从1998年政府取消福利分房算起，短短四年时间，中国城市居民的住房情况就发生了巨
大的变化，人均建筑面积从不足8平方米达到了24.7平方米的水平。一项抽样调查显示，八
成以上家庭购买了住房，家庭财富近48％体现为房产价值。这表明，我国城市住房已告别短
缺时代。那么，目前的房地产业呈现什么发展趋势?在促进房地产业发展过程中发挥了巨大作
用的银行又面临什么挑战?银行应采取什么对策来进一步发展住房金融业务呢?
    一、房地产业的发展趋势
    在中国经济这几年的发展中，房地产业作出了巨大的贡献，据测算，2001年中国GDP大
约7％的经济增长率中，房地产开发投资的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6
个到1.2个百分点，共计1.9个到2.5个百分点。这表明，房地产业的发展对中国经济保持
持续增长举足轻重。随着房地产业的持续火爆，业界和理论界开始出现两种不同的观点。一
种观点认为，房地产业发展正常，不存在过热现象；另一种观点认为，房地产业泡沫严重，
“房地产业的冬天”即将到来。那么，房地产业到底处于什么状况呢?
    1、从房地产市场看，商品房建销两旺，同时商品房空置面积继续上升
    2002年1-8月全国商品房销售额2157亿元，同比增长25.3％；同期房地产开发投资4144
亿元，同比增长30％；商品房竣工面积9346万平方米，同比增长26％；商品房售价仍呈上
升趋势，1-8月份，全国商品房平均销售价格为2319元／平方米，同比增长2.5％。房价上
升的同时销售额呈上升趋势，说明商品房销售仍然火爆。竣工面积增速比销售面积增速快3.2
％，说明商品房建得比卖得增长更快，因此商品房空置面积继续上升。1-8月全国商品房空
置面积同比增长14.1％，其中空置一年以上的商品房面积为4397万平方米，同比增长11.5
％。而大多数空置房都是因为居住环境和配套设施跟不上，且多为中小开发商开发的楼盘。
    2、从政府方面看，对市场规范的力度越来越大，房地产开发的门槛越来越高
    继建设部等有关部委相继出台了规范房地产开发、销售的一系列文件后，2002年5月9
日，国土资源部又发布了第11号令——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，自7月
1日起实施。规定取消了“协议”出让土地的方式，土地出让以市场化的招标、拍卖、挂牌
出让方式进行。这一规定的出台，意味着房地产开发动辄20％以上获利空间的暴利时代已不
复存在，房地产业的淘汰和重组将越来越多。
    3、从消费者方面看，消费者买房关注的重点从地段、面积向环境、文化和服务转变，开
始表现出对大社区和知名开发商的喜好
    2002年1月10日，珠江地产在北京进行了一次近两个月的万名住房消费者需求倾向问
卷调查显示，96％的被调查者非常重视发展商的知名度，其余4％表示一般重视，几乎没有
人在此问题上表现出无所谓态度。另外北京大视野社会经济调查有限公司的一项调查显示，
近50％的消费者开始明显表示对大社区的喜好，他们认为大社区配套设施齐全，可以体现开
发商的实力，同时“大社区特有的、表现出来的群体生活和居住环境，可以有效地弱化和消
除这部分社会群体感受到的人际隔离和不安全感。”总之，有品牌的公司就有信誉和实力是众
多住房消费者的共识。
    4、从房地产开发商方面看，一方面业外巨头纷纷抢滩房地产，另一方面开发商开始强调
诚信和市场定位
    2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8％；而2002年1-5个月，
房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9％。目前，全国知名的家电厂商“海尔”、“美
的”、“康佳”等正大举进军房地产，“联想集团”、“三九药业”、“数源科技”、“亚华种业”等
上市公司或其母公司也争相跻身房地产。
    当前，许多开发商提出了“诚信为本”的口号，“诚信有利于培植企业的对外扩张力，有
利于增强企业自身的内部‘聚合力”’。在各地，具有资源优势，呈现出规模化的房地产巨鳄，
已经开始通过整合资源、扩大规模优势、强化服务理念来树立自身品牌，以挖掘产品的附加
值。如珠江地产推出的“阳光系统工程计划”，就要让企业的内部操作及项目销售真正做到透
明、公平、诚信。
    北京大视野社会经济调查有限公司在调查中发现，在以往的实际房地产购买者当中，只
有不到20％的消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解。消费者与
开发商之间关于商品房信息的不对称情况十分严重。从消费市场经验看，在消费者消费认知
力较低的情况下，消费者为提高消费安全感，就必然关注企业品牌的形象与价值，有效的品
牌建立必然可以获得极大的利益和价值。以万科房地产进入武汉市场为例，凭借万科房地产
公司的全国性品牌，武汉万科房地产有限公司进入武汉市场后开发的“四季花城”一期项目，
2002年元旦期间，推出400多套房子在短短的2天时间内就销售了300多套，创下了武汉市
房地产市场的一个纪录。
    综上所述，在告别住房短缺时代后，由于普遍存在着房屋质量不高，居住环境不够好，
配套设施不够完善的问题，中国住宅产品必然要跨入产品更新换代的时代，百姓正由“居者
有其屋”向“居者优其屋”的方向迈进。在各方面力量的推动下，房地产业正步人品牌时代。
    二、品牌时代银行住房金融业务面临的挑战
    伴随着房地产市场的高速发展，银行的住房金融业务也得到了长足的发展。2001年全国
金融机构贷款增加12900多亿元，其中近4000多亿元与房地产有关，其中个人住房贷款2282
亿元，房地产开发贷款1640亿元，房地产开发贷款占房地产资金来源的22.23％。不过，在
房地产市场进入品牌时代后，银行住房金融业务面临新的挑战。
    1、银行之间的竞争日趋激烈
    随着房地产市场的蓬勃发展，银行的房地产开发贷款和个人住房贷款不良贷款率远低于
其他项目贷款，如中国工商银行的个人住房贷款不良贷款率不到0.4％。各大银行为了争夺
住房金融业务，开始采用各种手段，甚至不惜冒违规之嫌。
    2、购房者与开发商之间纠纷案件越来越多，不乏购房者因纠纷而不还银行贷款的事情
    在北京市人民法院受理的房地产纠纷案件中，2001年纠纷总数比上一年增加30％左右，
仅朝阳区受理的房地产纠纷就多达2000余件；其中房屋买卖纠纷比上一年增加209％，相当
于上一年度的3倍。就连被称为房地产业比较成熟的深圳市，房地产纠纷情况也不容乐观，
2001年深圳市消费者对房地产投诉次数超过1000宗，仅次于手机质量投诉，高居各种投诉
的第二把“交椅”。在房屋买卖纠纷中，消费者因为迁怒于银行而不归还银行贷款的也时有发
生。据悉，在北京亚运村有一房产项目，总共300多户，已经全部卖完，但从3月份至5月
份，已陆续出现了近20户业主拖欠贷款。这其中就有因房屋买卖纠纷而引发的。
    3、“假按揭”现象屡禁不止
    当前，许多房地产开发商从银行手中获得开发房产项目的资金，进行滚动操作，然后将
楼盘以按揭贷款的方式进行销售，并将房地产投资的风险套在了银行身上。全国建筑市场稽
查特派员办公室在最近对37个城市房地产开发企业的开发建设行为进行的一次专项稽查中
发现，有28.68％的项目未建立项目资本金制度，而寄希望于银行贷款和售房款来支撑工程
开发建设。但随着消费者买房关注的重点向环境、文化和服务的转变，加上许多期楼“烂尾”
事件的发生，以及实力雄厚的开发商大量现楼出货，导致购房者的选择越来越向现楼倾斜，
发展商通过卖楼回笼资金的难度越来越大，于是一些开发商将假按揭“黑手”伸向银行。研
究发现，假按揭主要出现在一些中小发展商开发的中小型楼盘里面，因为中小房地产公司的
自有资金非常有限，在楼盘建设时就会出现资金吃紧，且许多中小房地产公司并不注重自身
品牌建设。
    4、实力雄厚的开发商对银行金融服务的要求越来越高
    具有良好开发业绩、实力雄厚的大型和特大型房地产开发企业一般较重视自身品牌建设，
采用假按揭套取银行资金的概率很小。不过，他们从自身降低开发成本的角度出发，对银行
金融服务提出越来越多的要求。在开发贷款中，要求不上浮甚至降低贷款利率，在按揭贷款
中要求银行上门签约、现场办公。另外，同时引进数家银行进行洽淡和合作，在银行之间引
进竞争，以获取最优惠条件等。
    这些挑战的出现，一方面压缩了银行住房金融业务的获利空间，另一方面使银行住房金
融业务面临较大的违约风险。银行只有采取适当的应对措施，才能变挑战为机遇，取得更大
的发展。
    三、住房金融业务的发展策略
    世界各国贷款30％用于房地产，其中个人住房贷款占70％左右，约占贷款总额的20％。
而目前我国个人住房贷款占贷款总额的比例仅在5％左右。据专家分析，中国人均收入已接
近1000美元，处于房地产业快速发展的起步阶段，按每年7％的经济增长率，房地产业还有
20多年较快发展期，相应的银行住房金融业务也必然存在巨大的发展机会。面对房地产业进
入品牌时代带来的挑战，银行必须进行发展策略的调整，业务开拓的重心应转向房地产品牌
优质客户，注意业务发展与风险防范并重。具体思路如下：
    1、加强信息的收集、分析和利用工作，注意信息对住房信贷业务的指导工作
    房地产的不可移动性决定了随着城市经济的不断发展，不同区域房地产面临不同的发展
机遇。各城市行住房信贷管理部门一方面应注意市场调研，研究本市经济尤其是房地产市场
的变化趋势，用于对支行住房金融业务发展方向的指导；另一方面应注意对银行各项房地产
相关业务整合营销的研究，以帮助支行满足客户越来越高的金融服务需求。
    2、注意业务发展的重点转向具有良好开发业绩、实力雄厚的优质客户，客户营销要“有
进有退”
    由于优质客户在树立自身品牌的过程中进行了大量的投资，其用假按揭来蒙骗银行资金
的机会成本太大，银行在与其建立业务关系的过程中被骗的可能性小，故应逐步将住房金融
业务发展的重心向他们调整。中国目前称得上房地产企业的不下5万家，而从国外及香港、
台湾等地区的发展经验看，未来20年内，淘汰掉80％以上成为必然。这样，银行发展的重
心向优质客户倾斜，就与房地产业的发展趋势相符，从源头上降低了贷款风险。
    3、关注开发企业过去开发业绩和管理团队的组成分析
    从这几年房地产市场发展经验和国外企业的成功经验看，一个成功的房地产企业，应当
有良好的开发业绩，其管理团队应当有丰富的房地产项目运作经验且相互之间呈互补型。对
新设房地产开发企业，尤其应当关注其管理团队的开发经验和素质。
    4、对看好的项目，应从项目筹备初期就介入项目的运作
    由于这些被看好的项目多为大型项目，需要的资金多，且项目的运作时间长、环节多、
越来越复杂，银行越早介入项目的运作，对项目运作情况就了解得越清楚，也容易与公司管
理团队建立良好的合作关系，为今后该项目金融服务打下扎实的基础。
    5、项目评估工作应加强
    独立、客观的项目评估工作，有利于银行全方位考察项目发展前景和银行贷款的风险情
况，从而做到防范风险与信贷营销并重。同时通过集中行内或聘请行外专家进行项目评估，
有利于克服目前银行客户经理普遍素质不高，专家型人才有限的问题。建议在一级分行组建
专门的信贷评估处，以确保评估工作的独立性和客观性。
    6、进一步加强贷后管理工作，以防范贷后风险
    目前，银行普遍存在重贷轻管的现象，造成许多贷款风险的发生，如果重视贷后管理是
可以避免或降低损失的。上级管理机构应采取不定期抽查和定期检查相结合的方法，对支行
贷后管理工作进行监督，对查出问题的责任人应毫不手软、坚决处理，这样才能避免支行存
在侥幸心理，从而认真作好贷后管理工作。
    7、加大客户经理的培训力度，不断提高他们的综合素质
    业务的发展最终要落实到人身上，因此说市场的竞争就是人才的竞争。随着房地产业的
专业化程度日趋复杂，对从事住房金融业务的客户经理综合素质的要求越来越高。一个优秀
的客户经理，不仅应掌握相关信贷业务知识，同时应对房地产业的法律、法规、政策有足够
的了解，并能与客户建立良好的关系，为开发商提供金融咨询服务。这需要一方面在选拔时
注意对客户经理本身素质的考察，另一方面应加大客户经理的培训力度，不断提高他们的综
合素质。

    （湖北省社会科学院、政法专业硕士  贾蓉治  中国工商银行湖北省分行营业部、投资
经济专业硕士，中国注册房地产估价师  阮强）（中国房地产金融）