人趋向于至少10年,这“在付完首期款及相关
税费和装修款后还储备了至少5年或10年在无收入来源的状态下仍然具有持续供
款能力”的那部分可流通资产就是安全空间。
对一个家庭的理财方案来说应该用长期的、平衡的观念来做判断。只有在拥有
安全空间的前提下,按揭贷款才是安全的,毕竟房产只是我们生活中的一部分,教
育、健康等等用钱的地方还很多,如果总是处于还款的阴影之中那是得不偿失的。
对那些还不具备安全空间的家庭,建议暂时放弃购房计划,等待条件成熟再考虑。
2、安全空间的另一个表述就是在最不利的情况发生时,自己还拥有足够的应
变机会与能力。按揭贷款是刚性的,而收入是非刚性的,在危机状态发生时比如收
入锐减或突然失业,安全空间将让你能有足够的勇气去坦然地面对危机。由于有5
年或10年的供款储备,你可以有足够的时间去重新找工作或重新创业,或把自己
的物业出租或转让(售楼小姐往往以此来向客户说明按揭贷款的低风险性,但她们
只会说让你心动的而不是让你担心的),但在经济不景气的时候这都需要时间,对
急于出手的物业你是不可能获得好价格的。经济从不景气到景气是一个漫长的过
程,只有安全空间为你提供足够的时间,才会让你充分地掌握主动,以避免资产缩
水处理的损失。 (华商报 张伟)